売主の契約不履行によるキャンセル

不動産中心のfp野口です。

宅宅建業法の精神は、あくまで成功報酬です。

但し、次のような場合は例外としているようです。通常の媒介以外に依頼者の要請により、特別な業務、手配、出張等の費用が発生した場合。媒介契約書に契約完結しなかった場合に支払う旨の記載。

osantosan様の場合は、「違約解除の場合も全額請求できると売買契約書には記載されています」と記載されているようですから、A不動産の言うとおりが正しいかもしれません。

一方、売り主、B不動産業者は、特記事項を入れた売買契約書を交わしていますから、これを怠ったため、貴男は「A不動産業者に対する手数料を支払う損害」「予定していた土地取得が出来なかったための逸失利益」を主とした損害賠償を請求できます。先方がすんなりと支払ってくれればよいですが、そうでないときは弁護士を立て訴えてましょう。

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。

先ず、仲介手数料の取扱いについては
不動産会社の考え方による部分が大きいと思います。
と申しますのは、契約成立時点で媒介契約書に基づく約定書を
締結（記載）している以上、仲介手数料の請求権はあるからです。

また、考え方としては「契約の解除」も、契約の履行になるからです。
つまり、契約解除になる場合は、契約書の条文のとおりの解除方法で
進めていくことになりますので、契約が履行されたことになります。
もっとわかりやすく言いますと、相手の契約不履行での契約違反による解除も、
契約書に則っている解除方法で進めれば、契約が履行されているとなるわけです。

なので、県によって考え方が異なるということではなく、
このケースに関し「仲介手数料を請求してはいけない」という規定が無いので、
ケースごとに県からの助言等も分かれてくるのです。

理屈をこねましたが、
この部分をご理解いただいた上でお話したいと思います。
例えば、私が仲介業者としての立場で過去に携わった契約解除のケースでは、
相手方の契約違反が理由の時は、仲介手数料の全額請求というケースは
ほとんど無かったのではないかと記憶しています。
（もちろんケースによって対応は変わっていたと思います）

これは、仲介手数料の請求は、あくまでも無事に契約が事運び、
約束通りに買主様に引き渡されて初めて全額いただけるものという
認識で仲介業務を行っているからです。
つまり、仲介手数料は契約締結の対価ではなく、
決済（引渡し）まで無事に終了したことの対価と考えているからです。

しかし、これは仲介業者の業務に対する考え方やケースごとの
着地点の見出し方によって異なるものです。
なので、最終的には仲介業者さんとの話し合いになるのが通常だと考えます。

ここに関してはおそらく意見がいろいろあるとは思いますので、
たくさんの意見をお聞きいただき、感覚等を掴んでいただいた上で
仲介業者さんとのお話に臨むことをおすすめします。
また、県にもご相談になられ中立的な意見をお聞きしながら
今後の対応方法を見出していくことも良いと思います。

簡単ではありますが、ご参考になれば幸いです。
宮下弘章

こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢と申します。

相手方の債務不履行で決済ができないのに、仲介手数料を払わなければならないのは納得がいかないというお気持ちはよくわかります。

一方で、A不動産としては、自分に落ち度があるわけではないのに手数料をもらえないのでは、今までの仕事がタダ働きとなってしまうので、それは避けたいと思っているでしょうね。

媒介報酬というのは、契約を成立させたことによる対価とされてますので、いったん契約が成立した以上は報酬の支払い義務があります。

今回の特約事項についていえば、一義的には売主にて対応しなければならないことですので、債務不履行があったからといって、ただちに仲介業者に落ち度があったといえるかどうかは微妙なところです。

ところで、売主の債務不履行による解除ということであれば、売主に対して損害賠償あるいは違約金の請求ができるはずですが、その点はいかがでしょうか。

A不動産に対して支払わなければならない報酬額については、損害賠償の対象に含まれると考えられますので、売主から賠償金あるいは違約金をもらうことができれば、その中からお支払いただくことも可能だと思います。

しかし、契約書の定め方によっては、あるいはそもそも売主がその支払いをしない・できない場合には、完全に持ち出しになってしまいますので、このようなケースにまで報酬を全額請求するのは不当だと考えます。

取引が成立していないのに業者が満額請求するというのは如何なものかと思いますが、かといって業者が完全にタダ働きとなってしまうというのも（業者の落ち度がないとすれば）酷ではないかと思いますので、互譲の精神で話し合いをされることをおすすめいたします。

osantosan 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

争点だと思われるポイントをひとつだけ書かせていただきます。

既存の擁壁がどうのようなものなのか分りませんが、一般的に、既存擁壁の工事及び検査済の取得は、事前の調査及び予算取りなしに解約条件にできるような簡単なものではありません。

悪意に考えた場合、できないことを前提に売買契約を締結したとも取れる内容かも知れません。

A不動産業者が不動産のプロとして、検査済を取得するためにどのような工事が必要だと認識していたものかご確認ください。

断言できることではありませんが、その内容によっては不当な契約であったことになる可能性があるように思います。

極端な表現かもしれませんが、違約の場合でも仲介手数料が取れる契約とし、できないことを前提に売買契約を締結させたという考え方です。

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

osantosa様の心情お察しいたします。

決済の期日も近づいてきていることから、売主自身が契約を履行する意思があるかどうか意思確認をする必要がありますね。

そこで、売主に対して契約履行についての催告が必要となりますが、この動きについてはA不動産に協力してもらいながら一緒に進めていくことをお勧めいたします。

ここで、まったく協力が得られないようであれば仲介業者としての役割を果たしていないのですから、仲介手数料の支払いを一旦断られても良いと思います。

もしも、売主の債務不履行によって契約が解除となれば、損害も発生していることからその損害に対して誰に対し損害賠償を請求していくかの問題も発生してきます。

当然売主だけではなく、仲介業者に対してもその責任が課されます。

いづれに致しましても、まずは売主の意思をしっかりと確認していただき、もしも契約を履行する意思がないようであれば、その時は弁護士に相談されることをお勧めいたします。
※仲介手数料の支払いについてもアドバイスがあると思います。

少しでもご参考になるようであれば幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額！！」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
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