住宅ローン（変動金利と固定金利）の選び方

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

まず変動金利というのは返済額は５年間同一ですが、利率は半年ごとに見直すため
半年ごとに返済額の元本と利息の内訳が違ってきます。
また金利が上昇した場合は、変動金利も上昇するので総返済額がいくらなのかは
当初の段階ではわかりません。

一方、固定金利というのは返済全期間あるいは１０年間は金利が一定というもので
返済計画は立てやすいですが、一般的に変動金利よりも利率は高いです。

また変動金利は日本銀行の政策金利に連動し、固定金利は長期金利に連動します。

テレビ番組でも同じようなことを言っていたのを思い出しますが、
公務員の方の場合はあまり景気に左右されず給与が一定のため、返済額も一定となる
固定金利がよく、逆に景気に左右される職業の人は好況のときは金利も上がりますが
給与も上がり、不景気のときは金利も下がるので給与が下がっても大丈夫なので
変動金利が向いているという理屈です。

現在は不景気の影響でどちらの金利も低いのですが、特に長期金利が７年ぶりに低いこともあり
固定金利の水準が以上に低い状態です。

もし、フラット３５Ｓという３５年間金利が同一の商品であれば、当初１０年間は金利がさらに
１％引き下げになるので、今はかなり人気があります。

１０年固定を選択されるのであれば上記のフラット３５もご検討されてみてはどうでしょうか。

基本的に短期で返済するのであれば変動金利、長期で返済するのであれば長期固定金利を
選択されるのがよろしいかと思います。

沼田 順

私のブログで金利動向を解説しております。よろしけばご訪問下さいませ
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

こんにちは。

住宅ローンの選び方ですが、今後の繰上げ返済予定、完済目標により違ってきます。
今後10年以内に完済できるのであれば変動金利でもいいでしょう。逆に完済目標を20年、30年で考えているのであれば長期の固定金利のほうが安全です。今後の予定を考え検討してみてください。また、もう一つ検討していただきたいのが金融機関です。より低い金融機関を探しましょう。変動金利、10年固定金利とも今月は、もう少し金利の低い金融機関があります。また、建物がフラット３５Sが使える建築であれば、フラット３５Sがいいでしょう。
フラット３５Sの詳細については、下記のホームページをご覧ください。金利についても金利の低い順、総支払額の少ない順など検索できます。

ご質問の職業による金利の選び方は、一般的にはしません。基本的には今後のライフプランを考え検討します。



住宅金融支援機構
http://www.flat35.com/


株式会社FPソリューション：http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー（CFP）
辻畑 憲男

住宅ローンで最も多くの質問があるテーマですが、変動金利の固定金利のそれぞれの良いところと悪い所をあげます。但し、一般的な話になりますので個別では若干の差がある事をご理解ください。



良い点
固定金利－１．金利上昇リスクが抑えられる、２．返済額が変わらず計画が立て易い、３、今なら歴史的な超低金利を確保出来る。

変動金利－１．当初の返済額が少ない、２.短期間で繰上げ返済等して返すのであれば返済額が少なく抑えられる、３．銀行としては扱い
易い金利である。



悪い点
固定金利－１．金利上昇しないと相対的に返済額が増える、２．繰上げ返済時のコスト等が変動より掛る場合がある、３．金利が更に低下した場合には相対的に高い金利で確定してしまった事になる、４．銀行としては扱い難い金利である

変動金利－１．金利上昇時には返済額が急増する、２.金利上昇過程では固定金利への乗り換えは実施しずらい、３．長期のプランにはどちらかと言えば向かない、４．現金、預金の潤沢な期限前返済が出来ない人には逃げ道が無くなる可能性がある



等になります。タイプ的には変動金利は現金が潤沢で、年収が登り調子で、金利が上がったら何時でも返せる様な方向けであり、その逆に固定金利は現預金がそれほど潤沢でなく年収の上昇は一定で物価変動を考慮されずらい人向けです。


mle05035様は旦那さんが公務員という事ですので、固定金利が良いだろうというのは物価上昇時に給与が民間程上がらないという点もありあながち間違った指摘では無いと思います。

ｍｌｅ０５０３５さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『変動金利と固定金利の違いが今イチ分かりません。』につきまして、住宅ローンを組む場合、変動金利や短期固定金利の場合は、住宅ローン金利が低くて済みますが、住宅ローンの更新が変動金利では半年ごと、短期固定金利では１年や３年ごとと、頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、フラット３５など、長期固定金利の場合、多少ローン金利は高くなってしまいますが、住宅ローンを完済するまで住宅ローン金利が上がってしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、住宅ローンを組む場合、住宅ローンを組んだ後から住宅ローンの返済で家計が圧迫されないためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、２８％ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしていってください。

お子様のこれからかかるようになる教育資金のことも考慮したうえで、無理のない返済計画を立てるようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

mle05035さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


公務員の方の場合、収入が景気に影響され難いとして固定金利型が適当という考え方もあるようですが、そう単純なものではなく、将来のシュミレーションにより安心感がある方を選ばれれば良いものと考えます。


変動金利を選択する場合の基本的な考え方は、借入後に金利が下がると予想する場合、一方の固定金利の場合は、借入後に金利が上昇すると予想する場合といわれます。

そこで、現在が超低金利時代と考えた場合、セオリーどおりに考えると固定金利が適当となります。


それにも拘わらず、何故変動金利を採用する方々が多いのか？
大きな理由としては、販売側が販促の材料として多様すること、そして低金利が今後も続くと予想する要因が多いことにあると考えられます。


ちなみに、変動金利か１０年固定かでお考えのようですが、１０年固定は変動金利の一種だと考えて下さい。１１年後に大きく金利上昇する可能性を秘めています。


また、ご記入いただいた情報で判断した場合、安心感のためにはmle05035さんの収入が重要になりそうな感じがあります。

そのため変動か固定のいずれを選択されるにしても、mle05035さんの就業計画と共に、将来の返済シュミレーションを確認されてから実行されることをお勧めいたします。


以上、ひとつのご参考となれば幸いです。


参考コラム（プロファイル内）
安心が確認でしるキャッシュフロー表の活用法！
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

キャッシュフロー表で確認、金利上昇リスクの落とし穴！
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39919/

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

変動金利にするか固定金利にするかほんと悩みますね。

mle05035さんの場合ですが、フラット３５ｓのご利用をお勧め致します。

理由としてですが、

○奥様の再就職が短期では見込めず短期的な所得増加が見込めない。

○借り入れ予定金額が２４００万円と短期全額返済が見込める額でない。

○新築物件と推測されるため、フラット３５ｓの適応が受けやすい。

○１０年後からは、さらにお子様への支出が増える可能性も。

○フラット３５ｓで、金利優遇１％受ければかなり低金利になる。

○１０年後以降も、残り２５年間固定金利が続くので安心。

以上が理由として考えられますが・・・

基本的にローン返済が短期ではなく長期にわたって返済する計画を立てていく場合は、できれば変動金利より固定金利を選択する方が安心だと思います。

不動産会社によっては、ローン審査の簡易な銀行ローンを勧めてくる場合もありますがしっかりと希望を伝えた方が良いと思います。

職業により、金利を選択するのではなく予定する返済期間の長短で自分自身にあったローンを選択されることをお勧めいたします。

一度、フラット３５ｓについて調べてみてくださいね。
少しでもご参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額！！」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/