ワンルームマンション購入費用について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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ワンルームマンション購入費用について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/08/29 11:28

はじままして。
現在サラリーマンです。来年3月に65歳になり退職して年金での生活になります。
現在の給与は約500万円で、自宅の住宅ローン減税により所得税全額および住民税の一部を還付しています。これは2012年で終了いたします。

老後の生活のために800万円でワンルームマンションを契約いたしました。
そこで質問いたしますが、
①手持ち現金で購入する ②銀行から500万円程度借入て購入する。この二つの購入方法のメリット・デメリットを教えてください。
①の場合は手持ち現金が少なくなり不安です。 ②の場合、知人は減価償却により節税できると言いますが、別途銀行借入手数料、抵当権設定費用等が必要なので節税以上に費用負担が増えるのではないかと危惧します。また来年からは年金での生活ですので税金も減るはずです。
以上を踏まえて①②のどちらの方法が良いかお教え下さい。
よろしくお願いいたします。

rikichannさん ( 兵庫県 / 男性 / 64歳 )

回答:8件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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ワンルームマンションの経営について

2010/08/29 12:11 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

詳細がわからないのですが、まずは、将来の家計のシミュレーションをお近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)に作成してもらうことをお勧めいたします。
800万円を現金で支払って、将来が不安ということはそもそもこのワンルームマンションを契約してよかったのかという検討も必要なのではないでしょうか。
不動産投資は、株式投資よりも自由に売買ができないためリスクは高いです。空室リスクやその他リスクも考えFPと一緒に計画をきちんと立てたほうがいいでしょう。



株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

ファイナンシャルプランナー
計画
マンション
不動産投資
株式投資

評価・お礼

rikichannさん

すでに契約をしてしまったのですが、無理な計画だったのかもしれません。「よかった」という形になるようになんとか頑張ってみます。ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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夫々にリターンとリスクを考えて、キャシュフローを

2010/08/30 00:52 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP野口です。マンション経営のコンサルタントを多く手がけています。

長年働いた大切な退職金です。十分注意しましょう。

1、の全額自己資金ですとメリットとしては、金利(約3%)がない、借入のための抵当権設定料、手数料が約25万円等の初期費用不要、この為キャシュ流出が少ない。
デメとして、ローン借入れの場合は多分「団体生命保険加入」が条件ですが、これらがないため、万一途中でrikichann様が死去した場合は、遺族が引き継ぐ。
リスクをご注意、例えば、800万円を投資して、20年間で年平均ネットで40万円がキャシュ収入があり800万円の元が取れただけであれば、預金を取崩していただけになります。もし中古マンション(10以上)をお求めでしたらそれから20年経過したマンション(築30年以上)は、残念ながら、土地代が、取壊し費用となる可能性が大きいのです。

2、のローンを組みますと利息、団体生命保険があり、万一の時は遺族がローンなしで、マンションを相続することになるメリットがあります。デメは、金利上昇があれば賃料上昇を上回るのが通例で、この負担リスクは要警戒です。金利+保険料を支払っても、月額概算2.5万以上、キャシュが+であればローンをお勧めです。
減価償却費用は、1も2も(ローンに限らず)不動産所得の必要経費になります。

減税効果は、キャシュの収支に、減価償却支出、支払利息(建物部)を加減した金額を他の所得と加算した額が毎年の税額です。現年収では減税額も数万円でしょう。

いずれも概算で、これからマンション経営をしっかりやっていくためのキャシュフローが欠かせません。

個別のノウハウは、http://www.iriscon.co.jp

コンサルタント
中古マンション
マンション経営
退職金

評価・お礼

rikichannさん

詳しい内容の回答をありがとうございます。早まったかもしれませんが、契約をしてしまったので何とか良い形に持っていきたいと思っています。もっと勉強をいたします。ありがとうございました。

野口 豊一

人生のうち大きな、イベント(進学、就職、結婚、病気など)毎にキット独断で決めず、誰かに相談されるでしょう。

これと同じく「大きな買い物や投資」は、相手(不動産屋)の言い分を鵜呑みする事は、リスクが大きくなります。常に公平な第3者の「セカンドオピニオン」を聞いて、「決断」してください。「独断と決断の違いを意識しましょう」

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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ワンルームマンション購入費用

2010/08/30 08:54 詳細リンク
(4.0)

こんにちわ、FPコンサルティングです。
さてもともと何をきっかけに投資マンションを購入されたのでしょうか?金額などからすると利回りもさほど高くないようですが。
基本は1の現金払いがベターでしょうか、詳細が和歌なら井野で正確な回答はできないですが、現金か借入か今後のシュミレーションはFPにアドバイスを求めましょう(本来なら購入前に)

評価・お礼

rikichannさん

確かに本来ならば購入契約前に相談をするべきでした。降ってわいたような話だったのであわてて契約をしてしましました。反省しますが、なんとか頑張っていきます。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPコンサルティング 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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ワンルームマンション購入費用の件

2010/08/30 08:57 詳細リンク
(4.0)

rikichannさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『以上ほ踏まえて1、2のどちらがの方法が良いか教え...』につきまして、手持ち資金で一括購入してしまうと、ほとんどお金が残らないとということですから、ワンルームの購入そのものに無理があるように思われます。

ワンルーム投資の場合、部屋の面積そのものが6坪から7坪程度とせまいこともあり、貸し出した場合の坪単価が割高でも賃料そのものは価格を抑えることができます。

しかし、大規模修繕などの今後の維持コストのことも十分に考慮しておく必要がありますし、オーナーの方の人数も多いため大規模修繕そのものが思うように出来なくなってしまう可能性もあります。

また、多くの賃貸物件で共通していることですが、新築から10年程度経過すると、借り手が付きづらくなる傾向にあることも考慮したうえで、ワンルーム投資を行うメリットがあるかどうかを判断するようにしていってください。

尚、全額現金で購入した場合と、一部借り入れを行った場合の比較につきましては、キャッシュフロー表を作成したうえで、比較していかないと残念ながらアドバイスは出来かねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

費用
購入
コスト
マンション購入
賃貸物件

評価・お礼

rikichannさん

おっしゃる通りワンルームの購入そのものが無理だったかもしれません。ご指摘いただいたリスクを考慮して何とかやりくりしていきたいと思います。真摯な回答をありがとうございます。

渡辺 行雄

rikichannさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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退職後のワンルーム投資

2010/08/30 13:50 詳細リンク
(5.0)

住宅ローンを借りて自宅をお持ちであると思いますが、2は考えない方が良いでしょう。


1000万以下のワンルームマンションへは「銀行」は融資をしないと思います。


融資をするのは消費者金融等のノンバンクのみで、金利も高く、その他の経費も高目になります。キャッシュフロー計算をする上での情報がありませんが、年金以外の収入が無いという前提であれば節税云々もあまり気にする必要はないかと思います。


年金受給の状態になって最も注意すべき点は月々のキャッシュフローの状態と預貯金の残高になります。


(ワンルームマンションの購入を現金で行うデメリットは預金残高が減少し、資産の流動性が低下する事です。つまり、売りたい時に直ぐに現金化出来ないという事です。)


いずれにしてもいざという時に対して流動性の高い現預金を多めにするのが年齢に応じた資産運用の原則となりますので、現時点からの投資用不動産の積上げには注意される事をお勧めします。

補足

不動産投資のブログです。
http://blog.minato-am.com/

不動産
資産運用
消費者金融
住宅ローン

評価・お礼

rikichannさん

契約をしたのは少し早まったかもしれません。キャッシュフローの勉強をいたします。そして何とか苦境を切り抜けます。本当ご意見ありがとうございます。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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単純に考えれば、1ですが...

2010/08/30 15:19 詳細リンク
(5.0)

rikichann様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご質問の件、2の場合、減価償却により節税できるとのことですが、1の場合も、家賃収入を得ていくお考えなら、減価償却はできますので、どういう意味なのかが、いまいちよく分かりません。

お金を借りれば、諸費用や金利の負担が生じますので、仲介手数料や不動産取得税、リフォーム費用等の初期投資分まですべて手持ち現金で出せるのであれば、単純に考えて、1の方が有利です。

ただ、ワンルームマンションは、流動性が低く、すぐに現金化することが難しいケースもありますので、急に大きな支出が必要になった時に備え、お金を借りられるのであれば、ある程度まで借りておくというのもひとつの考え方ではあります。

いずれにしても、これから年金生活に入られるとのことですから、最終的な判断にあたっては、あらためて家計の収支をシミュレーションする必要がありそうです。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

シミュレーション
ファイナンシャルプランナー
不動産
家賃
年金

評価・お礼

rikichannさん

これまでに合計8名の専門家の方から回答をいただきました。最終的には自己判断ですが、大いに参考になりました。ありがとうございました。

森本 直人

rikichann様、評価・コメントありがとうございます。
不動産投資は、安定収入が得られるというメリットがありますが、経営の要素が強いですから、人任せにせず、資金面など、ご自身でもよく勉強して、慎重に計画されることをおすすめします。ご参考です。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
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新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

1 good

ワンルームマンション購入費用について

2010/08/29 11:52 詳細リンク
(4.0)

rikichannさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

説明文からははっきり読み取れませんが、ワンルームマンション購入目的は不動産賃貸収入を得る目的でしょうか?減価償却による節税~、とある所から不動産賃貸目的の購入であると推測します。


メリット
銀行借入金が無いため金利や、費用、審査等が不要。

デメリット
手持ち現金のみの購入の場合、万が一の生活上、賃貸開始時の事業支出に迅速に対応できない場合もあります。
100%事故資金の場合、不動産収入に銀行借入金が経費にできない。


メリット
銀行借入金、減価償却費は不動産収入の経費とする事ができます。

デメリット
コストがかかる。

収支予想と、キャッシュフロー予想から節税・収入の安定を図れる程度の借入なら検討の余地はあると思います。

マンション購入
不動産
賃貸
経費
キャッシュフロー

評価・お礼

rikichannさん

素早い回答をありがとうございました。キャシュフロの意味がよく分からないのですが、勉強いたします。どうもありがとうございます。

新谷 義雄

新谷 義雄

ご評価ありがとう御座います。分かりにくい表現をしてしまい申し訳御座いません。キャッシュフローは資金の出入りだと思って下さい。建物の経年による価値の減少は「減価償却費」としてお金は出て行きませんが、経費とできます。対して借入金元本の返済額はお金の減少ですが、経費としては処理できません。

実際に重要視するのは「キャッシュフロー」の方で、借入金元本の返済を考慮して収益を見込めるかが大切です。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

9 good

利回りとリスクを合わせて考慮

2010/08/29 13:33 詳細リンク
(5.0)

rikichann 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

考え方は、初期投資800万円と300万円に対する最終的な利回りと、投資マンションにおけるリスクの考慮です。

例えば、初期投資800万円の場合、手元に残る家賃収入が仮に年間80万円であれば利回りは10%。一方、初期投資300万円の場合、手元に残る家賃収入が仮に年間36万円であれば利回りは12%ととなります。


次にリスクですが、大きな要因として空家と相場の下落が挙げられます。
もし空室が続いた場合、ローンは管理費等と共に持ち出し金額が大きくなります。

また、相場が市場の変化や物件の個別要因により大きな下落に見舞われた場合、ローンの残債が負担となる可能性がゼロとはいえません。

ここでは大きな要因には含めていませんが、修繕費も考慮しておく必要があります。


いずれにしても投資と名が付く限りはリスクはつきものです。将来の家計シミュレーションと合わせて、上記の要因をご検討ください。


以上、簡単ですがご参考となれば幸いです。

相場
修繕費
家賃収入
マンション
投資

評価・お礼

rikichannさん

具体的に書いていただいてとてもよくわかりました。おっしゃる通り投資ですのでリスクをよく考えます。ありがとうございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

rikichann 様

ご返信有難とうございます。
全額を自己資金で賄うべきか、もしくは一部はローンで賄うべきか、その是非を確認するためにキャッシュフロー表を利用する場合があります。

キャッシュフロー表とは、平均寿命まで生存したものとして、収入と支出を時系列にまとめたものです。キャッシュフロー表についてのコラム(手前味噌です)がありますので、どのようなものかご興味があればご覧になってみてください。

参考コラム(プロファイル内)
安心はキャッシュフロー表の中にあり
http://profile.ne.jp/w/c-45077/

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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