住宅購入について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅購入について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/09 16:15

はじめまして。ナーンタリと申します。
現在、一軒家の購入を考えております。
果たして私たちの身の丈に合う物件なのかと思い、ご相談させていただきます。
ご教示の程、宜しくお願い致します。

夫 42歳 会社員 年収450万
私 33歳 会社員 年収370万
長女 3歳 保育園
二女 5ヶ月 保育園

家賃105000円
長女 保育料 17000円
二女 保育料 35000円
学資保険 40000円
生命保険 30000円
預金 250万円(外貨を含む)
投信 約100万円
その他、生活費、食費、電気ガス光熱費は毎月約120000円ほどです。

現在、都内で賃貸マンションに住んでおり、近くの新築一戸建て(税込4800万)に引越しを希望しております。
現在住宅購入資金に当てられる金額は約250万で、これは諸経費で消えてしまい、頭金ゼロでローンを組むしかない状態です。
手元に現金がほとんど残らないのも不安です。
不動産会社からの資金計画表では35年ローン、金利1.257で月々140000円ほどの返済額だと回答が来ました。
一般的に住宅購入金額の2割は用意が必要だと言われておりますので、私どもの資金計画に無理があるのは承知なのですが、毎月10万円ずつ貯金をしておりますので、生活には多少なりとも余裕はあります。
ただ、将来の事を考えると、購入すべきか判断が出来ずにいます。

ナーンタリさん ( 東京都 / 女性 / 33歳 )

回答:7件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

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正直申し上げて、オーバーローンです

2010/08/09 16:42 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず銀行の審査金利4%でお子様がいる場合は、年収の4倍~5倍が限度です。

そう考えますと仮に収入合算した場合は年収820万円となり、それに上記を
当てはめますと3280万円から4100万円となりますが、
やはり3500万円ぐらいが限度ではないかと考えられます。

さらに今回の場合は、4800万円を変動金利で組むわけですが、
金額が大きければ大きいほど、金利変動リスクが大きくなりますので
借入額が多い場合は全期間固定型か一部変動のミックスプランでないと危険です。

そうしますと、毎月の返済額は20万弱程度まで、増加してしまいます。

確かにご主人の年齢等を考えますと、そろそろ住宅ローンを組まれた方がよろしいかと
思いますが、オーバーローンで生活が破綻してしまっては意味がありません。

自分達に適した住宅との出会いは必ずあるものです。
過去の経験も踏まえますと、私としては苦しい決断だと思いますが、
今回は見送られた方が、よろしいのではないかと思います。

沼田 順

住宅
収入
審査
住宅ローン
返済

評価・お礼

ナーンタリさん

沼田様
早速のご回答ありがとうございました。
主人の年齢的にも住宅購入をするなら早めがいいと思っていましたが、生活が破綻するようでは仕方ないですもんね。
都内にこだわらず、近郊でもう少し手ごろな物件を探してみようと思います。

沼田 順

高評価、ありがとうございます。

実際に公庫勤務時代に管理延滞関係の仕事も担当していたため、
どうしても無理な借り入れは避けて欲しいという強い思いがあります。

このままお二人で仕事を続けられていけば、それなりの貯蓄も
可能だと思いますし、まだ数年は低金利も続きます。

良い物件に巡り会いますことを祈念いたします。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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若干背伸びをした計画には思えますが・・・

2010/08/09 17:17 詳細リンク
(5.0)

若干背伸びをした計画には思えますが、金利条件がほぼ同じであれば(固定金利であるか、変動金利であっても金利がほぼ一定であるならば)キャッシュフロー的にはこの10年程度は賃貸しているのと同じ様になります。


と言うのは住宅ローン減税があり、所得税と住民税が約30万~50万未満税額が減少するからです。


これで現在家賃105,000円-140,000円=-35,000円のキャッシュフローのミスマッチはほぼ解消されます。


ただ、逆に言えば10年後には住宅ローン減税の恩恵が無くなりますので、年間30万前後のキャッシュフローの余裕が減少します。その為、10年後や金利上昇時を見据えたプランが大切になります。


仮に10万ずつの預金を繰上げ返済に10年間使った場合には通常より約1200万分借入元本が早目に減少するのでリスク的にはカバー出来る様な気もします。保険等もきっちり入っている様にお見受けしますので万が一のリスクも抑えられている様にも思えます。


それでも大きな問題では無く、小さな問題や小さなトラブルの際には保険対象外になり、やはりギリギリの生活を続ける覚悟での購入となる事は考慮の上検討されたら良いかと思います。


本来は1割程度安い物件等も検討されたら宜しいかとは思います・・・


(ただ、絶対駄目とまで言い切れれないかと思います。(例えば、ご両親の助けをいざという時に受けられる等バッファーがある等の場合には話は別でしょう。))

補足

投資用不動産や住宅ローン等様々な事に関してブログ書いています。ご参考まで。
http://blog.minato-am.com/

トラブル
所得税
住民税
住宅ローン
キャッシュフロー

評価・お礼

ナーンタリさん

向井 様
ご回答ありがとうございました。
ご指摘の通り、ローン減税の恩恵が受けられなくなった後の生活を考えなければなりませんよね。
せっかく購入してもギリギリの生活を続けるのは気が進みません。。。
もう少し安い物件を探してみようと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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決して無謀な事では無いですが、---賃貸と比較して下さい。

2010/08/09 17:23 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP=野口です。

ナーンタリ様の、考えは一般の人が考えるマイホーム取得の平均です。決して無謀な点は無いでしょう。

第1に、何故一戸建てマイホームを購入使用とするのか?賃貸ではだめなのかを比較してみましょう。もし現状の賃貸を、35年継続したとすると4,580万円 一方、4,800万円の1戸建てをフルローンで組むと年間約170万35年で5,930万差引1,350万マイホームに掛かります。
このほか、固定資産税(年10万)、修繕費(年30万)を見積もると1,400万円です。合計2,750万円になります。但し、現状の賃貸の広さへの不満が有るのでしょう。多分1戸建て同様の広さで有れば、賃料は、14~15万円になるのでしょう。お子様の成長と合わせ住宅を広くしたいとのご希望でしょうから。例え、15万円の賃貸へ移ったとしても35年間で1,750万の追加出費です。結論は、35年後その差は1,000万マイホームの方がキャシュ超過ですが、このとき、この住宅が、1,000万~以上の価値が有れば良いわけですから。期中は、ローン返済で生活は楽では無いように思われます。総収入の、20%ですから、但し、ご夫妻の年収増が見込めればhappyですね。

第2に、住宅ローンの期間が気になります。35年ローンはご主人77才、ナーンタリ様68才で完済ですから。多分主人が75才が限度と思われます。35年ローンは銀行にもよりますが---。ローン金利もフラット、フラットS等ご検討されるよう。変動金利なら0.85%でも要ご検討です。

第3に、ライフプランをしっかり立てる必要が有るでしょう。お子様の成長とご夫妻の勤務収入の見通し、老後の資金まで、概算が欠かせません。

個別な事項は、http://www.iriscon.co.jp で。

固定資産
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

ナーンタリさん

野口 様
ご回答ありがとうございます。
年収増加はそれほど期待できない状況ですので、やはり考え直した方が良さそうですね。
せっかくマイホームを手に入れても生活が苦しくては幸せとは思えませんし、子どもの為にもゆとりのある生活を優先したいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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今後のライフプランをよく考えましょう。

2010/08/09 19:38 詳細リンク
(5.0)

こんばんは。

住宅購入についてですが、今後のライフプランをよく考え検討してみましょう。
奥様はいつまで働くのか。またはご夫婦の今後の年収のUPはどうなのか。支出においては、
これからお子様関係の支出として、教育費や食費、その他出費があり支出の増加が考えれます。それに対して本当にやっていけるのか考えて見ましょう。また、今後の大きな支出(車購入など)は何があるのか考えて見ましょう。そして、そのお金はどのように用意するのか検討してみてください。

また、一戸建てを購入した場合には、住宅ローンのほかに固定資産税がかかってきます。また、修繕費とご自身で積み立てないとなりません。10年後に200万円は準備しておいたほうがいいでしょう。特に防水関係の修繕をきちんとやらないと建物が傷みますので長持ちしなくなります。

住宅購入前に一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談され、家計のシミュレーションを作成してもらうことをお勧めいたします。


株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

ファイナンシャルプランナー
教育費
住宅購入
住宅ローン
家計

評価・お礼

ナーンタリさん

辻畑 様

ご回答ありがとうございます。
今後のライフプラン、良く考えてみようと思います。
特に子どもの教育費や老後の資金は「足りない」では済まされませんから。
固定資産税や修繕費を考えると、やはりこの物件は見送ろうと思います。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

「豊かに楽しく暮らす」をテーマに、夢、ライフプランを考えながら、お金のみならず人生全般の応援をしていきたいと考えています。一生に一度の人生です。常に楽しく暮らして行きたいものですね。そんなことを考えながら皆様とお付き合いしていきます。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2010/08/10 09:45 詳細リンク
(5.0)

ナーンタリさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在、一軒家の購入を考えています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、夫婦で共働きということでしたら、ふたり合わせた手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合としては、30%ほどが限度とお考えください。

尚、現在の支払い家賃が105,000円となりますので、新たに住宅ローンを組むことで月額140,000円の支払いとなります。

よって、月額35,000円ほど負担が増えることになりますが、現在の手取り月収金額をもとに住宅ローンの負担割合を計算していただき、過剰な負担割合になってしまったばあいには、住宅購入につきましては、再検討していただくことをお勧めします。

一度、住宅ローンを組んでしまうと、毎月の返済がきついからと行っても、融資先の金融機関は毎月の返済額を減免などしてはくれません。

まして、お子様がふたりいますので、将来の教育費負担も十分に考慮したうえで、もし、購入するとしても無理な返済計画にならないようにしていってください。

尚、試算してもらっている住宅ローンにつきましては、短期固定金利か変動金利になると思われますが、このようなローン商品の場合は、ローンの更新が頻繁に行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性も、今後ありますので、住宅ローンを組む場合には、短期固定金利や変動金利だけではなく、長期固定金利のフラット35なども合わせてご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
商品
金額
融資
計算

評価・お礼

ナーンタリさん

渡辺 様
ご回答ありがとうございました。
二人の子供の為にも無理な返済計画にならぬよう、今後も住宅購入検討の際には十分気を付けて行きたいと思います。
幸か不幸か(?)購入を検討していた物件は売れてしまったようです。
今後はもう少し安い物件を探していくつもりです。

渡辺 行雄

ナーンタリさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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住宅ローン4,800万円借入の可否につきまして!

2010/08/09 19:21 詳細リンク
(5.0)

ナーンタリ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ナーンタリ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友銀行8月金利)

1.ナーンタリ様とご主人さまの年収合算(820万円)を基に、住宅ローン借入可能額につきまして、

期間35年、審査金利(4%)、返済負担率(35%以内)、他の債務考慮せず

・毎月の返済限度額 239,166円以内
・年間の返済限度額2,869,992円以内
・借入限度額 5,400万円以内

2.そこで、住宅ローン4,800万円借入の可否につきまして、

住宅ローン4,800万円、期間35年、審査金利(4%)、返済負担率(35%以下)、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 212,531円
・年間の返済額2,550,372円
・返済負担額 31.10%
・諸費用 130万円程度(登記費用、保証料、その他)

3.実際の住宅ローン毎月返済額は約14万円(原則5年間同一)の変動金利型と推測いたしますが、貸出し側の金融機関からすれば将来を考慮しての金利(審査金利)を含めた総合判断で決まると思います。上記の負担率のみであれば良いのですが、他の債務状況によっては35%を超えることを注意する必要がありますので、事前に個人信用情報(全銀協個人信用センター、JICC,CIC)の開示をして、かつ分析して不要な内容の解約等をすることが住宅ローン借入承認の近道と考えます。

4.尚、住宅ローンに掛かる諸費用の金融機関によって多少異なりますが、諸費用ローンとして別途全体の返済負担率(35%以内)で対応が出来ると思います。さらに、自己資金250万円は物件の仲介料や取得税等への出費にされてはいかがでしょうか。

5.後は、各々の資金力(年収)に併せた連帯債務型住宅ローン(例ペアローン)と物件の持分割合を決定されることと考えます。(但し、住宅ローンを組む前提として、ナーンタリ様も勤務継続することです。)

6.更に、物件によっては住宅金融支援機構に適合するものであれば、フラット35(又はフラット35S)の借入を検討されても良いと思います。


以上

評価・お礼

ナーンタリさん

山中 様

ご回答ありがとうございます。
やはり月々の返済額を見るとオーバーローンだと感じました。
このまま賃貸でいくか、もう少し安い物件を探すか。。。
考えてみようと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

ナーンタリ様へ

高評価を頂き有難うございました。
今回のナーンタリ様からのご相談では、審査金利等で厳しい評価をお出しいたしましたが、実際上は当初5年間の返済予定額は月14万円程度で推移(返済負担率20.49%)すると思います。つまり、私が実際に携わった住宅ローン案件に比べて、今回ナーンタリ様が住宅購入されても以後のライフステージ(お子さま入学・卒業、ご主人さまの退職等)上無難に生活が維持されると推測いたしますので、ナーンタリ様家に合った物件であれば購入に賛成いたします。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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使途不明金はありませんか?

2010/08/09 19:54 詳細リンク
(5.0)

ナーンタリさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


私がいつも利用する借入基準からすると、所得に対する借入金額はリスクの高いものになっています。

一方、ご記入いただいている支出内容から考えた場合、それほどリスクが大きくはない印象があります。


そこで、この両者のギャップの内容をご確認いただく必要があると考えます。


下記の計算をご覧ください。

■ 合計年収 820万円⇒可処分所得を仮に670万円(A)とします。

■ 1ヶ月間の支出合計額 347,000円 年間 約416万円(B)

■ 年間の預貯金額 120万円(C)

A-B-C=134万円・・・D


上記の計算に大きな間違いがなければ134万円が使途不明金となり、この使途不明金の存在が上記のギャップを生んでいるものと考えます。


再度、ナーンタリさんの方でこの部分をご検討いただき、購入の可否をご検討いただくべきかと思います。


以上、ご参考となれば幸いです。


参考コラム

安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

購入
金額
所得
貯金
キャッシュフロー

評価・お礼

ナーンタリさん

西垣戸 様

ご回答ありがとうございます。
134万円の使途不明金!!!!考えてもみなかったので驚きました。
恐らく、冠婚葬祭や旅費等だと思いますが・・・
家計をしっかりと見直してみます。
ありがとうございました。

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