将来借り手、買い手がつくでしょうか? - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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将来借り手、買い手がつくでしょうか?

住宅・不動産 不動産売買 2010/09/06 01:00

東京、山手線の駅から徒歩5分圏内の比較的静かな立地に、間取り1K(約29平米)のマンション購入を検討しています。
金額等は問題なく返済していける範囲だと考えていますが、将来的に(5年後、10年後、など)もしも不要になった時、賃貸に出したり、売りに出したりして、希望通りに貸しor売りができるものでしょうか?
査定では10万前後で賃貸に出せる、との販売会社側の話ですが、鵜呑みにしていい話なのかどうかがわかりません。
29平米というのは、一般的な一人暮らしのマンションにしては広めだろうと私自身は感じており、そうした部屋に住みたい人は賃貸を選択するだろうか、という不安があります。
もちろん一番の目的は自分が住むために購入を検討しているのですが、先の事はまったくわからないので、一応のことを考えて、投資にも向く、貸しやすい広さ、みたいなものがあったら教えてください。

motch77さん ( 東京都 / 女性 / 32歳 )

回答:5件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

賃貸であれば、まずは立地条件です

2010/09/06 01:49 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

もともと投資専用という訳ではなく、単身者向けの分譲マンションということで
よろしいでしょうか。

確かに将来の状況の変化により、様々な可能性は考えれた方がよろしいかと思います。

まず、賃貸マンションの家賃は人気エリアかどうかや、駅から徒歩圏内かどうかで
決まります。

学生が多いエリアであればワンルームの狭めの部屋、逆に単身赴任等であれば
ワンルームでも広めの方が好まれます。

部屋の広さを気にされているようですが、広いことがマイナスポイントになることは
基本的にありません。

ただし、ワンルームであればそれなりの相場があるので、広いからと言って貸せる
家賃が高くなることはあまり期待されない方が良いと思います。
(分譲マンションの賃貸貸しということで多少はプラスになると思います)

そして、賃貸に出したとしても管理費や修繕積立金は家主負担となり、面積が広いほど
その負担は重くなるので、家賃から上記の負担分を引くとあまり利益は出ないと思います。

売却は、今後は単身世帯が増加していくことから、それほど悲観的にならなくても
よろしいのではないかと思います。

ご質問の文章を拝見する限り、特段不利益な物件とも感じませんので
上記の文章を参考に、マイホームを取得されてもよろしいのではないでしょうか。
(まずはご本人様が快適に暮らせることが第一です)

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

立地
賃貸マンション
売却
賃貸
マンション

評価・お礼

motch77さん

ご回答ありがとうございます。
人気エリアとは言い切れない駅ですが、山手線の内側で、ご推察の通り投資用ではなく、単身者〜DINKS向けの分譲です。
広さそのものよりも周辺相場が基準となること、管理・修繕の負担など、参考になりました。
いずれにしても、賃貸でも売却でも、さほどナーバスになる必要はなさそうだと、安心しました。
前向きに検討を続けたいと思います。
ありがとうございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございます。

分譲用マンションであれば、逆に少し広いのが普通です。
(そうでなければ賃貸と変わりないので)

また、分譲マンションの賃貸貸しは造りがよいので、人気です。

法人専用にすれば、変な賃借人に借りられることもなく
需要もそれなりにあると思います。

まずはご質問者様が快適に暮らせることを祈念いたします。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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将来借り手、買い手について

2010/09/06 10:29 詳細リンク
(5.0)

motch77さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『将来的にもしも不要になった時、賃貸に出したり、売りに出したりして、希望通りに貸し、売りができるものでしょうか?』につきまして、例えば、購入をご希望されている1K(29平米)につきまして、坪単価10,000円で賃貸に出した場合、坪数は8.77坪となりますので、賃料は87,700円となります。

また、月収の28%ほどを支払い家賃に充当できる人の月収は、313,000円ほどとなります。

よって、月収面から借り主としてのターゲットを検討した場合、決して無理な収入層ということにはならないと考えます。

尚、将来売却するとした場合には、マンションのこれからの維持管理の状況が、将来の売却価格に大きく影響することになりますので、将来の修繕計画や管理形態が巡回管理なのか、日勤管理なのかなども購入するに当たって判断材料のひとつに加えていただくとよろしいと考えます。

ただし、基本的にはmotch77さんご自身が居住するために購入するのですから、motch77さんご自身がこれから永きにわたって暮らしていくのに最適な物件かどうかがでまずご検討することをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

管理
購入
修理
売却
価格

評価・お礼

motch77さん

具体的な賃料と借り手の想定、また、売却の際のポイントもわかりやすく指摘していただき、大変参考になりました。
管理形態、修繕計画など、よく勉強しておきたいと思います。
不確実な将来性の心配よりもまずは自分のための住居、というお言葉で、前向きに考えていけそうです。
どうもありがとうございました。

渡辺 行雄

motch77さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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辻畑 憲男 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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将来借り手、買い手が付くかどうかについて。

2010/09/06 11:50 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

将来借り手、買い手が付くかどうかについてですが、詳細がわからないので正確にお答えは難しいのですが、山手線の駅から徒歩5分圏内ということであれば賃貸においては、特に問題はないかと思います。売却においても問題はないと思われます。
考え方の一つとしては、motch77さんが5年後、10年後、その建物が古くなってもほしい物件であるかどうか、借りたい物件であるかどうかを考えるといいでしょう。

ちなみに私が中古マンションを購入するときの判断基準は
1、駅から徒歩5分圏内であること
2、施工会社が大手、準大手であること
3、マンションの管理がきちんとできているかどうか。
4、修繕積立金が計画通り積み立ててあるかどうか。
5、2重床、2重天井であるかどうか。
6、周辺の環境
7、生活に便利なところかどうか。
8、間取り など。

購入
環境
計画
中古マンション
生活

評価・お礼

motch77さん

売却(中古物件購入)時の判断基準、参考になりました。
また、自分が5年後10年後でも借りたい、売りたいと思うかどうかの客観的な見方を、というのはなるほどそうかと思いました。
人生で一番の大きい買い物で、つい興奮して冷静さを欠いてしまいそうなので、周りの意見を参考にしつつ検討を続けたいと思います。
どうもありがとうございました。

辻畑 憲男

高い評価ありがとうございます。
また、何かありましたらご相談ください。

回答専門家

辻畑 憲男
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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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将来の賃貸や売却を考えを中心に考える場合は慎重にご検討を--

2010/09/07 15:23 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFPの野口です。投資マンションのコンサルを多く手がけています。

motch77様が購入を検討しておられるマンションを将来の賃貸又は売却される事を中心に所見を述べさせて頂きます。

motch77様のご検討のマンションが、新築か中古かが判りません。
立地ですが山手線内側徒歩5分と言うのは、ワンルームマンションとして十分な立地でしょう。しかし、山手線でも北東部と南西部では大きく価値(賃料、価額)が10%以上の差があります。

経年で、賃料も価額は下落していきます。決して現状の10万円の賃料(?)が5年、10年も維持される事は有りません。色々な価額がデフレとなりましたが、不動産、賃料も例外では有りません。特に東京で本年はその下落が激しかったのです。空室がマンションによっては、30%以上有ります。

現在の価額は適正価額なのか?価額の下落や、賃料はどのくらい下落リスクが有るかは、先の事は確定的なことはいえませんが、立地、ロケーション、築年数、分譲会社、管理状況、マンション全体の概要によって、現状より推測出来ます。

平均的に築10年後に、価額が28%減、賃料が17%減となるでしょう。これは現在の市況からそれを類推。立地、マンションによりこの下落率は差が有ります。賃貸契約期間は、10万円以上のマンションの契約は期間が短い。これにより賃料下落が激しい?不動産屋の言うことを鵜呑みにすると10万円は難しいかもしれません。更に、一般的な「敷金」「礼金」「更新料」の授受が年々オーナーに不利に働いています。

管理状況は、マンション全体の管理会社の管理体制、修繕積立金の状況も大切です。もう一つは、賃貸人が変わるたびに、リフォーム費用(内装)が発生します。これを疎かにすると期待賃料が得られません。築10年前後で設備(エアコン、給湯器、キッチンなど)の更新を覚悟。

一時は、学生街に近い場所にワンルームマンションが人気でしたが、最近はこの場所の空室や、賃料下落が目立ちます。学生は減少傾向にあり、ワンルームマンションがやや過剰で、地方の親の仕送りが減り、郊外や、アパートに拡散したと考えられます。「大学、専門学校が多くあり=賃貸マンション隆盛」とは決してならないのです。

勿論、ローンを組む等の場合は更に十分な検討が必要です。

個別は、こちらで--http://www.iriscon.co.jp

賃貸契約
賃貸マンション
リフォーム費用
マンション
投資

評価・お礼

motch77さん

物件は新築分譲で、基本的には投資向けではありません(単身者〜DINKS向け)。
投資が目的ではないのですが、いざ手放したい時になって借り手が付かない、売り手がいない、では困るな・・・と思っての質問でした。
ご回答の内容を読み、やはり不動産は素人には容易に手を出せないな、と感じております。
目的は自分の住居用ですが、こうしたリスクももちろんあるということを踏まえて、慎重に検討していきたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

石川 嘉和

石川 嘉和
建築家

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広さと立地は将来のアドバンテージになりそうです

2010/09/06 12:20 詳細リンク
(5.0)

邑都(ゆうと)設計工房の石川と申します。

将来的に賃貸にしたり売却したりできるだろうかということですね。
私がいままで都内で賃貸マンションを設計してきた経験でお話してみます。

投資に向く広さかどうかということですが、環境と駅などからの距離等の立地条件および広さ、 それから設備・仕様によって家賃の相場が決まってきます。
ほかの回答者の方も言われているように、「ワンルーム」というカテゴリーでは広さとは無関係に家賃相場が決まってくるという側面がありますので、広いために高家賃ということはあまり期待できないと思います。
ただワンルームも年々広い面積のものにシフトしてきているのも事実ですので、将来は狭いものから競争力を失い淘汰されることは予想されます。特に投資用に建設されたワンルームマンションは投資効率のために専有面積を小さく絞っているものが多いです。したがって29平米という広さは、中古になった将来も他の中古マンションに比べ競争力を保つというメリットをもたらしてくれると思います。

また、人口の減少で賃貸マンションも余ってきていて、立地条件によっては家賃を下げても空室がなかなか埋まらないエリアもあります。
しかし今回は山手線から徒歩5分でしかも比較的静かな場所とのことで希少性もありそうです。したがって立地条件の上からも賃貸需要は将来も見込める場所である可能性は高いと想像します。

あとは管理状況が良好で、適正な修繕積立金で長期修繕計画がきちんと実行される案件であれば比較的将来も安心と考えていいと思います。

売却の話ですが、相場の家賃が10万円くらいで年に120万円の家賃収入があるということですね。中古になった時点ではやはり新築に比べれば低くなるとして年間100万円の収入、中古マンションを投資で購入するなら10%以上の表面利回りを投資家は求めるでしょうから売却額は概略1000万円を上回ることはなさそうに思われます。
売却益を考えて購入されるわけではないでしょうが、そのあたりのことも念頭においておくのは無駄ではないと思います。

管理
賃貸マンション
家賃相場
家賃収入
投資

評価・お礼

motch77さん

ご回答ありがとうございます。
広めの物件がもしかしたらメリットをもたらす可能性、という点、大変興味深く拝見しました。
物件の供給過多の傾向も…、という話ですが、今回は人気のエリアとは言い切れないものの、山手線の内側なので、それなりに評価はもらえそうかな、と考えています。
管理形態や修繕計画は、他のアドバイザーの方からもご指摘のとおり、よく勉強しておきたいと思います。
また、売却時の想定額も具体的な数字を出していただき、参考になりました。
まずは自分が住むためですが、やはり将来性は考えておいて損はないと実感しました。
どうもありがとうございました。

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