住宅ローン、フラットか変動か。 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン、フラットか変動か。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/24 10:49

新築を今年9月より着工し1月頃に完成2月には引き渡し予定です。
土地は親から使用貸借という形をとっています。
(家族;夫29、妻30、長男7歳、長女3歳、次男0歳)

借入はつなぎ融資なしでフラット35Sの10年タイプで2200万借り入れる予定です。
土地の地目変更と分筆の手続もあり、借入は引渡しの時からですが、銀行に申込?借入可能かの確認のような事はしてもらい、後はその時が来るだけなのですが、住宅ローンについては月々の支払と借入金額のみきめて、どこで借りるか勉強不足のような気がして不安です。

数字に弱いので変動を避けていたのですが、10年引き下げのフラットで1.5%位の金利と変動5年で0.9%位の金利では1年間辺りどの位金額がかわるのでしょうか?
子供の年齢が4学年。3学年と間隔があいており、子育ての期間は長くなっているので、やはり、フラット35Sの方がよいのでしょうか?

銀行の方に聞いても今のフラット35Sは魅力的ですといわれます。
変動とフラットと支払う金額はあまりかわらないと言うことなのでしょうか?

補足

2010/08/24 10:49

フラットの方が我が家の家庭状況では良いという専門家の方々の意見が聞けて心強く感じます。

このままフラットでの支払を進めていく上で、家計に余裕がある時にできるだけ貯蓄をしていきたいと思いますが、繰上げ返済は10年間の低金利の内に進めていくべきなのか、
10年間貯蓄に励み、優遇金利が終了後に繰り上げ返済を行う方がよいのか返済を少しでも少なくする為にはどちらがよいのでしょうか?

koutanさん ( 鹿児島県 / 女性 / 30歳 )

回答:7件

上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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損得か、資金繰りの安定か。

2010/08/24 12:20 詳細リンク
(4.0)

koutanさんへ
こんにちは。九州・山口のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

住宅ローンの返済計画、どのようにしたらよいか迷うところです。
変動金利、フラット35のどちらにも利点があるからです。

確かに今の時点では変動金利が魅力あるようにみえます。結果的に変動金利のほうがよいこともあるかもしれませんが、金利が上昇する時期と子どもさんとの教育費が多くなる時期とが重なってしまう可能性もあります。

フラット35の場合団体信用保険は別途加入になりますが、返済計画が立てやすいというのは、子どもさんの教育費の準備においても楽になります。

損得の話になると、現在の年収や貯蓄状況、住宅ローン返済後にどれだけ貯蓄ができるか、共稼ぎかどうかによっても変わってきます。つまり、急な変化にも対処できるだけの貯蓄ができるかどうかがポイントになります。

資金繰りの安定を大事にしたい場合、将来まとまった支出がある方にとってはフラット35Sのほうがよさそうです。
気になることがあればいつでもお声掛けください。

ファイナンシャルプランナー
計画
教育費
住宅ローン
フラット35

評価・お礼

koutanさん

ありがとございます。
フラット35の方が私にはあっているようです。
気になることといえば
1、繰り上げ返済はいつ頃を目処に低金利の10年間にするべきか、10年後からするべきか。
2.繰上げ返済すれば単純に元金が減って月々の返済額がかわるのか、支払年数がかわるのか?
どちらがよいのでしょうか?

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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ミックスも検討されては

2010/08/24 15:27 詳細リンク
(5.0)

こんにちわ、FPコンサルティング岡崎です。

変動か固定かは多くの方が悩まれます。
本来はライフプランを作成してアドバイスを差し上げたいのですが
お子さんの事や借入額などを考慮すると基本はフラット35Sを使うのがベターでしょうが
変動の低金利のメリット享受もしたいところです。
もうご存じでしょうがフラット35Sと変動金利それぞれメリットデメリットがあります。そこで、フラット35Sと変動金利を組み合わせることができる金融機関もあるので、それを使うのもベターです。

ライフプラン

評価・お礼

koutanさん

ミックスという事もできるかもしれないのですね!
銀行に問い合わせてみます。

ミックスができるかわかりませんが、毎月の支払は高くなるのでしょうか?
手数料も倍になるのでしょうか?

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの組み方について

2010/09/03 09:13 詳細リンク
(5.0)

koutanさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『変動とフラットを支払う金額はあまりかわらないということなのでしょうか?』につきまして、2,200万円を変動金利0.9%で住宅ローンを組んだ場合、年間返済額は733,000円ほどとなります。

これに対してローン金利1.5%のフラット35sの場合、808,000円となりますので、年間返済額として75,000円ほどの差額となります。

よって、目先の金利差だけで住宅ローンを決定する場合、変動金利の方が有利となります。

尚、変動金利の場合は半年ごとにローンの更新がありますので、そのときに住宅ローンの適用金利も見直されることになりますので、今後の金利動向次第では更新毎にローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えていってしまう可能性もあります。

これに対して、フラット35sの場合、少なくとも10年間はローン金利が上がってしまう心配がないということ。また、10年固定金利ということで考えた場合、10年固定金利で適用金利がこの水準でしたら、他の10年固定金利商品と比較しても相当有利となります。

よって、銀行の担当者もこのことを言っていたのではないかと思われます。

尚、繰り上げ返済のタイミングですが、住宅ローンにつきましては毎月の返済額は完済するまで同額となりますが、実際には返済当初は毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっています。

また、繰り上げ返済資金は原則的に借り入れ元本にのみ充当されることになりますので、同じ100万円を繰り上げ返済資金として充当するのでしたら、後からするよりも返済当初の方がその効果は大きくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

金額
銀行
効果
更新
住宅

評価・お礼

koutanさん

なるほど!!早めの返済が良いのはそういう意味なのですね☆☆☆
ありがとうございます。
うちは10年後より教育資金等がより多くかかってくると思われるので、金利の低いうちにその低い金利分をできるだけ貯めて早めに繰り上げ返済にもお金を回せるようにがんばりたいと思います。

渡辺 行雄

koutanさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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新沢 奈穂子

新沢 奈穂子
宅地建物取引主任者

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フラット35Sが利用できるならそちらをお勧めします。

2010/08/24 11:32 詳細リンク
(5.0)

koutan様
こんにちは。初めまして。「女性のためのマンション購入相談サイト:ウーマンズリブ」を運営しております、FP・住宅ローンアドバイザーの新沢奈穂子と申します。

まず最初に、koutan様のお借入で、「フラット35S」と「銀行ローンの変動金利」での支払いについて計算してみたいと思います。(35年返済でよろしいでしょうか?)

*「フラット35S」
10年間は▲1%を利用⇒約1.5%(窓口金融機関によって変わります)
月々のみの返済の場合⇒当初10年間は、約68,000円
⇒11年目以降 約75,600円
*「銀行の変動金利」
店頭金利より優遇金利(個別審査のよって変わる)利用したとして
借入時金利を1.1%と設定⇒月々の支払い 約63,000円
変動金利の場合は、5年後とに支払い金額が見直されます。(金利の見直しは半年毎)

現在の金利だけを見ると、「銀行ローンの変動金利が有利」と言えますね。

koutan様のご家族構成を確認いたしますと
5年後くらいから教育費がどんどんかかり、10年後には、長男の方は17歳・長女が13歳・次男も10歳となり、このころから10年間は大変教育費がかかりますね。

お子様が全員成長されるまでの20年間は、住宅ローンの他、教育資金も増えていきますので、借入時に返済金額が確定する「フラット35S」をご利用されることで、将来の計画も立てやすくなります。


以下、私が開催している「住宅ローンセミナー」でお伝えしているそれぞれの特徴をお知らせいたしますので、参考にしてみてくださいね。

「フラット35」の特長
1.金利は借入時に決定したものが完済まで続き、変わらない。
2.返済金額も変わらない(フラット35Sの場合は、当初10年間は▲1%・2010年現在)

「変動金利」の特徴
1.金利は半年に1回見直される
2.返済金額は5年に1度見直されるが、変動幅は従前の返済金額の1.25倍まで
3.金利が上昇を続けると、融資返済高が減らない事態もおこりうるので、「未払利息」が発生する場合がある。

住宅ローンアドバイザー
マンション購入
住宅ローン

評価・お礼

koutanさん

ありがとうございます。
フラットの方がうちの家族環境的にみても良いのですね。
繰上げ返済はフラットの場合にも積極的に行う方がよいのか?
それとも低金利の10年間はむやみに繰上げしない方がよいのでしょうか?

新沢 奈穂子

新沢 奈穂子

koutanさん
こんにちは。
この度は、高い評価を頂戴しまして、ありがとうございます!

さて繰上げ返済についてですが、「金利」は「元本」に対して利息がついてしまうものなので、できれば早めに行ったほうが良いです。

ただし、「繰上げ返済にお金を使ってしまい、貯金が少ない」という状況になってしまいますと、なにかの際に、お金がなく困ってしまいますので、貯蓄も確保した上で、繰上げ返済をされることをお勧めいたします。

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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フラット35Sのほうがいいです

2010/08/24 11:38 詳細リンク
(5.0)

こんにちはkoutanさん
ファイナンシャルプランナーの前野です。

住宅ローンの種類は大変たくさんありますので、どれを選べばいいのか悩みますよね。でも、住宅ローンに返済は長期になりますので、よく考えて決めるようにしてください。

まず、返済額についてですが、借入額2200万円、35年返済、月払のみで
金利1.5%の場合 月々67,360円
金利0.9%の場合 月々61,082円

で、月々の差額6,278円となります。

ただし、変動の0.9%は、将来金利が上昇すれば、返済額は増える可能性があります。

今後教育費が長期に渡って必要となりますので、万一金利上昇で住宅ローンが払えなくなる不安があるならば、フラット35は金利が確定していますので、安心感はありますよね。

最近の金利の推移からみると、フラット35は超低金利となっていますので、固定型の住宅ローンを選択する人にとっては、とってもお得な時期となっています。

また、一方ではしばらくは金利が上がらないだろうという判断から、変動金利を選択する人が多くなっています。しかし、絶対に金利が上がらないとは言い切れませんので、万一金利上昇した場合に、返済額がどの程度増えても大丈夫か、また、貯蓄等から繰上返済することで、住宅ローンの元金を減らすことができるか、などの対処が可能どうかを確認するようにしてください。

どちらが正解かは住宅ローンを完済するまでは分かりません。
koutanさんご家族のライフプランや家計の状況をよく検討して、自分に合った住宅ローンを選択するようにして下さい。

koutanさんの参考になれば幸いです。

計画
教育費
住宅ローン
家計
ライフプラン

評価・お礼

koutanさん

ありがとうございます。やはりフラットがよさそうですね。
フラットの場合は繰り上げ返済はしない方が良いのでしょうか?

前野 稔

前野 稔

このたびは高評価いただきありがとうございます。
繰上返済については、できる範囲で早めに行うようにしてください。
ただ、貯まったお金をすぐに全額繰上返済につぎ込むのではなく、ご家庭の家計やライフプランの状況をみて、ある程度の手元資金は確保するようにして下さい。

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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住宅ローン、フラットか変動か。

2010/08/24 12:09 詳細リンク
(3.0)

koutanさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

住宅購入に際しての現在低金利の「変動金利」を選ぶか、当初10年間金利1%ダウンの「フラット35s」かは、ご自身の今後のライフプラン予想に合わせてお選び下さい。

月々の返済額、ボーナスでの返済額の振り分けで概算額になりますが、昨今の経済状況ではボーナス返済は考慮せず、毎月の返済額のみで、2200万円の借入、35年返済で計算してみました。

変動金利:0.9% ですと月々返済額は約61,082円になります。

フラット35s:当初10年間は1.5% 11年目以降2.5%ですと
当初10年間は月々約67,360円 11年目以降 約75,559円

となります。現在のままの低金利が続けば当初10年間は毎月返済額は6,278円、11年目以降は14,477円変動金利の方が安くなります。(実際の返済は更に「団信」の保険料や、保証料を毎月返済額に上乗せするか否かにもよります)

ただし、変動金利は今後上昇する可能性があります。
変動金利で今後
5年目から1.4%に上昇した場合の毎月返済額は65,712円
15年目から2%に上昇した場合の毎月の返済額は69,735円
となります。

保険
住宅ローン
住宅購入
ライフプラン
ボーナス

評価・お礼

koutanさん

ありがとうございます。
変動金利の方が大分当初の月々の支払は抑えられそうですね。
その後金利がどこまであがっていくのか?予想は難しそうです。
やはり私には固定金利のほうがわかりやすいようです。

山田 聡

山田 聡
ファイナンシャルプランナー

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フラット35か変動かの考え方について

2010/08/24 13:08 詳細リンク
(3.0)

Koutan様
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

フラット35Sと変動金利を迷われているとのことですが、まずはフラット35Sと変動金利の特徴を把握することが基本です。それだけで決定してしまうこともあると思いますが、様々な金利を想定してシミュレーションをしてみると、更に深く理解できるのではないでしょうか。
そして最後には、自分の性格や、ローンに対する考え方、今後のライフプランを考慮して最終判断されてはいかがですか。

フラット35のメリットとしては、1)毎月の返済額が確定し管理しやすい、2)将来金利が上昇した場合、変動金利より総返済額が少なくなるケースがある、3)教育資金の準備などの計画を立てやすい、等があり、デメリットとしては、1)金利が下降もしくは低位安定局面では、変動金利の方が総返済額が少なくなる場合がある等です。

変動金利のメリットとしては、1)スタート時点では固定より金利は低い、2)金利が下降もしくは低位安定局面では固定より有利となることがある等ですが、一方デメリットとしては1)返済額が変動するので計画が立てにくい、2)急激に金利上昇すると元金が減りにくくなる、3)金利上昇局面では固定金利より総返済額が多くなるケースがある等です。

毎月の返済額については、住宅金融支援機構のホームページでもシミュレーションをすることができます。そこで、いろいろな変動金利をシミュレーションしてフラット35Sと比較してみてください。もし、もっと専門的に、教育資金等を含めた長期のシミュレーションをしたければ専門家に頼むこともよいでしょう。

そして最も重要なのは、やはり自分に合ったローン形態を選ぶということではないでしょうか。固定金利と変動金利のどちらが経済的に有利かは結果を見ないとわかりません。
有利か不利かは金銭的なものだけではなく、普段の生活に与える精神的な側面も大きいはずです。

住宅は人生最大の買い物です。色々試行錯誤もあると思いますが、頑張ってください。

山田FP事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

ファイナンシャルプランナー
住宅
ローン

評価・お礼

koutanさん

今後のライフプランを想像し、フラット35でいこうとおもいます。

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