住宅購入について

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

まず銀行の審査金利４％でお子様がいる場合は、年収の４倍～５倍が限度です。

そう考えますと仮に収入合算した場合は年収８２０万円となり、それに上記を
当てはめますと３２８０万円から４１００万円となりますが、
やはり３５００万円ぐらいが限度ではないかと考えられます。

さらに今回の場合は、４８００万円を変動金利で組むわけですが、
金額が大きければ大きいほど、金利変動リスクが大きくなりますので
借入額が多い場合は全期間固定型か一部変動のミックスプランでないと危険です。

そうしますと、毎月の返済額は２０万弱程度まで、増加してしまいます。

確かにご主人の年齢等を考えますと、そろそろ住宅ローンを組まれた方がよろしいかと
思いますが、オーバーローンで生活が破綻してしまっては意味がありません。

自分達に適した住宅との出会いは必ずあるものです。
過去の経験も踏まえますと、私としては苦しい決断だと思いますが、
今回は見送られた方が、よろしいのではないかと思います。

沼田 順

若干背伸びをした計画には思えますが、金利条件がほぼ同じであれば（固定金利であるか、変動金利であっても金利がほぼ一定であるならば）キャッシュフロー的にはこの１０年程度は賃貸しているのと同じ様になります。


と言うのは住宅ローン減税があり、所得税と住民税が約３０万～５０万未満税額が減少するからです。


これで現在家賃１０５,０００円－１４０，０００円＝－３５，０００円のキャッシュフローのミスマッチはほぼ解消されます。


ただ、逆に言えば１０年後には住宅ローン減税の恩恵が無くなりますので、年間３０万前後のキャッシュフローの余裕が減少します。その為、１０年後や金利上昇時を見据えたプランが大切になります。


仮に１０万ずつの預金を繰上げ返済に１０年間使った場合には通常より約１２００万分借入元本が早目に減少するのでリスク的にはカバー出来る様な気もします。保険等もきっちり入っている様にお見受けしますので万が一のリスクも抑えられている様にも思えます。


それでも大きな問題では無く、小さな問題や小さなトラブルの際には保険対象外になり、やはりギリギリの生活を続ける覚悟での購入となる事は考慮の上検討されたら良いかと思います。


本来は１割程度安い物件等も検討されたら宜しいかとは思います・・・


（ただ、絶対駄目とまで言い切れれないかと思います。（例えば、ご両親の助けをいざという時に受けられる等バッファーがある等の場合には話は別でしょう。））

不動産中心のFP＝野口です。

ナーンタリ様の、考えは一般の人が考えるマイホーム取得の平均です。決して無謀な点は無いでしょう。

第１に、何故一戸建てマイホームを購入使用とするのか？賃貸ではだめなのかを比較してみましょう。もし現状の賃貸を、３５年継続したとすると4,580万円 一方、4,800万円の１戸建てをフルローンで組むと年間約170万35年で5,930万差引1,350万マイホームに掛かります。
このほか、固定資産税（年10万）、修繕費（年30万）を見積もると1,400万円です。合計2,750万円になります。但し、現状の賃貸の広さへの不満が有るのでしょう。多分１戸建て同様の広さで有れば、賃料は、１４～１５万円になるのでしょう。お子様の成長と合わせ住宅を広くしたいとのご希望でしょうから。例え、１５万円の賃貸へ移ったとしても35年間で1,750万の追加出費です。結論は、35年後その差は1,000万マイホームの方がキャシュ超過ですが、このとき、この住宅が、1,000万～以上の価値が有れば良いわけですから。期中は、ローン返済で生活は楽では無いように思われます。総収入の、２０％ですから、但し、ご夫妻の年収増が見込めればhappyですね。

第２に、住宅ローンの期間が気になります。３５年ローンはご主人７７才、ナーンタリ様６８才で完済ですから。多分主人が７５才が限度と思われます。３５年ローンは銀行にもよりますが－－－。ローン金利もフラット、フラットS等ご検討されるよう。変動金利なら０．８５％でも要ご検討です。

第３に、ライフプランをしっかり立てる必要が有るでしょう。お子様の成長とご夫妻の勤務収入の見通し、老後の資金まで、概算が欠かせません。

個別な事項は、http://www.iriscon.co.jp で。

こんばんは。

住宅購入についてですが、今後のライフプランをよく考え検討してみましょう。
奥様はいつまで働くのか。またはご夫婦の今後の年収のUPはどうなのか。支出においては、
これからお子様関係の支出として、教育費や食費、その他出費があり支出の増加が考えれます。それに対して本当にやっていけるのか考えて見ましょう。また、今後の大きな支出（車購入など）は何があるのか考えて見ましょう。そして、そのお金はどのように用意するのか検討してみてください。

また、一戸建てを購入した場合には、住宅ローンのほかに固定資産税がかかってきます。また、修繕費とご自身で積み立てないとなりません。１０年後に２００万円は準備しておいたほうがいいでしょう。特に防水関係の修繕をきちんとやらないと建物が傷みますので長持ちしなくなります。

住宅購入前に一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー（上級資格CFP保持者）にご相談され、家計のシミュレーションを作成してもらうことをお勧めいたします。


株式会社FPソリューション：http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー（CFP）
辻畑 憲男

ナーンタリさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在、一軒家の購入を考えています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、夫婦で共働きということでしたら、ふたり合わせた手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合としては、３０％ほどが限度とお考えください。

尚、現在の支払い家賃が１０５，０００円となりますので、新たに住宅ローンを組むことで月額１４０，０００円の支払いとなります。

よって、月額３５，０００円ほど負担が増えることになりますが、現在の手取り月収金額をもとに住宅ローンの負担割合を計算していただき、過剰な負担割合になってしまったばあいには、住宅購入につきましては、再検討していただくことをお勧めします。

一度、住宅ローンを組んでしまうと、毎月の返済がきついからと行っても、融資先の金融機関は毎月の返済額を減免などしてはくれません。

まして、お子様がふたりいますので、将来の教育費負担も十分に考慮したうえで、もし、購入するとしても無理な返済計画にならないようにしていってください。

尚、試算してもらっている住宅ローンにつきましては、短期固定金利か変動金利になると思われますが、このようなローン商品の場合は、ローンの更新が頻繁に行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性も、今後ありますので、住宅ローンを組む場合には、短期固定金利や変動金利だけではなく、長期固定金利のフラット３５なども合わせてご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ナーンタリ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ナーンタリ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考：三井住友銀行８月金利）

１．ナーンタリ様とご主人さまの年収合算（８２０万円）を基に、住宅ローン借入可能額につきまして、

期間３５年、審査金利（４％）、返済負担率（３５％以内）、他の債務考慮せず

・毎月の返済限度額 ２３９，１６６円以内
・年間の返済限度額２，８６９，９９２円以内
・借入限度額 ５，４００万円以内

２．そこで、住宅ローン４，８００万円借入の可否につきまして、

住宅ローン４，８００万円、期間３５年、審査金利（４％）、返済負担率（３５％以下）、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 ２１２，５３１円
・年間の返済額２，５５０，３７２円
・返済負担額 ３１．１０％
・諸費用 １３０万円程度（登記費用、保証料、その他）

３．実際の住宅ローン毎月返済額は約１４万円（原則５年間同一）の変動金利型と推測いたしますが、貸出し側の金融機関からすれば将来を考慮しての金利（審査金利）を含めた総合判断で決まると思います。上記の負担率のみであれば良いのですが、他の債務状況によっては３５％を超えることを注意する必要がありますので、事前に個人信用情報（全銀協個人信用センター、JICC,CIC）の開示をして、かつ分析して不要な内容の解約等をすることが住宅ローン借入承認の近道と考えます。

４．尚、住宅ローンに掛かる諸費用の金融機関によって多少異なりますが、諸費用ローンとして別途全体の返済負担率（３５％以内）で対応が出来ると思います。さらに、自己資金２５０万円は物件の仲介料や取得税等への出費にされてはいかがでしょうか。

５．後は、各々の資金力（年収）に併せた連帯債務型住宅ローン（例ペアローン）と物件の持分割合を決定されることと考えます。（但し、住宅ローンを組む前提として、ナーンタリ様も勤務継続することです。）

６．更に、物件によっては住宅金融支援機構に適合するものであれば、フラット３５（又はフラット３５S）の借入を検討されても良いと思います。


以上

ナーンタリさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


私がいつも利用する借入基準からすると、所得に対する借入金額はリスクの高いものになっています。

一方、ご記入いただいている支出内容から考えた場合、それほどリスクが大きくはない印象があります。


そこで、この両者のギャップの内容をご確認いただく必要があると考えます。


下記の計算をご覧ください。

■ 合計年収 ８２０万円⇒可処分所得を仮に６７０万円（Ａ）とします。

■ １ヶ月間の支出合計額 ３４７，０００円 年間 約４１６万円（Ｂ）

■ 年間の預貯金額 １２０万円（Ｃ）

Ａ－Ｂ－Ｃ＝１３４万円・・・Ｄ


上記の計算に大きな間違いがなければ１３４万円が使途不明金となり、この使途不明金の存在が上記のギャップを生んでいるものと考えます。


再度、ナーンタリさんの方でこの部分をご検討いただき、購入の可否をご検討いただくべきかと思います。


以上、ご参考となれば幸いです。


参考コラム

安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法！
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/