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対象:不動産売買

売主の契約不履行によるキャンセル

住宅・不動産 不動産売買 2010/09/24 11:15

私は土地の買主で仲介業者を立てています。(A不動産)
相手方は売主で仲介業者を立てています。(B不動産)
7月1日に契約を交わし手付け金を支払いました。
9月30日に決済です。
手付け解除期限は7月30日です。
ローン特約解除期限も8月31日で過ぎています。

この土地を購入するに辺り土地北側の擁壁ががけ条例に
抵触する可能性があったので、以下の特約を不動産売買契約書に
記載していただきました。
・売主は売主の負担と責任において擁壁の補強を行い、役所の完了検査を
受け、検査済証を取得するものとする。
ところが、決済前になって役所の完了検査も検査済証も取得していない
ことが判明しました。
なのでこちらとしては9月30日までに検査済証がこちらに渡して頂けないのであれば
決済したくても相手方の契約不履行ということで決済できなくなりました。
ここからが質問内容です。
・A不動産は契約が成立しているのだから売買代金の3%+6万円とその消費税を
支払っていただく必要がある。
といってきました。
違約解除の場合も全額請求できると売買契約書には記載されています。
A不動産の言い分としては「擁壁を補強するのは売主の責任。それを行わすのは
B不動産の仕事であり、A不動産は関係ない、とのことです。
確かに決済に向けてA不動産は色々努力していただいており、擁壁の補強に
ついてもB不動産に再三伝えてはくれていたようですが、結果B不動産は何も
行動せずこのような結果になっています。
ただ私からすると私の仲介業者はあくまでA不動産であり不動産売買契約書に特約を
入れている以上、A不動産にも責任があると思えます。その特約を果たしていない
状態で、またその為に決済を行えない状態であるのに、
全額請求されるのは納得いかないと思っています。
また、知り合いの不動産業者に確認したところ、県によっては解除した場合の
手数料請求方法は違っていると聞きました。
ある県では、仲介手数料はあくまで「土地の決済が終了した場合の成功報酬」で
あり、解除になった場合は仲介手数料は全額は請求することはありえない、とも
聞いています。(その県の宅建協会の慣例や、風習によると聞いています)
この辺りも専門家の方にお聞きしたいです。

以上、よろしくお願いいたします。

補足

2010/09/24 11:15

※補足ではありません。
宮下弘章様のご回答に対してお礼を記載していませんでした。
お詫び致しますとともに、ご回答に際してお礼を申し上げます。
ありがとうございました。

osantosanさん ( 大阪府 / 男性 / 29歳 )

回答:5件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

宅建業法では、原則「成功報酬」です。

2010/09/24 13:13 詳細リンク
(4.0)

不動産中心のfp野口です。

宅宅建業法の精神は、あくまで成功報酬です。

但し、次のような場合は例外としているようです。通常の媒介以外に依頼者の要請により、特別な業務、手配、出張等の費用が発生した場合。媒介契約書に契約完結しなかった場合に支払う旨の記載。

osantosan様の場合は、「違約解除の場合も全額請求できると売買契約書には記載されています」と記載されているようですから、A不動産の言うとおりが正しいかもしれません。

一方、売り主、B不動産業者は、特記事項を入れた売買契約書を交わしていますから、これを怠ったため、貴男は「A不動産業者に対する手数料を支払う損害」「予定していた土地取得が出来なかったための逸失利益」を主とした損害賠償を請求できます。先方がすんなりと支払ってくれればよいですが、そうでないときは弁護士を立て訴えてましょう。

損害賠償
不動産

評価・お礼

osantosanさん

野口様
ご回答ありがとうございました。
私がA不動産に「B不動産に対して損害賠償請求出来ないのか?」と聞いたところ「あくまでもB不動産は売主の仲介であるので買主である私には請求権はない」といわれました。その考えていくとやはりA不動産には
私の仲介業者として特約に向けて達成させる義務があるのではないか?と思ったのですが。
>予定していた土地取得が出来なかったための逸失利益
同時にHMにて家の建設も行っていたのですがそちらもキャンセルをしなければならなくなりました。そのキャンセル料も請求できるのでしょうか?
以上、よろしくお願いいたします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

3 good

売買契約解除と仲介手数料の支払い

2010/09/24 12:03 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。

先ず、仲介手数料の取扱いについては
不動産会社の考え方による部分が大きいと思います。
と申しますのは、契約成立時点で媒介契約書に基づく約定書を
締結(記載)している以上、仲介手数料の請求権はあるからです。

また、考え方としては「契約の解除」も、契約の履行になるからです。
つまり、契約解除になる場合は、契約書の条文のとおりの解除方法で
進めていくことになりますので、契約が履行されたことになります。
もっとわかりやすく言いますと、相手の契約不履行での契約違反による解除も、
契約書に則っている解除方法で進めれば、契約が履行されているとなるわけです。

なので、県によって考え方が異なるということではなく、
このケースに関し「仲介手数料を請求してはいけない」という規定が無いので、
ケースごとに県からの助言等も分かれてくるのです。

理屈をこねましたが、
この部分をご理解いただいた上でお話したいと思います。
例えば、私が仲介業者としての立場で過去に携わった契約解除のケースでは、
相手方の契約違反が理由の時は、仲介手数料の全額請求というケースは
ほとんど無かったのではないかと記憶しています。
(もちろんケースによって対応は変わっていたと思います)

これは、仲介手数料の請求は、あくまでも無事に契約が事運び、
約束通りに買主様に引き渡されて初めて全額いただけるものという
認識で仲介業務を行っているからです。
つまり、仲介手数料は契約締結の対価ではなく、
決済(引渡し)まで無事に終了したことの対価と考えているからです。

しかし、これは仲介業者の業務に対する考え方やケースごとの
着地点の見出し方によって異なるものです。
なので、最終的には仲介業者さんとの話し合いになるのが通常だと考えます。

ここに関してはおそらく意見がいろいろあるとは思いますので、
たくさんの意見をお聞きいただき、感覚等を掴んでいただいた上で
仲介業者さんとのお話に臨むことをおすすめします。
また、県にもご相談になられ中立的な意見をお聞きしながら
今後の対応方法を見出していくことも良いと思います。

簡単ではありますが、ご参考になれば幸いです。
宮下弘章

決済
契約書
請求
売買
不動産会社

評価・お礼

osantosanさん

契約の解除も契約の履行となるという考え方、仰るとおりですね。
ただもう少し踏み込んだお話を聞かせていただきたいのですが。
今回は私の仲介人であるA不動産がB不動産に特約条項に記載されてあることを
実行させなければならない、という業務は発生しないのでしょうか?
あくまで私の仲介人はA不動産でB不動産は関係ないと思われますので。
もちろん、仲介手数料は支払わない、というわけではなくいくらかはお支払いするつもりですが
仕事をしていない(特約条項に記載されたことを実行させていない)のに全額請求とは
いかがなものかな?と思っている次第です。

宮下 弘章

宮下 弘章

答えが少し不足していましたね。
ご評価欄のご意見を拝見させていただきました。

A不動産は、B不動産を通して売主が特約を履行しているかどうか
監視的な立場の役割義務があることは間違いないでしょう。
現場を見れば、決済までに工事が間に合うかどうか?検査が間に合うかどうかは
素人ではありませんから十分に見極められます。
そういう意味では、今回のような事例ではA不動産の立場としては
経過を把握しておくべきだったと言えましょう。
B不動産から経過報告があったなら別ですが、もし不安要素があるなら
買主仲介の立場で現場をチェックしたり当然にするべきでしょう。

もし、明らかにこのままでは間に合わないだろう・・・という時点で、
B不動産に対し何も催告をしていないようでしたら、
A不動産の取引に対する責任感の甘さがあったと言える事は間違いありません。
言っても言ってもB不動産が無責任だったという可能性もあるかもしれませんが。

今回のこと、B不動産がしっかり売主のエスコートをしていなかったのが
大半の原因だと言って間違いありません。
なので、このような結末を避けるためにどこまでA不動産が努力をしたかが
ポイントでしょうね。
こうなるならこうなるで、経過報告があったかどうか等も
A不動産がどこまで努力していたかを見極めるポイントになると思います。

さて最後に、仲介手数料全額請求の是非についてですが。
正直、違約金等の受領額の程度や、どこまで迷惑がかかったかに
よりますが、ご納得いかないのはよくご理解できます。
個人的には、全額請求をA不動産が固持しようとする事が無いと
願いたいところですが。
結局は目的が達成されない訳ですからね。
経過や状況を客観的に把握し、正当な対価を
請求するべきだと同業としては思うところです!

ご参考になりますでしょうか?
宮下弘章

中沢 誠

中沢 誠
不動産コンサルタント

1 good

原則はA不動産の言い分どおりですが

2010/09/24 12:41 詳細リンク
(4.0)

こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢と申します。

相手方の債務不履行で決済ができないのに、仲介手数料を払わなければならないのは納得がいかないというお気持ちはよくわかります。

一方で、A不動産としては、自分に落ち度があるわけではないのに手数料をもらえないのでは、今までの仕事がタダ働きとなってしまうので、それは避けたいと思っているでしょうね。

媒介報酬というのは、契約を成立させたことによる対価とされてますので、いったん契約が成立した以上は報酬の支払い義務があります。

今回の特約事項についていえば、一義的には売主にて対応しなければならないことですので、債務不履行があったからといって、ただちに仲介業者に落ち度があったといえるかどうかは微妙なところです。

ところで、売主の債務不履行による解除ということであれば、売主に対して損害賠償あるいは違約金の請求ができるはずですが、その点はいかがでしょうか。

A不動産に対して支払わなければならない報酬額については、損害賠償の対象に含まれると考えられますので、売主から賠償金あるいは違約金をもらうことができれば、その中からお支払いただくことも可能だと思います。

しかし、契約書の定め方によっては、あるいはそもそも売主がその支払いをしない・できない場合には、完全に持ち出しになってしまいますので、このようなケースにまで報酬を全額請求するのは不当だと考えます。

取引が成立していないのに業者が満額請求するというのは如何なものかと思いますが、かといって業者が完全にタダ働きとなってしまうというのも(業者の落ち度がないとすれば)酷ではないかと思いますので、互譲の精神で話し合いをされることをおすすめいたします。

契約
報酬
契約書
不動産

評価・お礼

osantosanさん

中沢様、ご回答ありがとうございました。
>ところで、売主の債務不履行による解除ということであれば・・・
この点につきましてご説明いたします。
今回の件はB不動産が仲介業者として売主に適切な助言を行っていなかったためというお話をA不動産から
聞いています。
なので売主も被害者と考えますので(売主にも悪いところはあると思いますが)違約金の請求はなるべく
行わないようにしたい、と考えています。
こちらとしては「仲介手数料は払わない」ということではなく、落としどころを探りたいとは思っていますが
A不動産が全額請求を行う予定とおっしゃっていたため質問をさせて頂きました。
以上、よろしくお願いいたします。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

争点

2010/09/24 17:58 詳細リンク
(4.0)

osantosan 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

争点だと思われるポイントをひとつだけ書かせていただきます。

既存の擁壁がどうのようなものなのか分りませんが、一般的に、既存擁壁の工事及び検査済の取得は、事前の調査及び予算取りなしに解約条件にできるような簡単なものではありません。

悪意に考えた場合、できないことを前提に売買契約を締結したとも取れる内容かも知れません。

A不動産業者が不動産のプロとして、検査済を取得するためにどのような工事が必要だと認識していたものかご確認ください。

断言できることではありませんが、その内容によっては不当な契約であったことになる可能性があるように思います。

極端な表現かもしれませんが、違約の場合でも仲介手数料が取れる契約とし、できないことを前提に売買契約を締結させたという考え方です。

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

調査
不当
売買
条件
不動産

評価・お礼

osantosanさん

西垣戸様
ご回答ありがとうございました。
>A不動産業者が不動産のプロとして・・・
A不動産の営業の方は相手方が作成された擁壁について特に疑問はもっていなかったようです。相手方が大丈夫と言っているから大丈夫だろう、といったようにそこまで真剣に考えていなかったようです。(真意はわかりませんが結果からみるとそうとられてれても仕方がないと思いますが)
>極端な表現かもしれませんが、・・・
そのような会社でないことを祈るばかりです。また所属する宅建協会にも念のため問い合わせしようと考えています。
違った面からのアドバイス、ありがとうございました。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

まずは、売主に催告を・・・

2010/09/25 16:45 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

osantosa様の心情お察しいたします。

決済の期日も近づいてきていることから、売主自身が契約を履行する意思があるかどうか意思確認をする必要がありますね。

そこで、売主に対して契約履行についての催告が必要となりますが、この動きについてはA不動産に協力してもらいながら一緒に進めていくことをお勧めいたします。

ここで、まったく協力が得られないようであれば仲介業者としての役割を果たしていないのですから、仲介手数料の支払いを一旦断られても良いと思います。

もしも、売主の債務不履行によって契約が解除となれば、損害も発生していることからその損害に対して誰に対し損害賠償を請求していくかの問題も発生してきます。

当然売主だけではなく、仲介業者に対してもその責任が課されます。

いづれに致しましても、まずは売主の意思をしっかりと確認していただき、もしも契約を履行する意思がないようであれば、その時は弁護士に相談されることをお勧めいたします。
※仲介手数料の支払いについてもアドバイスがあると思います。

少しでもご参考になるようであれば幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

契約
大阪
売買
中古
不動産

評価・お礼

osantosanさん

中原様
ご回答ありがとうございました。
現在は、売主にどのように進めていくのかをA不動産を通して聞いているところです。そこでやはり動きが悪いようであれば仲介手数料はお支払できない旨をお伝えしなければなりませんし、仲介業者として成果を上げて頂けるのであればもちろん仲介手数料はお支払しようと思っています。
また宅建協会に一例としてアドバイスは求める予定をしております。
参考になるご回答、ありがとうございました。

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