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対象:不動産売買

マンション買い替えにおけるローン特約について

住宅・不動産 不動産売買 2010/08/16 08:28

ローン特約について質問させて頂きます。

6000万円程度の新築マンションの購入を予定しております。
今回は、現在住んでいるマンションを売却して、その新築マンションに住み替え(いわゆる買い替え)を予定しています。
まだ、竣工前のマンションのため、入居は来春になる予定です。
停止条件付の買い替え特約をつけようと試みましたが、残念ながら停止条件の売却金額が極端に下がってしまうこと、また入居予定日にまだ期間があるため、停止条件は付けず、ローン特約のみで契約を致しました。
購入と売却を同時に進めていくパターンになります。

銀行ローンは、100%ローンを予定しており、都市銀で仮審査は通っており現在本審査待ちの状況です。
仮審査の内容として、現在の住宅ローンを抹消後の融資という条件がありました。
現在のマンションの住宅ローンの残債は4500万円程度あり、5000万円程度でマンションを売却予定です。

購入するマンションは、すでに手付金300万円ほどを支払っております。

質問は、金消が来春になる予定ですが、万一 金消までにマンションが売却できなかった場合は、手付金は戻ってくるのでしょうか?

現在のステータスは以下の通りになります。

・ 現在、居住中のマンションを売却中
・ 本審査待ちで金消は来年2月
・ 停止条件付きでの買い替え特約はつけてませんが、ローン特約は締結済み。
・ 購入するマンションのローンの融資条件として、既存マンションのローンを消すことが前提。
・ 手付金は300万円ほどを支払い済み

以上になりますが、宜しくお願い致します。

jwave1971さん ( 東京都 / 男性 / 39歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

リスクがあります。

2010/08/16 11:40 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP野口です。

jwave1971様の状況は、住宅ローンのみ停止条件付きマンション契約で手付金300万円を支払済み、ローン仮審査通過が現状と解釈いたします。

先ず、現マンションが5,000万円で売却できなかった場合でも契約を続行しなくてはなりません。契約を破棄する場合は、手付け金は戻ってきません。

勿論、ローン本審査が通らない場合は、手付金は返還されます。

契約書、ローン審査などに現マンション売却による資金でローン残高を返当ーーなどの文面が有ればあればそれを実行することです。

中古マンションは、昨年春より好調な売行きでしたが、今年春以降は価格は下がり気味です。今後も大きく上昇は期待薄です。

場所等によりますが、現状価額は是非専門家に時価査定が必要です。マンション買換えで注意は、現状マンションを先に売却(引渡し)し、売却金でローンを返済がスムースに出来るかは大きいリスクです。

一般的に、中古マンションを高く売却するためには、内装を一新し、空室で売却することです。このため、先に引っ越すことが前提です。予定の5,00万円で売却は簡単ではないかもしれません。当然ローン本審査でもこの点をクリアしなければなりません。

個別案件は、http://www.iriscon.co,jp

中古マンション
手付け金
マンション売却
ローン審査

評価・お礼

jwave1971さん

ご返答ありがとうございます。
銀行からの仮審査の項目には、「現在のローンを完済条件」として融資を実行するとの文言しかなく、”マンション”のローンを完済とは謳われておりません。
やはり、リスクがありますか?
売却活動は、数社からお見積もりを頂いて、最近の成約事例などと照らし合わせて6月下旬がから開始していますが、再度お見積もりを頂くこととしてみます。
有り難うございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

ローン特約の期限を確認しておいてください。

2010/08/16 11:17 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

jwave1971さんのご質問についてですが、現在のご自宅の売却が希望金額で無事完了すれば何も問題は起こらないと思いますが、万一希望金額にて売却できなかった時には注意が必要となりますね。

そこで、買い替え特約付でご契約されていないとのことですので、まずはローン特約の期限を確認しておいてください。

その理由ですが、都市銀で仮審査が通っているとのことですがこの承認はご指摘のとおり、既存マンションのローンを消すことが条件となります。

ですから、既存マンションの契約を締結できていない段階ではまだこの条件を満たしていないこととなります。

にもかかわらず、この時点でローン特約の期限を満了させてしまうと後々ローン特約を理由に契約を解除することができなくなってしまいます。
※ローン特約の期限内であれば条件を満たしていないことからローン特約を理由に契約を白紙解除することが可能となります。

もし、ローン特約の期限を過ぎてしまうと・・・

リスクとして、価格を下げてでも自宅売却を完了させるか、価格を下げられない場合には違約金を支払ってでも契約を解除するかのいづれかの方法を選択しなければいけなくなります。

このローン特約の期限内かどうかがほんと重要になります。
あまり意識されない方もいらっしゃいますが、一度確認しておいてくださいね。

少しでもご参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

契約
売買
価格
マンション
ローン

評価・お礼

jwave1971さん

ご回答有り難うございます。
実は、ローン特約の期限は明記されておらず、契約書にも明記がございませんでした。
契約書には、ローンが通らなかった際の特約が明記されており、都市銀行の仮審査通知書には、マンション売却を条件として、そのローン特約の内容に順ずる、としか書かれていなかったように思います。
上記の理由により、金消のタイミングで万一マンションの売却が出来ていなければ、そのローン特約が認められるのではないかとも思っておりました。
また、今回の物件はどうしても購入したい物件であるため、契約時点で売却活動を行い、価格も相場以下に下げてはいるもののこれ以上値下げをすると、ローン残金が払えない状況です。

中原 秀樹

中原 秀樹

早速の評価・お返事ありがとうございます。
ローン特約の期限が明記されていないとのことですが、入居は来春とまだ少し先の話になりますが、早い時期に新築マンションの担当者に相談されることをお勧めいたします。
jwave1971さん側としては、自宅売却価格をぎりぎりまで下げて対応することも検討しないといけませんね。その上で、期限を決めてもし売却できない場合は白紙解除できるよう両者で覚書を交わした方が良いと思います。
少しでもご参考になれば幸いです。

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