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マンションの売却について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/13 22:45

マンション売却について質問です。
この度新築の戸建住宅を購入することになり、
現在住んでいるマンションを売却することに
なりました。
戸建住宅の建設にあたる住宅会社が
マンション売却の手続き等も全てしてくれると
言っています。
その際、私たちが直接仲介業者に依頼して売ると
手数料が3%+6万円かかるが、住宅会社の専任に
して売却すれば手数料が1.5%で住むと言われました。
なぜでしょうか??
3%→1.5%ではだいぶ金額も違うので、疑問です。
また住宅会社は1番高いところに売ります!とは言うものの
おそらく1~2社にしか聞かない感じがします。
(確かめたのではなく、営業さんの雰囲気ですが・・・)
このような場合、自分たちで仲介業者を何社か当たって
売った方が高値で売れるのでしょうか?

きゅまさん ( 愛知県 / 女性 / 26歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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販売力がある業者が良いでしょう

2010/09/14 00:53 詳細リンク

不動産中心のFP野口です。

きゅま様のマンションがどのような状態で時価相場がいくらぐらいかわかりませんが、「手数料が3%+6万円かかる」仲介手数料は、法令で決められた上限価格です。その50%でよいという会社も最近は多く見かけます。

例えば、中古価額が2,000万円としますと、仲介料は69.3万円(消費税込み)が最大となります。これの2分の1であれば34.65万円で34.65万円の差が有ります。

中古マンションを高く売る業者選びは、広く何度も広告をする業者、多くのチャンネルを持つ業者、仲介専任部隊を有する業者、地元で活躍している業者を選ぶことです。
当然、現在はネット掲載が必須です。これらを要求すると手数料を上限まで要求されるでしょうし、更に専任又は専属仲介を要求されるでしょう。それでも50万円高く売れれば御釣が来ます。


更に、高く売るコツは中古マンションをリフォームして売ること、必ず空室状態で新品同様に仕上げて売ることです。100万円のリフォーム費用がかかっても一次的な借金をしてでも確実に5%以上高く売れます。

補足

仲介(媒介)には、3つの形態があります。
一般媒介ーー多くの業者に売却を依頼する。業者は熱心に広告費を負担してまで販売しない。
専任媒介ーー1社のみに窓口を限定する。業者は熱が入る。
専属媒介ーー専任媒介で更に別の業者や買主が直接売主に買いを求めてきても、専属媒介依頼業者を通すことを条件。

中古マンション
リフォーム費用

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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新沢 奈穂子

新沢 奈穂子
宅地建物取引主任者

1 good

売却方法によっては、注意が必要です。

2010/09/14 13:32 詳細リンク

きゅま様
こんにちは。初めまして。「女性のためのマンション購入相談サイト:ウーマンズリブ」を担当しています、新沢奈穂子と申します。
現在の業務は、「購入」のみの対応をしておりますが、以前10年間ほど新築マンションの販売を担当し、お買換えも多数対応してきましたので、回答させて頂きます。

初めに、仲介手数料の金額についてですが、物件価格×3%+6万円(諸費税別途)は、上限ですので、これ以下であれば、取引上問題はございません。
ですので、最近は仲介手数料半分で対応する会社さんもあるようです。

次にどこに依頼するべきか?についてですが、きゅま様は今回の買換えは、
1.マンションを売らないと、戸建てを購入できない状況でしょうか?
または
2.マンションの売却とは別に、戸建の購入は可能な状況でしょうか?

1の場合は、「現在残っている住宅ローンの残債を消した後(売却して返済にあてる)でないと、新たな住宅ローンが組めない」ので、必ず、新たな住宅ローンを組むために、戸建の引渡しを受ける前に、マンションの売却が成立して残債を消しておくことが必要になります。
⇒この場合は、「マンションが売れなかったら、戸建の契約は白紙になる」という「買換え特約」をつける場合があります。しかし、この特約をつけるには、マンションの売却会社が限定されることもあります。
何故なら、お引渡し時におけるお金の流れの組み立てが複雑だからです。

2.の場合は、どこの不動産会社に頼んでも問題はないので、少しでも高く売却してくれる力がある不動産会社に頼むのも良いと思います。

ひとつだけ気になりましたのは、「一番高いところに売ります!」という言葉です。
この内容だけでは判断できませんが、きゅま様のマンションを「買取ってくれる業者」に売ることを意味しているのかもしれません。
この場合は、一般の売却の市場より安く売却されてしまうことが多いので、今一度、住宅会社さんに確認されると良いかと思います。

新築マンション
マンション売却
マンション購入
住宅ローン
中石 輝

中石 輝
不動産業

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売却の目的により様々です。

2010/09/14 18:57 詳細リンク

ご質問の内容ですと、「きゅま」さんが現在のマンションを売却される際に、
・一般の方向けに販売活動を行なうのか
・買い取り業者さんに買い取ってもらうのか
ということが何とも分らないため、断定的なことは言えませんが、文脈からして「買い取り」の方でしょうか?

まず、ご質問の中で手数料が1.5%になる理由ですが、おそらくは戸建住宅の販売会社は、「戸建販売の方で利益が稼げますので、仲介の方はサービスしますよ。」ということでしょう。

買い取りの場合だと、物件情報を広く公開するよりも、相対取引で話しを進めたほうが買い取り金額を高くしてもらう交渉がやり易くはなります。
建売住宅の販売会社と買い取り業者との間に関連性が強い場合には尚更です。
「一定の期間までに現在のマンションを確実に売却し、新築建売住宅の引渡しを受けることが最優先事項」であれば、手数料の差額を考慮しても、こちらの方法がベターかもしれません。

また、「マンションが高く売れるのであれば、新築建売住宅へ買い替えを行ないたい」というお考えであれば、いろんな業者さんのお話を聞かれて、ご自身が最も高く売れると思われた選択肢を選ばれるのがベターでしょう。

なお、マンション売却に関しては、弊社のサイトにも様々なノウハウを掲載しています。
ご参照いただければ幸です。
(不動産売却エージェント http://www.fudousanbaikyaku.jp/

不動産売却
マンション売却
住宅
不動産
マンション
中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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何件か別々の不動産会社に相談してみてください。

2010/09/14 19:13 詳細リンク

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

きゅま様のご質問についてですが、

マンションを売却する場合には、過去の取引事例や現在売りに出ている類似物件等を参考にして、今売りに出せば、3ヶ月以内で売れるであろう価格(査定価格)を算出してもらいます。

この価格は、あくまでも売れるであろう価格になりますので中古車や古本のようにすぐに買取りしてもらえる価格とは異なります。

ですが、勘違いしてこの査定金額が高い不動産会社に売却の依頼をしてしまう方がいらっしゃいますが決して査定金額が高いからそこで高く売れるわけではありません。

まずはこの点ご注意いただければと思います。

次に、売却の依頼を1社のみに任せてしまっても良いかという点についてですが、査定金額は1社のみの意見を参考にされるよりも数社に依頼してそれぞれの意見を参考にされることをお勧めいたします。

すべての不動産会社ではありませんが、お客様主導ではなく不動産会社側の都合で査定金額やお客様を連れてくる会社がございます。

何件か不動産会社に査定を依頼することでこのような会社を見分けることもできます。

購入の話を進めている不動産会社だから悪いな~なんて思う部分があるかもしれませんが、ほかの不動産会社の話を聞かないことのほうがリスクが大きいので何社か声をかけて話をきいてみられることをお勧めいたします。

少しでもご参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

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売却
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価格
不動産

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