購入予定の土地を担保に住宅ローンを組むことについて

ご指摘の様な形では住宅ローンは無理です。ご自身で使うのは半分のみですし建物を建てる為に再度ローンが必要になりますので…


ただ、別の考え方としては土地全体を購入し賃貸併用住宅を一棟建てるか、一棟は自宅を建てて残りの敷地にアパートやマンションを建てるという考え方はなり立つかも知れません。（立地次第ですが）


その場合にはテナントと近所で暮さなければならないという負担もありますので、考慮すべき点は多々あります。


ローンの種別としては半分が住宅ローンで残りが事業用ローン（アパートローン）となります。

ａｎｄｙ３さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『元々、１億円程度の住宅ローンなら組める場合．．．』につきまして、まず、土地を購入した後からその一部を分筆して販売するのでしたら、ローンとしては住宅ローンではなく、事業用のローンを組むことになります。

また、このような行為は宅地建物取引業者として、免許の届け出をと都道府県知事に予め行っておかないと、宅建業法という法律の抵触してしまう可能性があります。

よって、一般の方がこのようなことを行うことは難しいと思われます。

以上、簡単ではありますが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめまして。不動産コンサルティング会社のＡＣＭプランナーズ（株）の佐嘉田です。

さて、Andy3さんのご質問について、まず住宅ローン、フラット３５などの商品の資金使途として、例えばフラット３５の場合、
「お申し込みご本人またはご親族がお住まいになるための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」
が要件となります。

したがって、最初から分割して残余部分を販売することを予定して銀行にローンの申し込みをすると、上記要件を満たしていないために、おそらく拒絶されると思います。

もし、そのような計画を銀行に話さずにローンを申し込んで、分割するようなプランで設計して、その後残余部分を売却したどのようになるのか。
この場合、問題になるのは、
・最初土地１６０００万円＋建物建築費でのローン申し込みになるので、その審査基準を満たすのか。（年収等からの借入限度額を超過しないか、あるいは融資上限金額を超過しないか）
・分筆後一部売却に銀行が応じてくれるか（担保割れなどを理由に応じてくれない可能性がある）
等が想定されます。

いずれにしても、住宅ローンの理念・商品コンセプトから逸脱しているケースと思われますので、すんなり話が進むかは難しいところがあると思います。

ご参考までに、その他手法としては、
・andy３さんが購入するのと同時に、残余部分を購入する人を別に探す。リスクはないが、そのような人を見つけられるかが最大のポイント。
・残余部分４０坪を不動産業者に一旦買い取ってもらって、再販・建て売りなどを考えてくれるといいのですが、当然その業者に価格的なメリットが出るか、リスクはどうかの判断になると思います。
・正攻法として、残余部分について再販を目的として事業用資金として借入申込することですが、その場合にはその事業計画の妥当性や信用力、実績などがポイントになります。
等が考えられます。

銀行や不動産業者とよく相談されながら交渉を進めることをお勧めします。