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対象:住宅・不動産トラブル

地盤改良費の負担について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/07/21 06:01

先日、公社(財団法人)の分譲している造成地を申し込みしました。
パンフレットには、(当造成地では、田畑だったところを地盤改良をして50KN/m2で整備してあります)と表紙に記載されていました。
安心して申し込みましたが、田畑というところが心配だったので、契約前に地盤調査を申し込み、ハウスメーカーに地盤調査をしてもらったところ、20KN/m2しかないという結果で、杭基礎の地盤改良が必要という結果でした。
金額も100万円を超え、ショックでしたが、とても気にいった土地で、町内で分譲してるのが公社しかなく、その土地を購入希望しています。
ただ、パンフレットの記載に納得がいかず、公社に地盤改良費を負担してもらいたいと考え、先日公社の担当者に相談したところ、(売る前に地盤改良して整備はしてるので、ハウスメーカーで改良が必要なら自己負担でしてください。)という強気な回答でした。
公社に負担させることは可能でしょうか?どういう手続きが必要かわかる方よろしくお願いします。

補足

2010/07/21 06:01

ハウスメーカーは、べた基礎仕様なので30KN/m2あれば大丈夫とのことでした。

先日公社側に地盤改良の資料を請求し、当時(7年前の)調査結果をいただきました。宅地をいくつかのブロックに分けて調査しているので、購入予定の場所の資料は出てきませんでしたが、近くのデータをいただきました。
私の現在の調査結果と同じく、-1.75mから-3.5mまで自沈層がありましたが、公社と現在依頼している調査会社とでは計算方法が違う(自沈層を有効とみなすかどうか、公社では自沈層でも計算式で支持力ありとみなし、調査会社ではみなせないとのことでした)らしく、まったく話があいません。ハウスメーカーをいれて3者で話し合いましたが、公社は担当課長出席だったのですが(地盤改良は終わっていて問題ない!地盤改良が必要なら自分でやってください)とのことでした。
公社とハウスメーカーの違いは、国土交通省告示第1113号の解釈の仕方のようです。
公社側は、当初の地盤に対しての規定で、改良しているから問題ないとの見解、メーカー側は現在も自沈層が存在し問題だとのこと。
素人の私には、あまり詳しくわかりません。どこか相談できる第3者的な機関はあるのでしょうか?

hanapekotaさん ( 宮城県 / 女性 / 33歳 )

回答:6件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

地盤改良費の負担について

2010/07/21 11:41 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、なかなか悩ましいお話で心情お察しいたします。

さて、地盤の問題に関しては、調査データの解釈の仕方で、ずいぶん変わる場合があります。

現時点では、公社と土地の売買契約を結んでいないようですが、これが契約の際に、地盤は改良等しなくても保証する等々、言われていたり、書面の取り交わしがあれば公社の責任等は指摘可能でしょう。
さらに、パンフレットに記載してあるような地耐力がなければ、虚偽の広告とも見れます。
こうした場合には、上級官庁の県の住宅局や国交省の地方整備局に相談してはと思います。


また、建物の施工者側からすれば、建物の瑕疵担保責任の問題もあり地盤調査に基づき基礎の仕様を決めて行きます。
ですから、ご指摘のような土地の売主と施工業者の食い違いは生じることはあります。
施工業者によっては、改良をしなくてもいい業者もありますので、公社にしてみれば、そうした業者で建築されてはと言う可能性はあります。

ただ、建築後に造成工事を起因とした建物の不具合が出れば、公社にも責任はあるでしょう。


調査データを見ていないので何とも言えませんが、自沈層が数メートルあったり、土質によっては改良工事が必要な可能性は高いかと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


アネシスプランニング
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瑕疵担保責任
地盤調査
土地
基礎

評価・お礼

hanapekotaさん

ご回答ありがとうございました。
質問を投稿した後、体調を崩してしまって返信が遅れてすいませでした。
その後の経過ですが、公社がHMの地盤調査結果を基に再計算したところ、地盤は問題ない!地盤より-50cmで50KNあるという回答をいただきました。
どちらが正しいのかわかりませんが、上級官庁の方に連絡してみようと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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表面探査をしてみてください。

2010/07/21 13:34 詳細リンク
(5.0)

売主側が地盤改良をしてるとのことですが、その方法は何か聞いてください。
建物の計画が出来ていない段階では、表層改良か何かの平面的に締め固める
改良しかできないで、そういった方法をしてると思います。

その場合は、1.7m~3.5mといった深い場所まではできないので
サウンディングというロッドを回転圧入する簡易調査の場合は
改良判定が出る可能性が高まります。
サウンディングは簡易調査でこうした場合の判定は苦手なので、
安全側に改良判定を出します。
(おそらくサウンディングでしょう)

どちらの主張が正しいかはこれだけでは判定できません。
ですので、表面探査という地盤調査をしてみてください。
値段はサウンディングよりちょっと高いくらいです。
これは、地面に振動をあたえて測定するので平面的な固さが
わかる調査方法です。

表面探査で改良判定が出た場合は、パンフレットの内容と違うということで
それなりの訴えができると思います。
表面探査で改良が必要なければ、地盤保証もつけられます。

また、地盤改良の方法は杭以外にも、柱状改良や砕石杭、地盤置換など
様々あります。
ハウスメーカーはそれしか言いませんでしたでしょうか。
家の大きさにもよりますが、もう少し安いのもあると思います。

とりあえずは、表面探査をしてみてください。
その上でご質問があればまたしてください。

調査
測定
地盤調査
保証

評価・お礼

hanapekotaさん

ご回答ありがとうございます。
心労のためか体調を崩し、連絡が遅れてすいませんでした。
公社の地盤改良方法は、ペーパードレーン工法で、その後サウンディングでポイントごとに調査していました。
表面探査という地盤調査を初めて聞いたので、早速HMと相談後、進めたいと思います。
ありがとうございました。

小松原 敬

ペーパードレーンは、ガードボードと呼ばれる合成樹脂や繊維でできたボードを
地中に沢山挿入して、排水を促して圧密沈下を促す改良です。
(本来は紙を埋めるのですが、紙だと弱いのでボードになりました)

サンドドレーンというのもあって、これは砂を柱状に挿入して水を排出させる
やりかたです。水が土の重さで砂部分を通って排出されるので、締め固まります。

これらのドレーン工法は水を土から抜くことにより土を締め固めるやりかたです。
どの程度まで効果が発揮できているかは、平板載荷試験といってある程度の範囲に
実際に重みをかける試験が一番確実ですが、ちょっと高いのでやはり表面探査を
してみるのが一番いいと思います。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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2010/07/22 13:16 詳細リンク
(5.0)

もし、サウンディング調査するなら、
その調査会社が地盤改良や杭工事をしてる場合、
ちゃんとやってる業者が多数と思いますが、
念のため、客観性にかける場合もあるので、避けたほうが良いです。

また、小松原さんの言われたように2~3万円高いのですが、表面探査をお勧めします。
経験として、サウンディング試験自体は3~5万円ぐらいで安いのですが、
試験結果は、地盤改良になる結果になりやすく、結局、高コストになる傾向があります。
一緒にやった工務店の話しですと、極端な例ですが、
何十年も住んだ家の建替えで、サウンディング試験したら、地盤改良だそうです。
前の家は全く沈下など問題なかったそうです。

地盤の保証も絡むからだと思います。
経験で申し訳ないのですが、保証をだそうとすると
基礎の浅い住宅の場合、よっぽど、表層近くまで、いい地盤で無い限り
杭や地盤改良になると思います。
設計者として、安全な事に越した事にないし、保証自体は、その保証会社がするので、口の挟む範囲ではないとは思います。
ただ、低層で、木造や鉄骨の軽い住宅の場合、過剰な気がします。
確かに、傾斜地を片方だけ埋めた土地などは、不同沈下しそうなところは杭や地盤改良が必要ですが、均一な層で、均一に埋め立てられ、少しずつ、均一に沈むなら問題ないです。

低層の場合、確認申請などでは、地盤は建築士の見解で大丈夫です。
文面だけの判断ですが、自沈層が均一なら、建物はたぶん、問題ないと思います。
ただ、建物や地盤の保証となると、問題があるのかもしれません。

公社の調査結果を持って、瑕疵保険の会社や地盤保証する会社にヒアリングしてはどうでしょうか?

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)で、重要な瑕疵(構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分)は10年保証が請負者に、義務ずけられました。一昨年の10月、住宅瑕疵担保履行法が施行され、保険が義務づけられました。

この住宅も瑕疵保険の対象だと思います。
もし、杭補強か地盤改良しないで、瑕疵保険会社がOKで、瑕疵保険に入れるなら、その地盤改良は過剰だったと思うし、入れないなら、公社としても、責任があり、費用も負担せざる得ないと思います。

補足

公社の調査結果を持って、瑕疵保険会社にヒアリングと言いましたが、ハウスメーカーの地盤調査も一緒に持っていったほうがいいですね。
公社は近隣なので、ハウスメーカーの地盤調査はその場所なので、より、詳しいと言う事になります。
ただ、調査結果は自沈層があり、考え方は、ほぼ、同じような調査結果のように読めます。

瑕疵保険が法律で定められいて、同じ様な地盤調査結果で、瑕疵保険に入れるか?入れないか?は公社として、事前に調査してるのではないかと思います。
もし、事前確認せず、地盤改良などしないと、瑕疵保険に入れないなら、なんらかの責任は公社にもあると思います。
広告の段階で、宅建業法上、知っていれば、地盤改良や杭補強がいる旨を知らしめなければいけないし、知らなかったら、事業主としてどうか?と思います。

工務店
品質
保険
保証
担保

評価・お礼

hanapekotaさん

ご回答ありがとうございます。
心労のためか体調を崩し、ご連絡が遅れて申し訳ありませんでした。
ハウスメーカーの話では、地盤調査を基に瑕疵保険会社に地盤改良が必要と言われたようです。。。
でも公社側は問題ないという見解なので、直接話し合いをしてもらうことにしました。
まだ結果は出ませんが、よい方向で話が進めれたらと思っています。
ありがとうございました。

伴場 吉之

こう言う、地盤に不安がある時は、構造的にバランスのいい建物で計画し、ベタ基礎にすれば、不動沈下しそうな埋め立てでない限り、問題ないと思います。
構造設計と話しながら、木造でも鉄骨でも、何棟かそうやって建ててます。
今迄、クレームになった事はないです。
ただ、保証はできない。
そうなると、瑕疵保険の判断です。
その判断が駄目と言うなら、過剰と思いますが、しょうがないですね。
姉歯事件以降、時代が変わったと認識しないといけないのかもしれません。

ただ、売主としては、瑕疵保険に地盤補強しないと入れないなら、購入前に言うのが筋だと思います。
そこは強く、主張できると思います。
喧嘩腰にならない程度、多いに主張してください。健闘を祈ります。

回答専門家

伴場 吉之
伴場 吉之
(東京都 / 建築家)
株式会社コルピソス 所長(代表取締役)
03-5315-7155
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

モノを大切にし、使えば使う程、記憶に残る建物を設計したい。

生まれ育った環境、出合った人を大切にしたい。基本に正直な安心、安全な建物もつくりたい。限られた予算の中、工夫しながら、面白い建物を造りたい。モノを粗末にせず、使い切り、大切に生かし、地球に優しい、人間臭い建物を造りたい。

弘中 純一

弘中 純一
建築プロデューサー

- good

造成宅地では杭工事は必要

2010/07/21 13:11 詳細リンク
(5.0)

宅地造成地における地盤の強度については、宅地造成事業主の責任は無いと考えるのが普通です。
ただし、パンフレットに「50KN/m2で整備して」との記載については誇大広告と考えられます。

パンフレットの問題については、不動産公正取引協議会(http://www.rftc.jp/index.html)にご相談されてはどうでしょうか。ただ、それで問題が解決するわけではありません。

建築の際の地盤改良工事費については、hanapekotaさんの負担で行わざるを得ないと思います。
公社に対しては、誇大広告の点を強調して、土地売買金額の値引き交渉の余地はあると思いますが、相手しだいとも言えます。

尚、一般的には、造成宅地ではほとんどと言っていいほど、杭工事等が必要になりますし、むしろ将来的に安心できるのではないでしょうか。

売買
責任
地盤
不動産
事業主

評価・お礼

hanapekotaさん

ご回答ありがとうございました。
心労のためか体調を崩し、連絡が遅れてすいませんでした。
地盤改良費の負担ではなく、土地の金額の値引き等で協議したいと思います。
その後確認した結果、造成地を購入した方が地盤改良をしていることが解りました。
それぞれ、色々とあったようですが、うちも地盤改良する方向ですすめたいと思います。
ありがとうございました。

渡邉 一弘

渡邉 一弘
建築プロデューサー

- good

地盤改良の施工報告書を。

2010/07/23 17:07 詳細リンク
(5.0)

まず、住宅の地盤に関し、土木構造物や構造計算を要する鉄骨造のように、確固たる指針がないのが現状です。

私も国土交通省に電話をして「住宅の場合、深度を何メーターまですればよいのか」をたずねましたが

答えは出てきませんでした。今回の改正による瑕疵担保関連でも、結構不明瞭な判定基準で通ります。


それを踏まえ鍵を握るのは、

Aはじめに地盤調査をした業者 → 全部の箇所を調査したのかは?

Bその結果に対して地盤補強の判定をした人 → 判定が正しかったか?

大体は設計士は判定をしません。と言いますか、構造計算の専門建築士がいるように

建築士では経験上出来ないといった方が正解です。(圧密沈下まで考える?)

よって最終的には提案として地盤調査をした業者から上がってきたものを基に判定します。

Cその決定に基づいて地盤補強工事をした業者の結果報告書 → 報告書の通りちゃんと施工したのか?


以上からも窓口である公社は、分かっていない人ばかり、丸投げですからそこをいくらつついても難しいですから

窓口責任において、上記の3業者を提示してもらい、どの時点でミスなり手抜きがあったのか一つ一つつぶして行くしか

ないと思います。

ただ、多分ですが当時そんなにも地盤について法的にもうるさくなかったのでやぐらを組んで標準間入試験をしている

とは思えず、地盤調査もSW(スウェーデンサウンディング)で調査していると思われます。

その場合、一つの敷地に対して建物が建つ位置の四隅と、中心部計5点調査します。5点調査すると言う事は

逆に捉えればそれだけばらつきがあるということです。



実際に、表示よりも強度が出ていないし、-1.75mから-3.5mまで自沈層が存在するので

大丈夫だと言うのならば、責めどころは、「この自沈している事実でも、大丈夫?

大丈夫ならその趣旨の旨を含めた一筆を」というお墨付きをもらうことでしょう。

見解の相違を論じ合っても多分結論が出ませんから、自沈層の存在の認識してもらい、

それでも大丈夫というのなら・・・・・」と公社の「問題ない」との自信を利用した方が得策かと思います。

国土交通省
建築士
地盤
地盤調査

評価・お礼

hanapekotaさん

ご回答ありがとうございます。
心労のためか、体調を崩しご連絡が遅れて申し訳ありません。
公社ではペーパードレーン工法という改良をした後、工区分け(20区画程度づつ)をし、その工区で1箇所づつサウンディング試験をしたようです。
なので、購入予定区画は実際調査されていないことが判明しました。
回答にあったように、公社の問題ない発言を利用し、箇条書で質問書を送り回答をもらおうと思います。
ありがとうございました。

渡邉 一弘

渡邉 一弘

疲れますよね。人は心配しながらしかし怒らないといけない場面でとても疲れ、それを押さえて交渉するとなるともっと疲れます。

お察しします。公団担当者は、その当時の担当ではないはず。大手ゼネコン・国レベルの役所でもそうですが、

担当者・責任者をころころと経験の為とこじつけ交代させ、責任の所在を分からなくします。薬害エイズ問題もそうです。

その当時の責任者を連れ出せたらいいですね。 ちゃんとやってる所には誠意を持って交渉し、ちゃんとやってなさそうな

ところに対しては、作戦を持ち合わせ交渉の場にのぞんでくださいませ。 それが交渉の秘訣です。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

購入希望者としての適正な取引の要求

2010/07/23 18:32 詳細リンク
(5.0)

hanapekotaさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


少しお話しを整理させていただく意味で書かせていただきます。


現在、hanapekotaさんと公社との関係は契約関係等の利害関係にはなく、いつでも白紙に戻せるお立場としてお話させていただきます。


また、地盤改良費については、建物の構造が木造か鉄骨かコンクリートか、そして平屋か2階建てか、または建築会社などにより特殊基礎工事の有無を含め大きな違いが出るところと判断します。


今のところパンフレットにある表記を根拠に、hanapekotaさんの個別要因にあたる地盤改良費の負担を求めることには無理があるように思います。


そこで販売者に要求すべき事は、パンフレットに表記通りの地盤整備を求めること。そしてその対応によっては、不当と思われる表記の違法性を明らかにすることになります。


これは、hanapekotaさんおひとりの問題ではなく、他の購入者及び購入予定者の全ての方に関係することです。


上記の取り組みの結果、販売者がどのような対応をされるかどうかで、再度ご購入をご検討いただくべきかと思います。以上、ご参考となれば幸いです。

不当
パンフレット
地盤
工事
基礎

評価・お礼

hanapekotaさん

ご回答ありがとうございます。
心労のためか体調を崩し、ご連絡が遅れて申し訳ありません。
何が正しいのか(公社、HM等)わからず、悩んでいました。
ただ西垣戸さんの「他の購入者及び購入予定者の全ての方に関係することです。」
とい回答で勇気づけられました。
パンフレットに表記通りの地盤整備を求めていこうと思います。
ありがとうございました。

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