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鉄筋ビルの建築費が知りたいのです

住宅・不動産 新築工事・施工 2010/08/10 07:37

土地購入を考えています。ですが、自宅兼賃貸マンションにしようと思うものの、木造と違って建築費が幾らかかるのか想像もつきません。建築費によってはその土地の購入を諦めなければいけないかもしれませんので、だいたいの金額を教えて頂けないでしょうか。

土地
・南5メートル道路
・165平米 80/300
・近隣商業地域 市街化区域
・公道に接する幅、約10メートル

建築条件
・ガレージ2台以上
・5階建てくらい
・ワンルーム、1LDK程度の部屋4室プラス自宅部分2室
・容積率建蔽率ともにフルに使用
・現況二階建て鉄骨作りの住宅の取り壊し必要

どうぞ宜しくお願いします。

真昼の月さん ( 大阪府 / 男性 / 54歳 )

回答:2件

簡単な概略計画を作成してみることをおすすめします。

2010/08/10 10:40 詳細リンク
(5.0)

真昼の月 さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 ともうします。

すてきな ハンドルネーム ですね。

165平方メートル ということは約50坪ですね。
必然的に 耐火建築物になりますから 建蔽率は90% と。
ガレージ部分は、容積率対象からはずせる広さでしょう。

建築の概略としましては
5階:ご自宅部分
4階:ご自宅部分
3階;ワンルーム(賃貸)・2部屋
2階;ワンルーム(賃貸)・2部屋
1階:ガレージ・エントランス
アクセス は
エントランス→階段→各階
エントランス→EV→ご自宅部分
このような計画でしょうか。

接道関係から、工事作業に支障はなさそうです。工事費査定には+
不確定要素としまして‥
1)エレベーター
4階・ご自宅部分にのみ停止する 住宅用のものか
(5階のみご自宅となりますと、走行距離の関係で住宅用はきびしい。)
各階停止の、乗用のものか。そのさいの大きさは?
2)地盤状況‥これが大きいです。
地盤状況(ボーリング調査は必要)により、杭工事の工事費が
全体工事費の10%以上になることも、まれではありません。ご注意。

東京の基準でいいますと
延床面積に対して 80万円〜110万円@坪 といったところでしょうか。

簡単な概略計画を作成して
実際の工務店さんと相談されることをおすすめします。
だいたいの、あたり がつきます。
私は、これを同時におこないつつ 設計作業をすすめます。
計画案のプレゼンテーションでは、事業総予算も同時に提示いたします。

□都市型住宅・集合住宅□
http://www.socius.co.jp
□ご相談は無料□□□□□

事業
計画
住宅
設計
賃貸

評価・お礼

真昼の月さん

回答ありがとうございました。
なかなか売り物件が出ない場所でしたので、工務店を決めて相談という時間さえありませんでした。ですので、回答がとても参考になりました。地盤状況によってはそんなに工事費に幅が出るとは思いませんでしたので、とても今後の参考になります。6年待って今回のこの土地が3件目でした。今度出るのはいつになるやら…。今回は見送ろうと思います。ご回答頂きありがとうございました。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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石川 嘉和

石川 嘉和
建築家

1 good

工費を含めたいくつかの要素を変えてシミュレーションが必要と思います

2010/08/10 10:26 詳細リンク
(5.0)

こんにちわ。邑都設計工房の石川と申します。

これは難しい質問ですね。
ある程度認識されているかも知れませんが、敷地条件、設計、仕様、地盤によってかなり違いが出ますのでね。
生コン車も小さい車で何度も入れ換えるとどうしても単価が上がってきます。搬出入の手間も同様です。また、高度斜線や日影規制の内容がわかりませんが斜線が2方向からかかったりすると面積の割りに材料費や手間がかかる結果になります。また、設備をどこまで整えるか仕上の程度特に外装や共用部それと自宅部分はどの程度のグレードにするか。それから5階建ということでおそらく杭工事が発生すると思いますが支持地盤(建物を支える硬い地盤)がどれくらいの深さにあるのか、土を掘ったときすぐに水が出て土留めに費用が掛かる現場か、など単価の変動する要素はたくさんあります。

敷地が165平米(約50坪)仮に容積率を限度一杯の300%150坪とし延べ面積を180坪と想定します。(廊下階段は容積対象から除外できるので、除外される前の面積である延べ面積のほうが容積対象面積より大きくなります。ただし、駐車場も容積対象から除外できるので実際には5階建てでも容積率は余る可能性があります。)

いわゆる坪単価を70万円と想定すると本体工事費12600万となります。杭工事を6本深さ20mと仮定し、解体工事とあわせて1000万と仮定しますと総工費13600万円となります。これに諸費用(設計監理費・地盤調査・不動産取得税・登記費用など)15%と仮定し消費税5%を足すと約16400万円となります。

賃貸部分がおそらく2、3階部分、ご自宅の分が1階駐車場と4、5階部分(つまり賃貸40%自宅60%)という割り振りになるように想像します。ご自宅分は自己調達資金で返済し、賃貸部分は賃貸の年間収入が「事業費×40%」の10%の利回りが確保できているかというのが目安になってくると思います。

これでうまく回らないなという場合は賃貸の間取りや戸数や賃料、賃貸と自宅の比率、工費などの要素を変えてもう一回やってみる、このようなシミュレーションを何回かやってみて一番いい計画に収斂するという作業になると思います。したがって工費も全体計画のひとつの大きな要素と考えていくといいのではないでしょうか。

シミュレーション
事業
地盤調査
設計
賃貸

評価・お礼

真昼の月さん

回答ありがとうございました。
教えて頂いた具体的な数字、大変参考になりました。実はこの土地、とても人気がある地域で久しぶりに出た物件でしたので、購入を焦っていました。しかし教えて頂いた数字を計算してみるとあまりよい結果にはなりませんでした。自宅を1億~1.5億以内でと考えていましたので、土地代等、具体的に計算すると今回の土地は対象外という気がします。とてもわかりやすい回答ありがとうございました。

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