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借地権住宅のローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/13 21:29

現在、検討している物件が借地権付き住宅のようです。
旧法借地権で当初20年その後、更新は可能とのこと。


そもそも借地権付き住宅でローンが組める銀行はあまりなく、
しかもフラット35やフラット35Sを利用してのローンを組むのは
なかなか難しいと言われました。
他に比べると現在は格段に利率が低いので出来れば上記ローンを
利用したいと思っているのですが・・・

土地に担保が付けられない場合、建物のローンしか組むことは
出来ないのでしょうか。
銀行に問い合わせしても担当者によって回答が異なることがありますし
住宅支援機構に問い合わせしても、各銀行によります。という回答のみ。

少し行き詰っています。
借地権付きのローンに詳しい方がいらっしゃいましたらお教えいただきたく
お願いします。

chiBicoさん ( 神奈川県 / 女性 / 39歳 )

回答:4件

佛坂 好信 専門家

佛坂 好信
不動産コンサルタント

14 good

住宅ローンは、お借り入れできるはずです!

2010/09/13 22:33 詳細リンク
(3.0)

chiBico様、初めましてタカラシンコーの佛坂と申します。

お訊ねの件ですが、お借り入れは可能です。

まず、住宅ローンの基本は建物に対しての融資を主体としています。

土地購入だけでは住宅ローンとしての意義をなしません。

住宅ローンもフラット35もお借り入れ可能です。

名義書換料のことや借地契約書等がしっかりとしていれば大丈夫のはずです。

フラット35の下記リンクご参照ください。

http://www.flat35.com/faq/faq_205-2.html

http://www.flat35.com/kaitei/syakuchi.html

http://www.flat35.com/faq/faq_601-3.html

銀行の担当者さんによる回答の違いは、スキルの違いだけではなく、

残念ながら派遣の方が多く、マニュアルのことだけで手一杯なせいかもしれません。

詳しい方に変わっていただくようにお話しすると

ベテランか上席の方から詳しい説明を得ることができると思います。

再度、トライしてみてください。

融資
銀行
住宅
住宅ローン
フラット35

評価・お礼

chiBicoさん

早々のご回答ありがとうございました。

大体の書類は不動産会社より手に入れましたので、
まずは直接、銀行に話を聞きに行ってみることにします。
都内で借地権の物件があるということは、今回の件で初めて知りました。
勉強不足もありましたので参考になりました。

回答専門家

佛坂 好信
佛坂 好信
(東京都 / 不動産コンサルタント)
タカラシンコー 取締役
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借地権付き住宅ローン

2010/09/14 19:19 詳細リンク
(4.0)

借地権付き住宅の場合には住宅ローンで「低い金利で物件を購入」と言う考えはなかなか難しいかと思います。


私は、借地権付き住宅や借地権付きの投資用マンションを数件仲介した経験がありますが、銀行からしますとかなり例外的に対応してくれるという程度の動きでした。(全部融資通りましたが)


所有権付きの住宅に比べて価格が安いので借地権付きの住宅に興味を示されたかと思いますが、その分金利が高くなるのは覚悟の上で検討してください。


銀行からすると減価する建物に担保を設定しますが、土地に担保設定出来ない状態になりますので借入者の信用状態に大きく依存する形のローンとなります。(建物は減価するが、土地は減価しません・・・)


また、多くの場合には定期借地権付き建物(マンションがメインかと思います)への融資は取り組む様ですが、戸建が多い普通借地権物件への融資は積極的でないようです。


その為、通常より手のかかる事にまじめに取り組んでもらえる仲介業者を先導役に銀行に複数当ってみてください。


また、ポイントとしては底地権者(土地の持ち主)がどの様な属性であるかが非常に重要なポイントになり、主に3種類程度のタイプに分かれます。1.財務省等の国や地方自治体が所有権を持っている場合 2.寺社仏閣等が所有者である場合 3.一般個人、一般法人が所有者である場合。


1.2.の場合には借地権者がトラブルに巻き込まれるケースは通常は少ないのですが、3.のケースは名義書換時や底地の所有者変更時等に問題が発生する可能性がありますのでその点をご理解ください。


ただ、銀行は名義書き換えの承諾書等が無いと融資の本審査が進まないかと思いますが、1.2.の所有者は承諾書を「事前に」出さないケースが多くあります。その為、物件によって「土地の所有者の協力がなければ」ウェブサイト等で書かれている通りに融資が通りません。

財務省
融資
所有権
トラブル
住宅ローン

評価・お礼

chiBicoさん

丁寧なご回答ありがとうございました。

やはり借地権付き住宅だと、金利が高くなるのは仕方ないことなのですね。
融資してくれるところがあるだけ良いということなのでしょうか。。。

底地権者(土地の持ち主)は寺社仏閣等になります。
他の方が回答してくださったように敷地への担保は持ち主の方はOKとは
言わないと思いますが、不動産会社の話によると承諾書の方は事前に出して下さるようです。

銀行にも直接行って話しを聞いてみることにしますが、
高い金利を払ってまで借地権付き住宅である必要があるのかも含めて
再度、考えてみたいと思います。

向井 啓和

了解しました。底地権者(土地の持ち主)は寺社仏閣等ということであれば借地料に関して法外な要求をされたり、底地を一般法人へ売却するなどは少ないと思いますので比較的安心できる点かと思います。承諾書も出してもらえるのであれば融資も通るのではと思います。

あとは将来の売却の可能性等も考慮の上ご検討ください。(恐らく借地権物件の購入も許容できる人は所有権物件の購入者の数パーセント程度しかおりませんので万一の売却時に苦労します。)

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

フラット35(35S)には敷地云々の条件はありません!

2010/09/14 06:45 詳細リンク
(3.0)

chiBico様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、chiBico様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.フラット35(35S)の申込みにつきまして、
敷地云々の条件はありません。

2.建物に対して適合証明書発行の可否が重要となります。

3.そのため、フラット35(35S)を住宅金融支援機構の代行として取扱う銀行等へ出向き、借入申込みすることを前提に相談させることをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

chiBicoさん

ご回答ありがとうございました。
まずは必要な書類を持って、銀行へ行ってみようと思います。

色々と行き詰っていましたので、大変助かりました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

取得費の借入

2010/09/14 17:39 詳細リンク
(3.0)

chiBico 様


はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご質問のポイントを、借地権の取得費に係る費用の借り入れに限定しますが、残念ながら、土地の担保設定なしに借入することはできないと思われます。担保設定できない場合は、担保割れすることになりますので・・・

借地権取得費用分を親族から借入したり、贈与を受けたりすることはご無理でしょうか?

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

費用
取得
贈与
土地
担保

評価・お礼

chiBicoさん

ご回答ありがとうございました。

やはり難しいでしょうか・・・
頭金はそれなりの額を用意していますが、さすがに権利金分までは
用意出来ませんでした。

銀行に問い合わせをした際には、同じ銀行でも「出来ると思います」という方と
「敷地に担保設定できないので難しいです」という方に意見が分かれます。
ダメ元で一度、銀行に行ってみようと思います。

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