土地からの一戸建て購入 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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土地からの一戸建て購入

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/02 04:43

はじめまして

一戸建ての購入を考えている者です。

気を引き締める為にも中立な立場の専門家の方のご意見を

お聞かせください。よろしくお願い致します。


夫 34歳 会社員 勤続11年(年収546万)

私 33歳 専業主婦

子供 4歳 来年から2年保育で私立幼稚園入園予定

現在住宅購入資金に当てられる金額(財形) 320万程



住宅購入金額の2割は最低でも必要な事はわかっており

足りないのは承知の上で参考程度に

先日工務店(土地探し、ローン、建築すべて請け負う)

の資金計画の無料相談に行ってきたのですが

黙って聞いているとやはり相手は売り手なのでこの資金で十分ですと言われ

大まかな試算をしてました。


諸費用 500万
建物 1600万
土地 1500万

総額 3600万 … 私たちの今現在の希望地域ではこのくらいが相場のようです。


ファイナンシャルプランナーの資格を持っているという担当者が

年収から計算し(550万で計算)
年収負担率は 22%
月々支払いは 100,833円

今の家賃が103,000円(実費73,000円、補助30,000円)なので

十分いけますし

ローンは早く組めば早く終わるし金利が低い今が買い時です、

いくら頭金を貯めても土地の値段など上昇したら意味がないと言っていました。

家計の支出はいっさい聞かれず…

その点が一番腑に落ちませんでした。

そんな大まかな計算のみでローンを組むのは私は怖いと思うのですが…

TRIPさん ( 東京都 / 女性 / 33歳 )

回答:5件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

4 good

住宅購入について

2010/08/02 17:10 詳細リンク
(3.0)

TRIPさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

例えば、借入金額3,600万円につきまして、ローン金利3.0%・35年返済とした場合の毎月の返済額は、139,000円ほどになります。

尚、住宅ローンを組んだ後から家計を圧迫することなく、無理なく返済していくためにも手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合としては、28%ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしていってください。

よって、現在の支払い家賃と比較をした場合、ローン金利が3.0%ということになると、住宅ローンの負担が家計を圧迫することになると考えます。

たぶん、ご提案は変動金利など、ローン金利が低いもので計算していると思われますが、変動金利などの場合、ローンの更新が半年ごととなりますので、返済している途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性も十分ありますので、そういった点も十分に考慮したうえで、住宅ローンは無理な返済計画にならなくて済むように組むようにしていってください。

また、住宅ローンの負担割合につきましては、税込み年収からではなく、手取り月収金額をもとに算出するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄




住宅ローン

購入
金額
住宅
家賃

評価・お礼

TRIPさん

ありがとうございます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

7 good

土地からの一戸建て購入

2010/08/03 03:23 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、土地からの購入で一戸建てのお住まいを検討される場合には、ご心配のローンの件も含めて、いくつかの注意点が必要です。


私共によくご相談があるケースでは、総額の費用が明確でないまま進めてしまい、ローンを多く借りないと計画が成り立たないとか、建築会社の見積もりがいい加減で、当初より500万円以上増額になったなどいろいろです。


こうした問題が起きるのには、契約前に買い手側に立った資金計画が成させれないまま土地の紹介や建物の打合せが先行し、お客さまは自身の考えている予算でできるものと判断してしまうことです。

こう考えると、ご自身とは利害関係のない、ローンや建築、不動産といった専門性の高い方と契約前の段階から相談されることです。
希望の場所の相場から建物にかかる費用、ローンや登記といった諸費用など、資金面からのアドバイスや、建物完成までのスケジュールやいつ頃いくら支払が必要かなど、実務的なアドバイスももらうべきでしょう。


さて、ご指摘のように資金計画としては、収入に対する返済比率など問題はなさそうですが、具体的な家計の内容を把握した上で判断すべきでしょう。

ちなみに、土地の値段があがる場合は、昨今ではきわめて稀かと思います。
よほどの一等地で希少価値のある場所以外では考えにくいものです。



計画を進めるにあたっては、数字的にも具体性をもってより現実味のある数値での購入計画を立てることをお勧めいたします。


尚、私どもでもこうした一戸建ての購入サポートを行っておりますので、宜しければ個別にご相談下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


アネシスプランニング
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評価・お礼

TRIPさん

ありがとうございます。
よくある相談のケース参考になりました。
実務的なアドバイス大事ですね、しっかり受けるようにしたいと思います。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

7 good

この住宅ローン審査金利は35年間を考慮したものと!

2010/08/02 07:14 詳細リンク
(3.0)

TRIP様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、TRIP様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1、ご主人さまの年収(546万円)を基に、借入限度額につきまして、

借入期間35年、審査金利(4%)、その他債務考慮せず

・毎月の返済額159,250円以内
・借入限度額3,590万円以内

2.但し、返済方法がフラット35や一般の全期間固定金利型の場合での申込みであれば、審査金利を3%として審査されると考えます。

・借入限度額4,130万円以内

3.仮に、住宅ローン3,600万円とした場合、

借入期間35年、審査金利4%、返済負担率35%以下、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 159,398円
・年間の返済額1,912,776円
・返済負担率 35.03%
・ローン諸費用(保証料、登記費用等)110万円程度

4.つまり、返済負担率が高水準で将来を見据えて家計へ負担も多くなると思いますので、少しでも自己資金を投入してローン額を下げることをお勧めいたします。この住宅ローン審査金利は35年間を考慮したものとご理解ください。


以上

評価・お礼

TRIPさん

ありがとうございます。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

16 good

キャッシュフロー表でご確認ください!

2010/08/02 07:58 詳細リンク
(4.0)

TRIPさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


賃貸の家賃と住宅ローンの返済額が同額であることは、購入に踏み切るための大きな要因になることがありますが、この両者は含み損と預貯金額の面で大きな違いがあります。


今回の物件を購入された場合、土地建物の合計額よりも住宅ローンの残債が上回っており、かつ建物の評価減を考慮すると500万円相当の含み損を即時抱えることとなります。


しかも預貯金320万円を支出していることから、手元資金が減額されていることになります。


一方、「このようなことを考えると持家が持てないじゃないか」というお話になりますから、これも覚悟の上と思わざるを得ないことも確かです。


上記のリスクは、購入後の返済計画が成立する間は表面化することはありませんが、万が一、返済に窮した場合に大きな負担となって現れます。


TRIPさん世帯の家計状況が全く分らないため憶測でお話すべきではありませんが、私の感覚では返済負担が高いように感じます。


一度、月々の生活費や将来の支出を考慮にいれてキャッシュフロー表を作成されてみることをお勧めいたします。(下記の参考ページをご参照ください)


以上、ご参考となれば幸いです。


ご参考ページ

キャッシュフロー表のサンプル(プロファイル内)
安心できるキャッシュフロー表の活用法!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

住宅ローンの安心ラインは返済負担率で考えてはダメ!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-38478

家賃
賃貸
キャッシュフロー
貯金
家計

評価・お礼

TRIPさん

ありがとうございます。
キャッシュフロー表さっそく作ってみます。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

6 good

ご指摘のとおりです。

2010/08/02 10:42 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

TRIPさんのご指摘のとおり、少し無理のある購入計画になっておりますね。

>ファイナンシャルプランナーの資格を持っているという担当者

どうしても現場にて待機しているファイナンシャルプランナーは、売り手側の立場からアドバイスされることが多くなってしまいます。

そんな時は、第3者的な立場にある専門家に一度ご相談することをお勧めいたします。


よく不動産を購入する際の資金計画の中で間違えてしまうのは、

【借り入れできる金額】=【購入できる予算】

このように考えてしまうことです。

「○○様のご年収であれば、住宅ローンの借り入れはできますよ。」

こんな風に説明されると、借り入れできて良かったなんて思うのですが、実際に返済できるかどうかとなるとまた別の問題となります。

綺麗な新築住宅を見学するとなかなか冷静な判断ができなくなってしまいますが、そんな時こそ一度落ち着いて行動していただくと良いかもしれませんね。

少しでも参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

購入
中古
不動産
住宅ローン
資金

評価・お礼

TRIPさん

ありがとうございます。
施主家族の幸せを願う…というようなことを表面的には言っているのに
無理な返済プランを勧めてくるなんてこの工務店には本当にがっかりしました。
そしてこちらがしぶったら態度も変えてきて、とても気分が悪かったです。
まずは自己資金を増やすことと、
ローンを組む際は
第三者的な立場の専門家にちゃんと相談して
無理のない返済計画を立てたいと思います。

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