住宅ローン(変動金利と固定金利)の選び方 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン(変動金利と固定金利)の選び方

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/11 14:22

初歩的な質問になってしまうのですが、変動金利と固定金利の違い(双方の良い点、悪い点)がいまいちわかりません。
また、不動産屋には夫が公務員だという理由で固定金利の方が良いといわれているのですが、職業によってどちらの方が良いといった基準(目安のようなもの)があるのでしょうか。
ご教示の程、宜しくお願い致します。

土地+建物:4,000万円
頭金:1,600万円(両親からの援助)
借入:2,400万円
家族構成:夫(32歳 公務員)、妻(31歳 無職)、子供1人(0歳)
※子供が幼稚園に行くようになったら共働きの予定
年収:480万
ローン年数:35年
返済:5~6万円台/月
~15万円まで×2回/ボーナス

金利:変動:1.2%、10年固定:1.75%

よろしくお願いいたします。

mle05035さん ( 静岡県 / 女性 / 31歳 )

回答:6件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

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選択のポイントについて

2010/08/11 14:42 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず変動金利というのは返済額は5年間同一ですが、利率は半年ごとに見直すため
半年ごとに返済額の元本と利息の内訳が違ってきます。
また金利が上昇した場合は、変動金利も上昇するので総返済額がいくらなのかは
当初の段階ではわかりません。

一方、固定金利というのは返済全期間あるいは10年間は金利が一定というもので
返済計画は立てやすいですが、一般的に変動金利よりも利率は高いです。

また変動金利は日本銀行の政策金利に連動し、固定金利は長期金利に連動します。

テレビ番組でも同じようなことを言っていたのを思い出しますが、
公務員の方の場合はあまり景気に左右されず給与が一定のため、返済額も一定となる
固定金利がよく、逆に景気に左右される職業の人は好況のときは金利も上がりますが
給与も上がり、不景気のときは金利も下がるので給与が下がっても大丈夫なので
変動金利が向いているという理屈です。

現在は不景気の影響でどちらの金利も低いのですが、特に長期金利が7年ぶりに低いこともあり
固定金利の水準が以上に低い状態です。

もし、フラット35Sという35年間金利が同一の商品であれば、当初10年間は金利がさらに
1%引き下げになるので、今はかなり人気があります。

10年固定を選択されるのであれば上記のフラット35もご検討されてみてはどうでしょうか。

基本的に短期で返済するのであれば変動金利、長期で返済するのであれば長期固定金利を
選択されるのがよろしいかと思います。

沼田 順

私のブログで金利動向を解説しております。よろしけばご訪問下さいませ
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

銀行
住宅
公務員
住宅ローン
返済

評価・お礼

mle05035さん

ご回答ありがとうございました。

公務員=景気に左右されないから固定金利という理屈、理解できました。
また、現在は長期金利が7年ぶりに低いのですね。
フラット35S対応の物件を立てる予定ですので、10年固定ではなくフラット35を選択しようと思います。

ローンについてはただいま勉強中の身ですので、また分からないことなど出てくるかと思います。その際には、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございます。

今はフラット35Sを選択されるのが
一番よろしいかと思います。

ただ、受付は年内までで一定金額に達すると終了する旨
記載されていますので、注意して下さい。

詳細は私のブログのフラット35Sをご参照下さいませ。

また何かありましたら遠慮なくご質問下さい。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの選び方

2010/08/11 17:06 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。

住宅ローンの選び方ですが、今後の繰上げ返済予定、完済目標により違ってきます。
今後10年以内に完済できるのであれば変動金利でもいいでしょう。逆に完済目標を20年、30年で考えているのであれば長期の固定金利のほうが安全です。今後の予定を考え検討してみてください。また、もう一つ検討していただきたいのが金融機関です。より低い金融機関を探しましょう。変動金利、10年固定金利とも今月は、もう少し金利の低い金融機関があります。また、建物がフラット35Sが使える建築であれば、フラット35Sがいいでしょう。
フラット35Sの詳細については、下記のホームページをご覧ください。金利についても金利の低い順、総支払額の少ない順など検索できます。

ご質問の職業による金利の選び方は、一般的にはしません。基本的には今後のライフプランを考え検討します。



住宅金融支援機構
http://www.flat35.com/


株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

CFP
ファイナンシャルプランナー
住宅
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

mle05035さん

より低い金利の金融機関、探しますね。振り返れば、変動にするか、固定にするかにばかり頭がいっていた気がします。
建物はフラット35Sが使えるものです。かつ、10年以内に完済は不可能ですので、フラット35を選択しようと思います。

この先も分からないことが出てくるかと思います。その際には、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

「豊かに楽しく暮らす」をテーマに、夢、ライフプランを考えながら、お金のみならず人生全般の応援をしていきたいと考えています。一生に一度の人生です。常に楽しく暮らして行きたいものですね。そんなことを考えながら皆様とお付き合いしていきます。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの選び方について

2010/08/11 17:36 詳細リンク
(5.0)

mle05035さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『変動金利と固定金利の違いが今イチ分かりません。』につきまして、住宅ローンを組む場合、変動金利や短期固定金利の場合は、住宅ローン金利が低くて済みますが、住宅ローンの更新が変動金利では半年ごと、短期固定金利では1年や3年ごとと、頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、フラット35など、長期固定金利の場合、多少ローン金利は高くなってしまいますが、住宅ローンを完済するまで住宅ローン金利が上がってしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、住宅ローンを組む場合、住宅ローンを組んだ後から住宅ローンの返済で家計が圧迫されないためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、28%ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしていってください。

お子様のこれからかかるようになる教育資金のことも考慮したうえで、無理のない返済計画を立てるようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

金額
更新
住宅
長期

評価・お礼

mle05035さん

初歩的な質問にも関わらず、変動金利、固定金利について丁寧に説明下さりありがとうございました。よく理解できました。
住宅ローンの更新は頻繁に行われるのですね。我が家の場合、将来のマネープランが立てやすいフラット35があっているのかもしれません。
住宅以外にも、教育費、老後の貯金等に回せるお金を確保しつつ、住宅ローンを組むようにします。

この先も分からないことが出てくるかと思います。その際には、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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固定金利か変動金利か

2010/08/12 15:08 詳細リンク
(5.0)

住宅ローンで最も多くの質問があるテーマですが、変動金利の固定金利のそれぞれの良いところと悪い所をあげます。但し、一般的な話になりますので個別では若干の差がある事をご理解ください。



良い点
固定金利-1.金利上昇リスクが抑えられる、2.返済額が変わらず計画が立て易い、3、今なら歴史的な超低金利を確保出来る。

変動金利-1.当初の返済額が少ない、2.短期間で繰上げ返済等して返すのであれば返済額が少なく抑えられる、3.銀行としては扱い
易い金利である。



悪い点
固定金利-1.金利上昇しないと相対的に返済額が増える、2.繰上げ返済時のコスト等が変動より掛る場合がある、3.金利が更に低下した場合には相対的に高い金利で確定してしまった事になる、4.銀行としては扱い難い金利である

変動金利-1.金利上昇時には返済額が急増する、2.金利上昇過程では固定金利への乗り換えは実施しずらい、3.長期のプランにはどちらかと言えば向かない、4.現金、預金の潤沢な期限前返済が出来ない人には逃げ道が無くなる可能性がある



等になります。タイプ的には変動金利は現金が潤沢で、年収が登り調子で、金利が上がったら何時でも返せる様な方向けであり、その逆に固定金利は現預金がそれほど潤沢でなく年収の上昇は一定で物価変動を考慮されずらい人向けです。


mle05035様は旦那さんが公務員という事ですので、固定金利が良いだろうというのは物価上昇時に給与が民間程上がらないという点もありあながち間違った指摘では無いと思います。

補足

私が担当であるなら、強く固定金利タイプをお勧めします。自宅の購入の為に余計なリスクをとる必要がないからです。


特に、変動金利の悪い点の上記指摘の1.2.3.4.が変動を避けさせる要因です。また、日銀が0.5%政策金利を上げればそれだけで「将来の変動金利」と「今の固定金利」は恐らく同レベルになります。


今はデフレですが、もし天候不順、災害、人口爆発、新興国の好景気等が連鎖してインフレが「輸入」されてきたら0.5%の利上げでは到底おさまらないでしょう。


不動産投資やその他不動産についてのブログです。(ご参考まで)
http://blog.minato-am.com/

公務員
住宅ローン
ローン

評価・お礼

mle05035さん

固定金利の悪い点として、繰上げ返済時のコスト等が変動より掛る場合があることを教えていただきありがとうございました。都合の良いことばかりではありませんよね。
我が家の場合は、返済が長期、建物がフラット35Sに対応していることから、フラット35が適しているように思います。
自宅の購入の為に余計なリスクをとることは止めておきます。

この先もわからないことがでてくるかと思います。その際には、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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金利選択の基本

2010/08/11 15:48 詳細リンク
(5.0)

mle05035さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


公務員の方の場合、収入が景気に影響され難いとして固定金利型が適当という考え方もあるようですが、そう単純なものではなく、将来のシュミレーションにより安心感がある方を選ばれれば良いものと考えます。


変動金利を選択する場合の基本的な考え方は、借入後に金利が下がると予想する場合、一方の固定金利の場合は、借入後に金利が上昇すると予想する場合といわれます。

そこで、現在が超低金利時代と考えた場合、セオリーどおりに考えると固定金利が適当となります。


それにも拘わらず、何故変動金利を採用する方々が多いのか?
大きな理由としては、販売側が販促の材料として多様すること、そして低金利が今後も続くと予想する要因が多いことにあると考えられます。


ちなみに、変動金利か10年固定かでお考えのようですが、10年固定は変動金利の一種だと考えて下さい。11年後に大きく金利上昇する可能性を秘めています。


また、ご記入いただいた情報で判断した場合、安心感のためにはmle05035さんの収入が重要になりそうな感じがあります。

そのため変動か固定のいずれを選択されるにしても、mle05035さんの就業計画と共に、将来の返済シュミレーションを確認されてから実行されることをお勧めいたします。


以上、ひとつのご参考となれば幸いです。


参考コラム(プロファイル内)
安心が確認でしるキャッシュフロー表の活用法!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

キャッシュフロー表で確認、金利上昇リスクの落とし穴!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39919/

シミュレーション
確認
選択
返済
キャッシュフロー

評価・お礼

mle05035さん

10年固定は変動金利の一種だという考え方、ハッとしました。11年後には大きく金利上昇している可能性があるんですね。
【固定金利】という響きで安心してしまっていたことに気づかされました。
ローンは長期の物ですので、慎重に選びたいと思います。

また分からないことなど出てくるかと思います。その際には、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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変動金利と固定金利の選択として

2010/08/12 12:24 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

変動金利にするか固定金利にするかほんと悩みますね。

mle05035さんの場合ですが、フラット35sのご利用をお勧め致します。

理由としてですが、

○奥様の再就職が短期では見込めず短期的な所得増加が見込めない。

○借り入れ予定金額が2400万円と短期全額返済が見込める額でない。

○新築物件と推測されるため、フラット35sの適応が受けやすい。

○10年後からは、さらにお子様への支出が増える可能性も。

○フラット35sで、金利優遇1%受ければかなり低金利になる。

○10年後以降も、残り25年間固定金利が続くので安心。

以上が理由として考えられますが・・・

基本的にローン返済が短期ではなく長期にわたって返済する計画を立てていく場合は、できれば変動金利より固定金利を選択する方が安心だと思います。

不動産会社によっては、ローン審査の簡易な銀行ローンを勧めてくる場合もありますがしっかりと希望を伝えた方が良いと思います。

職業により、金利を選択するのではなく予定する返済期間の長短で自分自身にあったローンを選択されることをお勧めいたします。

一度、フラット35sについて調べてみてくださいね。
少しでもご参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

売買
不動産
物件
ローン審査
ローン返済

評価・お礼

mle05035さん

返済する期間ですが、短縮できたとしても30年は超える計算になります。
また、建物はフラット35Sに対応しておりますので、我が家の場合はフラット35が適しているのだと思います。
金利の高低だけに左右されるのではなく、将来のマネープランを見据え、自分自身にあったローンを選択します。

この先もわからないことがでてくるかと思います。その際には、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

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