離婚時の不動産について - 離婚問題 - 専門家プロファイル

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離婚時の不動産について

2010/09/21 11:03

近いうちに離婚が成立する予定のものです。

離婚条件として妻側に子供2人を引き取ってもらい、現在居住している住居にそのまま住む条件での離婚となりそうです。
現在の住居は妻との共有名義となっており、当方からは離婚時に売却して清算することも提示しましたが、妻が子供とそのまま住むことを選択しました。
妻と子供がそのまま住むことに問題はありませんが、家は共有名義である離婚時に妻が買い取る現金も実質上ないため、離婚後も1/2の名義は私のまま住み続けることになりそうです。

そこで質問です。

子供が成人するまで住まわすことを条件に、子供が成人後に不動産を売却もしくは当方の所有権を買い取る方向で協議をしようかと思いますが、何か気をつけなければいけない点などありますでしょうか?
現在、子供はまだ幼児であり、成人まで約20年あります。
おそらく離婚成立後に妻の親も同居させるようですので、子供が成人した後もそのまま住み続けられる恐れがあります。
一方、継続してその家に住み続けた場合、所有権の半分が当方にあっても居住者の権利を行使されることに不安を抱いています。

調停時に「成人時の売却清算または所有権の買取」を調書に記載する方向ですすめる予定ですが、それでも上記の継続して家に住み続けた権利の方が、調停調書の記述より重たくなるのでしょうか?

また、離婚後の養育費についても、家の賃料相当額を養育費に充当し、その差分を支払う予定としていますが、その場合、不動産の賃貸借契約みたいなものを取り交わしていたほうがよいのでしょうか?

いろいろと記載して申し訳ありません。
アドバイスを頂けたら幸いです。

よろしくお願いします。

lucky5marlboroさん ( 大阪府 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

離婚時の不動産についてですね。

2010/09/28 09:55 詳細リンク

はじめまして。

ファイナンシャル・プランナーで、
不動産コンサルタントでもあります、
行政書士の松本です。

気づいた点について、書かせていただきます。

財産分与と養育費は、目的や観点が違っています。

財産分与は、婚姻期間中の財産を清算することが、
主目的になっていると考えています。
夫婦のあいだでの観点で、協議されて、
一向に構わないことになります。

一方、養育費は、子の監護に関する事項であり、
今後、お子さんを育てていくための費用を、
父親としての扶養義務に基づいて、
子を監護・養育していない側に対して、
支払い義務を負わせることを目的としています。
子の福祉や利益などを考慮して、
子の立ち位置からの観点で決められていく。
そのように考えています。

財産分与と養育費を混同させて、
あるいは、リンクさせることにより、
解決策を導き出すことは、
賢明なやり方ではないのではないかと考えます。

お子さんが成人になられるまで、20年。
その20年間に、想定できる事柄を整理してみてください。

あなたが再婚されることがある。
離婚されようとしている妻も再婚することがある。
お子さんが、東京の大学で学ぶことになることもある。
不動産の価値が下がり、売却価額が低くなってしまう。

もし、あなたが再婚されるなどの事情が生じて、
現在のお住まいのほうがいいと思われた時に、
あなたが今現在、考えておられることとは逆に、
あなたが自宅の所有権を100%確保しておくほうが、
よかったのではないかと、後悔に似た気持ちになってしまう。
そのようなリスクが存在しないとは言い切れないように思います。

共有名義の不動産は、
共有している者全員の合意がなければ、売却できません。
家賃相当額を受け取るのであれば、
賃貸借契約書の作成は必要だと考えますが、
貸主としての義務が発生することに留意しなければなりません。

20年間、転居する自由を放棄させることまで、
要求することが許されるかどうかについても、
疑問視せざるを得ないように思えます。

以上が、気づいた点の一部です。
字数制限があり、これ以上は書くことができません。

あなたの参考材料になっていれば、幸いです。

所有権
養育費
財産分与
離婚
不動産

回答専門家

松本 仁孝
松本 仁孝
(大阪府 / 行政書士)
さくらシティオフィス / 行政書士 松本仁孝事務所 代表者

離婚 相続手続き 事業承継等 プランニングやご相談を承ります。

離婚、相続手続き、家計の見直し、不動産についての相談。また、知的資産経営や事業承継についての経営相談をお受けしていて。気づかされるのは、綿密なプランを作成することの重要性です。行動される前段階でのあなたに役立つプランづくりを応援しています。

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松野 絵里子

松野 絵里子
弁護士

1 good

養育費・財産分与について法的側面から回答します。

2010/10/08 08:54 詳細リンク

弁護士の松野絵里子です。法的な側面からですが、ご質問の回答をさせていただきます。

ご質問1
調停時に「成人時の売却清算または所有権の買取」を調書に記載する方向ですすめる予定ですが、それでも継続して家に住み続けた権利の方が、調停調書の記述より重たくなるのでしょうか?

調書に書かれたことは確定判決と同様の意味がありますので、それと同じ判決をもっているということとお考えください。よって、それに基づいて買取ったので所有権を移転せよとかいえるわけですが、その場合の価格の決め方が難しいですよね。調書の書き方を工夫して、当然にある時点で所有権が移転できるような工夫が必要かもしれません。価格もあなたが合理的に決めてよいような形(固定資産税からある式で割出すとか)など、あなたが一方的アクションでことをすすめられるよう、裁判所とよく協議して調書の文面を決めたほうがよいでしょう。そうすれば奥さんが居座って困るというのはなくなると思います。

また、こういう場合、財産分与においては不動産全体を貴方の名義にして期間を決めた賃貸借契約を妻と交わすのも有効な方法です。この場合、所有権は明確に離婚時に貴方にうつるからです。これはローンを出している金融機関が承諾してくれるかわかりませんが、借換えということも可能かもしれませんね。

ご質問2
離婚後の養育費についても、家の賃料相当額を養育費に充当し、その差分を支払う予定としていますが、その場合、不動産の賃貸借契約みたいなものを取り交わしていたほうがよいのでしょうか?

共有名義のままにするなら、貴方が住まないということは貴方の持分については貸すわけですので、調停調書に期限を決めて賃貸借であることを明記しておくとよいでしょう(それなら別途の契約は不要です)。養育費支払と賃料は、賃貸借契約が存続している間は相殺できるという合意も入れておけばよいかと思います。もっともそうすると賃料の収入がでて課税されるかもしれませんが、ローン・減価償却などでほとんど利益はでないのではないでしょうか?そこは確認してみてください。

補足

なお、養育費は今後の収入状態で増減します(当事者が変更を求めてくればですが。)し、賃料も本来相場によって増減するものですので、これはどうしようもないことですがご留意ください。
調停調書の内容は弁護士に相談するなどして、ご自身の権利の保護をしっかりはかりつつ文言を決めていったほうがよいと思います。調停委員はあなたの味方ではなく中立的な方ですし、法的知識がある方は限られていて一般の方が多いですのでその点もご注意ください。


当事務所では個人のお客様の事件として、離婚に関することを一般的に取り扱っております。
事務所サイトはこちらです。http://ben5.jp/a/domain/kojin/

弁護士
養育費
財産分与
裁判
離婚

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