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対象:不動産売買

工場の売却について

住宅・不動産 不動産売買 2010/07/19 11:07

一つの敷地に3つの工場が建っており今まで貸していましたが、現在入居は1件のみで土地の売却を検討しています。
工場を建てるために地中の基礎部分にコンクリートを流し込んでいるので、工場の撤去には通常の建物の撤去に比べ費用がかかりますが、工場は古く値打ちはないので、売却するにはこちらで工場の撤去をした後の更地でないと難しいと聞いています。

以前工場を貸していたところの知り合いの建設会社から、土地を購入したいと申し出がありました。
購入する際の先方の条件は以下の通りです。
・坪単価45万の土地だが、40万で購入できれば基礎の撤去まで行う。
・工場にはアスベストが使用されており、400万くらいで撤去を行う。

先方は建設業ということもあり不動産の知識もあるでしょうが、こちらは素人なので上記条件が妥当なのかどうかがわからず、先方に有利な条件になっていないのかどうか、だまされたりしないかが心配です。
費用はかかるが、不動産屋等の仲介業者を立てたほうがよいのでしょうか?
また、仲介業者をはさまないで売買する場合の注意点を教えてください。

よししょさん ( 鹿児島県 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

専門業者に見積を依頼し、比較しましょう

2010/07/19 13:46 詳細リンク
(5.0)

不動産、宅建取引主任、FPの野口です。


よししょ様の、工場、土地の大きさがわからないので、建設会社の言う価額が高い、安いのか一概に言えませんが、平均的に次の通りです。

基礎の撤去は、工場であれば1~2階建てでしょうから、深い杭打ち基礎で無いと判断します。基礎が1M以内であれば、基礎除去だけで坪当たり1.5~3万円です。100坪~ですと2~3割引きです。建物の撤去は、鉄骨で坪当たり0.5~1万です。

アスベストの除去は、建物の除去と一体として行われるのなら、アスベスト塗布面積などを基準として、坪当たり0.5~1万円を加算(廃棄費用含む)です。

以上を基準に、面積、大きさ、深さなどを勘案してご判断ください。
これらは、地域によって価額は大きく違いますので、専門業者に見積を取ることをお勧めいたします。買い手の言う価額はキット上がることになるでしょう。

取引後の、瑕疵責任の発生を危惧しますので、仲介業者を入れるのが安心です。必ずしも仲介業者が責任を取るわけでありませんが。

専門業

評価・お礼

よししょさん

大手不動産業者に、見積の依頼をすることになりました。
基礎除去やアスベスト除去の坪単価が、特に参考になりました。
ありがとうございます!

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

仲介業者を活用する方が良いと思います。

2010/07/19 23:58 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産売買の際に、仲介手数料を節約するために
仲介業者を入れないで直接取引をするケースがあります。
しかし、不動産取引におけるトラブルで
多いケースがそういった直接取引です。

個人的な経験から、一番危険なケースは、
中途半端な知識をもった方が不動産取引を取り仕切る場合です。

実務を行ったことのない宅建合格者、土木・建設業者、
不動産に関わりの少ない司法書士、弁護士等々で
実務的に重要な視点が抜け落ちていて、結果として
トラブルになるケースを見てきました。

今回、不動産取引に関して自信がないのであれば
仲介業者を入れることをおすすめ致します。

不動産業者へ支払う仲介手数料は、安全な取引を行うための安心料です。
支払った仲介手数料以上の仕事を仲介業者にしてもらうことが
不動産取引におけるコツだと思います。

例えば、今回のような解体・撤去費用等についても、
不動産業者に頼めば、喜んで複数業者から見積もりを取ってきます。
その上で、相手の建築業者が提示してきている金額の妥当性を
検討すれば良いと思います。

また、売り主側に立った有利な契約条文等(瑕疵担保免責等)も
相談に乗ってくれると思います。

不動産業者に依頼をするのであれば、
現状で考えられるすべての手間を不動産仲介業者に
やってもらってください。

仮に、仲介手数料を支払ったとしても、
仲介業者が間に入ることにより買主との交渉で、
売買価格が上乗せできて、その方が得の場合もあります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

取引
費用
トラブル
不動産売買
依頼

評価・お礼

よししょさん

大手不動産業者に、見積の依頼をすることになりました。
アスベストの除去にしても基礎の除去にしても、相見積をとりたくてもどこに問い合わせればいいかが分かりませんでしたが、不動産業者が複数業者に連絡してくれるなら、こちらの手間もかからず助かりますね!
大変参考になりました。
ありがとうございます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

阿部 日出男

阿部 日出男
宅地建物取引主任者

- good

当然仲介会社を入れて下さい。

2010/07/19 13:27 詳細リンク
(4.0)

初めまして。
ラガーマンホーム株式会社の阿部と申します。
確かに、工場の場合、地中埋設物、アスベスト、土壌汚染等を考慮しなければ、なりません。
先方のおっしゃっている事は妥当かとは、おもいますが、
まずは、不動産会社にて、しっかりと
査定を行ってください。
まずは、更地としての価格を算出して頂き、それから、解体費用、土壌汚染の調査を行なったうえで、
減価をし、公正な評価額を算定して頂いた方が良いかと思います。
とにかく、工場の売買で怖いのが、土壌汚染、アスベスト等の瑕疵担保責任です。
仲介会社を入れて、きちんとリスクヘッジ出来るようにして下さい。

調査
瑕疵担保責任
売買

評価・お礼

よししょさん

大手不動産業者に、見積の依頼をすることになりました。
大変参考になりました。
ありがとうございます。

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