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住宅ローンの借り換えを検討しています。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/09 12:33

住宅ローンの借り換えを検討しています。

主人は40歳 年収は不景気で50万程ダウンし、今年は500万程だと思います。
子供は小学生と園児の二人です。
パートを探していますが、なかなかみつかりません。
少しでも、負担が軽くなればと思っています。


平成18年に25年ローンで2本借りました。
950万 SBIモーゲージにてフラット2.591%の金利 現在残高820万円。 月43055円の支払いです。
900万の住宅財形、5年固定1.74%の金利。残高は370万円。月37017円の支払いです。
財形は400万繰上げしましたが、今後は出来そうにありません。
2本ともボーナス払いはありません。
毎月80072円の支払いは今後もキープできそうです。

後、1.5年で財形の金利が見直しなのと、フラットの金利が高いような気がして借り換えを検討しています。

団信の支払いもあるので、負担のない銀行を検討中です。
10年固定で金利2%を切れば、1本化にするメリットはあるでしょうか。
それとも財形はそのまま残してフラットだけを借り替えた方がいいかも悩みます。

それでも金利上昇は不安なので、15年固定の一本化も考えています。
その場合、フラット35からフラット20への借り換えも可能なのでしょうか。

たくさんの選択がありすぎて悩んでいます。
アドバイスを頂けたらと思います。よろしくお願いいたします。


どうかよろしくお願いいたします。

だるま姫さん ( 愛知県 / 女性 / 39歳 )

回答:2件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

1 good

変動金利型以外は微妙なラインです

2010/09/09 16:03 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

確かにフラットの金利は現在の長期固定金利が異常に低い水準にあることから
高いように感じられると思いますが、この水準は9月実行分が底だと考えています。

また残高が少ないと、もともと支払う金利も少ないことから、金利差が大きくないと
手数料だけがかかってしまいます。

SBIをご利用ということは、当初に融資手数料を多めに支払い
金利が低く設定されているタイプだと思います。

そこで、有利といわれている他行の金利を見ると

3大疾病なしで借り換え手数料42000円のソニー銀行で20年の金利は年2.385%

8大疾病付きで借り換え手数料が融資金額の2.1%すなわち25万円支払いの
住信SBI銀行でも20年の金利は当初15年間は1.92%、その後5年間は2.72%です。

フラットからフラットへの借り換えもできますが、返済期間20年以下で
最多提供金利は2.12%です。(手数料はソニー銀行と同等です)

借り換え手数料はソニー銀行でも抵当権の抹消設定も追加するとトータルで
30万円はかかるといわれています。

確かに住信SBI銀行の変動金利であれば年0.975%ですが、今後繰上返済できないので
あれば、今後のライフプランを考えた上でもリスクがあります。

現在は固定と変動をうまくミックスしたプランとなっており、現在の支払いがキープ
できるのであれば、団信保険料を支払っても妥当な借り入れだと考えます。

確かに悩み出したらきりがないのですが、実際に借り換えた場合の融資実行月の金利は
9月を底に例えば12月はもう少し高くなると予想しています。

そういう意味でも、現在のトータルの借り入れコストに自信を持っていただけたらと
考えます。

沼田 順

私のブログで今後の金利動向について解説しておりますので
よろしければご訪問下さいませ(日本ブログ村連続1位です)
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

補足

なお、10年固定で10年後に再度金利を選択するプランは、10年後の金利が
まったく保証されておらず、変動金利型とリスクはほとんど変わりませんので
私としてはあまりお勧めできません。

住宅
住宅ローン
借り換え
返済
ライフプラン

評価・お礼

だるま姫さん

大変丁寧にご回答頂きありがとうございます。地元の銀行に相談予約をしていたのですが10年固定で1.25%(申し込み時点での適用。10月の金利が下がればそちらを適用)諸経費約30万円。繰り上げ手数料も無料。1160万の借り入れで、14年。月74000円。今後は団信が必要ないのでなるべく繰り上げ返済をして、10年完済を目指したいと思います。10年後の金利は店頭金利より-1.0%になるそうです。再度の相談になってしまい申し訳ないですが、シュミレーションを銀行でしてもらった感じでは、メリットになるように感じていますが、素人なので何か見落としている気もします。アドバイスをいただけたら幸いです。

沼田 順

高評価、ありがとうございます。

上記の条件であれば、借り換えも有効ではないかと考えます。
ただし10月は金利が上がる可能性が高いですが、それでも
10年固定で1.4%ぐらいでしょう。

残高から考えても繰上返済すれば完済も可能だと思います。

一つだけ注意点を挙げるとすれば、最低限の手元流動性は確保
しておく必要があるということです。(50万円程度)

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンの借り換えについて

2010/09/09 17:26 詳細リンク
(5.0)

だるま姫さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『住宅ローンの借り換えを検討しています。』につきまして、住宅ローンの借り換えを行うことでメリットが期待できるためには、
1.返済期間が10年以上残っていること。
2.借入残高が1,000万円以上残っていること。
3.借り換えを行った場合の住宅ローンの金利差が1.0%以上になること。
などとなります。

よって、だるま姫さんが借り換えを行う場合、住宅ローン金利のことを考慮した場合、フラット20も含めて長期固定金利の住宅ローンへの借り換えの場合は、メリットがないかも知れません。

借り換えにより十分なメリットを期待するのでしたら、変動金利や短期固定金利の住宅ローンへの借り換えになってしまうものと思われます。

尚、例えば、変動金利の場合、ローンの更新が半年ごとに行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性のありますので、借り換えをご検討される場合は、その点を十分に考慮する必要があります。

現在の住宅ローンでも返済が可能ということですし、また、今の住宅ローンの金利水準も決して高いという訳ではありませんので、その点も踏まえて借り換えをするかどうかをご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

更新
住宅
期間
長期
短期

評価・お礼

だるま姫さん

渡辺先生、大変丁寧にご回答頂きありがとうございます。
沼田先生への再度の質問させて頂いた事を、現在検討しています。

住宅ローンは長期期間になるので決断するのも難しいと実感しています。

渡辺 行雄

だるま姫さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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