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住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/09 22:14

お世話になります。
借り換えについて相談させて下さい。

3年前にJ銀行(地銀)より1700万*借入年数35年*金利3年固定優遇後2.2%(全期優遇-0.8%…三大疾病付にて+0.2%…よって、実質優遇は全期-0.6%)にて借り入れをしました。

この度、固定期間3年満了をむかえるにあたり固定期間、及び、金利(優遇)を見直し、他行(T銀行(地銀)、及び某信金)にて相談。
結果、T銀行より少々メリットのありそうな「全期優遇-1.5%(三大疾病付希望の為+0.2%…よって、実質優遇は全期-1.3%)」の借り換えプランの提案がありました。

3年固定満了時ローン残高 15,999,521円 (元利均等)。
残り年数32年。
更新は9月1日となり「10年固定」を選択する予定。
9月の金利が現在(8月)と同(横ばい)と仮定すると…

J銀行
10年固定店頭金利:年3.45% - 全期優遇0.6% = 2.85%

T銀行
10年固定店頭金利:年3.45% - 全期優遇1.3% = 2.15%

上記の結果となり、所謂メリットがあるとされている金利差1%には到達しません。
借換手数料等も考慮した上で、T銀行への借り換えは有りなのか。
(一部繰上げ返済等の手数料は、J銀行もT銀行も同じです)
それとも全く別の視点から、ネット銀行(住信SBI)も視野にいれて考えた方がいいのか…考える程に悩ましく、答えが出ない状況です。
誠に恐れ入りますが、プロの視点からアドバイスを賜りたく。
お忙しいとは存じますが、よろしくお願い申し上げます。

補足

2010/08/09 22:14

J銀行への金利交渉(T銀行並の優遇)は行いましたが、無理との回答でした。

綾波さん ( 茨城県 / 女性 / 39歳 )

回答:5件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えをご検討であれば、全期間固定型で判断してみて下さい

2010/08/10 06:11 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

今はいろいろな商品があり、優遇幅も異なるので難しいですね。

文章を拝見する限り10年固定で比較されているようですが、これは
繰上返済するなどの予定があるということでしょうか。
積極的に繰上返済するのであれば、変動金利も選択肢としてはあります。


現在は長期金利が異常に低いため、借り換えをされるのであれば
全期間固定金利型を視野に入れられるとよろしいかと思います。
(10年固定では10年後にまた選択を迷ってしまいます)


例えば現在であればフラット35への借り換えも可能です。
茨城県で検索してみると残り32年でも金利は
借換手数料が52500円のところは、年2.58%
(みずほ銀行は31500円で、年2.45%)
融資金額の2.1%のところは、年2.23%となっています。


保証料は不要ですが、毎年団信保険料とご希望であれば3大疾病も付加できます。


また住信SBI銀行も32年で年2.4%ですが、保証料と団信なしで8大疾病つきです。
ただし借換手数料が融資金額の2.1%ですので、それなりの現金がいります。
(審査期間も1ヶ月程度かかります)


私のアドバイスとしては、ここまで全期間固定型が有利なのは7年ぶりなので
借り換えるなら、全期間固定型をベースにされれるのが一番良いということです。

なおフラットはどの銀行でも代理店として取り扱っています。

以上、ご参考になれば幸いです。


沼田 順


なお、私のブログで今後の金利動向等を解説しておりますので
よろしければ、ご訪問くださいませ(日本ブログ村連続1位です)
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

茨城県
借り換え
審査
住宅ローン
返済

評価・お礼

綾波さん

10年固定で比較していたのは、単に銀行側の提示が「3年・5年・10年」しかなかったので最長の10年を選び比較しておりました。
ライフスタイル、及び夫婦の性格からすると長期固定が適しているのは明確なので、全期固定を前提に動こうと思います。

焦らず一旦J銀行を変動金利に移行し、1ケ月~3ケ月の間に借り換えが出来るよう動きたいと思います。

正直申し上げて「ネット銀行」というものに少々不安(金額が大きいから)があったのですが、積極的にトライしてみようという気持ちになりました。

この先も分からない事がでてくるかと思います。
その際には、よろしくお願い致します。
この度は、ありがとうございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

今日も株安から長期金利が低下しており
今後数ヶ月は長期固定金利に借り換える
絶好のチャンスです。

住信SBI銀行は住友信託銀行が母体ですので、
ネットバンクの中でも安心感は高いです。

私のお客様で実際に住信SBI銀行に借り換えた方が
いらっしゃいましたが、書類上のやりとりになるためと
現在申し込みが多いため1ヶ月程度かかりましたが
借り換えの手続き自体には特に問題はありませんでした。

また何かありましたら、遠慮無くご相談下さいませ。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの借換の件

2010/08/11 09:47 詳細リンク
(5.0)

綾波さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『借り換え手数料等も考慮したうえで、T銀行への借換は有りなのか。』につきまして、一般的に住宅ローンの借り換えにより、メリットがでるための条件としては、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・借り換えを行った場合に、住宅ローンの金利差が1.0%以上あること。
などとなります。

実際にはローンの金利差として、1.0%以上なくてもメリットが出る場合がありますので、具体的には試算を行ってみないと判断はできかねます。

尚、住宅ローンの固定期間を決定する場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利を選択することになりますが、返済の途中からローン金利があがってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても長期国定金利にすることで、完済するまでローン金利が上がりませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、将来の繰り上げ返済のことも考慮したうえで、決定していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

銀行
住宅
期間
条件
長期

評価・お礼

綾波さん

繰上げ返済について考えてはおりましたが、所謂「早期完済」には程遠いのが現状です。
この度の借り換えについて、T銀行をはじめ、長期固定を前提にメリットを求め視野を広げて動いてみようと思います。

焦らず1ケ月~3ケ月の間に決着をつけたいと思います。

また分からない事など出てくるかと思います。
その際には、よろしくお願い致します。
この度は、ありがとうございました。

渡辺 行雄

綾波さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

借換えによる大きなメリットは望めませんが!

2010/08/10 07:33 詳細リンク
(5.0)

綾波様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、綾波様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.三大疾病付団体信用生命保険(保険料自己負担)を除いて、2行の住宅ローン返済を比較いたしますと、

・現状=J銀行(3.05%)
毎月65,305円、年間783,660円

・借換え検討=T銀行(2.35%)
毎月59,317円、年間711,804円、諸費用50万円程度

2.つまり、借換えによる大きなメリットは望めませんが、金利差0.7で年間7.2万円弱(10年間で72万円弱)で、当初掛かる諸費用50万円程度(登記費用、保証料、その他)の回収は可能と考えます。さらに、借換えによってJ銀行から保証料戻り(金額不明)が別途あると思います。

3.考え方ですが、13年間の固定金利指定型とご理解されてT銀行へ借換え実行後は、資金状況をみて一部繰上げ返済計画も念頭に置くと良いと思います。

以上

評価・お礼

綾波さん

ご回答ありがとうございます。
10年で回収可能と考えられるだけでメリットがあると思えます。
T銀行だけではなく、少々視野を広げて動いてみようという気になりました。
1ケ月~3ケ月の間に決着をつけたいと思います。

また分からない事など出てくるかと思います。
その際には、よろしくお願い致します。
この度は、ありがとうございました。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

綾波様へ

高評価を頂き有難うこざいました。
今後の金利状況を見ながら前向きな行動を期待しております。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

借換え計画の考え方

2010/08/10 09:34 詳細リンク
(5.0)

綾波さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


本来なら、現在から将来の家計収支を予想し、固定、変動、期間固定型のいずれにお得感や安心感があるものか、また、一部繰上げ返済の有無を含めてご検討いただくと判断し易いものとなります。


まず、考え方のひとつをご紹介します。
例えば、固定期間終了時に大きく金利が上昇し、そのタイミングと同時期に大きな出費(車の買換え、学費等)が控えているとした場合、住宅ローン返済が大きな負担になる可能性があります。


要は、そのような不安感があるということです。このような不安感をできる限り小さくする方法としては、フラット35などの固定金利型が視野に入ります。


フラット35の8月度の金利で考えた場合、団信の保険料(金利換算0.36%)をプラスしても2%台後半の金利で借り入れすることが可能です。


固定金利ならば、長期のキャッシュフローが大まかに確定するため、まだ安心感があるといえます。



次に、ご質問の内容にお応えいたします。
今後32年間、2行の金利が現状のままだったと仮定し計算すると返済総額は226万円の差額となります。


そこで金利差が0.7%といえども、返済期間が長期に渡るために大きな金額差となり、借換えのメリットはあるといえます。

ご参考のひとつになれば幸いです。


借換えに係るサポートのご紹介
借換えビジュアルサポート(弊社ホームページ内)
http://karikurisupport2.verse.jp/

不安
長期
家計
ローン返済
キャッシュフロー

評価・お礼

綾波さん

ライフスタイル、性格等を考慮すると、長期(全期)固定が合っているので、ここは長期を前提に仕切り直そうという気持ちになりました。
T銀行をはじめ、少々視野を広げて動いてみたいと思います。

「金利差0.7%といえども借り換えのメリットはある」と言ってくださりありがとうございます。
迷いが消えました。

また分からない事など出てくるかと思います。
その際には、よろしくお願い致します。
この度は、ありがとうございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

綾波 様

ご返信有難うございます。お礼が遅くなり申し訳ございません。
多くのことを考えた末に出された結論には、安心感が生まれることと思います。頑張ってください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

- good

10年固定で借り換えるなら・・・

2010/08/10 15:04 詳細リンク
(5.0)

こんにちは 綾波さん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

結論から言いますと、現在ご検討中のJ銀行とT銀行を比較した場合では、T銀行に借り換えしたほうがメリットがあります。

ただ、現在の10年固定型の住宅ローンは長期金利の低下により、もっと低い金利の金融機関があるのではないかとおもわれます。

例えば、住信SBIの8月の10年固定の住宅ローンの金利は、8大疾病保証付きで、
基準金利2.99%から全期間引き下げ幅1.3%で、実質1.69%となっています。

審査の状況によって、最終的にこの金利が適用できるかどうかは不明ですが、今のJ銀行やT銀行よりも、綾波さんにとってもっと有利な条件の金融機関があるのではないかと思われます。

複数の金融機関との交渉は大変かと思いますが、時間と労力を惜しまなければ、もっと他の金融機関の条件も検討してみてはいかがでしょうか?

綾波さんのお役に立てば幸いです。

ファイナンシャルプランナー
借り換え
保証
審査
住宅ローン

評価・お礼

綾波さん

「時間と労力を惜しまなければ・・・」この言葉でハッとしました。
どこかで諦めている自分がいたように思います。
「ネット銀行」というものに不安をもっていたので躊躇していた感もあります。
金額が大きいので「ネット銀行で大丈夫なのか」という不安は今もあります。
ここでこんな事を聞くのも野暮ですが・・・住信SBI(ネット銀行)信用は大丈夫ですよね?
T銀行だけでなく、特に住信SBIを視野に入れ動こうと思っております。

焦らず1ケ月~3ケ月で決着をつけたいと思います。

この先、また分からない事など出てくるかと思います。
その際には、よろしくお願い致します。
この度は、ありがとうございました。

前野 稔

前野 稔

このたびは高評価頂きありがとうございます。

綾波さんにとって一番条件のいい借り換えができることをお祈りいたします。

また、疑問点や不安がありましたらご連絡ください。

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