東京スター銀行 0金利ローンへの借り換え - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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東京スター銀行 0金利ローンへの借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/13 13:29

平成16年12月にマンションを購入し、住友信託銀行で、
当初2550万円の借入(3年固定0.85パーセント)でした。
その後、数か月の変動金利を経て現在は10年固定2.45パーセントで返済しています。

できるだけ繰り上げ返済をして現在の残債は1200万円ほどです。

ちなみに10年固定は残り8年ほど、またローンの残り期間は15年か月です。

最後まで2.45パーセントで計算してみると利息が250万円ほどになり、
スター銀行で借り換えて5.25パーセントの手数料、0.702パーセントのメンテナンスパックに入った場合と比較して100万円ほどお得な感じがします。

ただ、最初の事務手数料+登記費用などなどの事を考えると
今のままの方がよいのか悩んでいます。

とりあえず、スター銀行に申し込みをして現在審査中です。

主人の年収は税込800万円ほどです。
現在5年生の子供がいて2年後は中学生、学費がかかって繰り上げ返済が
大変になると思い、スター銀行のプランにひかれています。

アドバイスをいただけると嬉しいです。
どうぞよろしくお願いします。

シフォンのままさん ( 埼玉県 / 女性 / 45歳 )

回答:5件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

3 good

審査がOKになればスター銀行で問題ないと思います

2010/07/13 14:02 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

スター銀行は最初の手数料等を勘案すると、実質1%程度の
固定金利のローンを組んでいることになりますので
残り期間全て固定金利で担保できますので、安心感は強いですね。

借換の費用も保証料が大半を占めますので、保証料がいらない
スター銀行は登記関係の司法書士報酬20~30万程度で済むと思います。

ただし、スター銀行も新規と借換の枠の割合が示されていないことや
ご質問者様のような、いわゆる優良顧客の囲い込みが本音ですので
審査が無事に通るのかは、本当にスター銀行にしかわかりません。

スター銀行のスターゼロ住宅ローンに関しては、私のブログでもう少し
突っ込んで書いておりますので、ご覧下さい。

住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

仮にスター銀行がダメだった場合に、借換をするかは非常に微妙なラインです。
住信SBI銀行でも固定金利型だと、借り換えても金利は同水準レベルです。

確かに変動金利と比べると現在の金利は高いですが、絶対水準ではかなり低い金利です。

まずは、スター銀行の審査がどうなるかお待ち下さいませ。

沼田 順

司法書士
住宅
審査
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

シフォンのままさん

大変に丁寧なわかりやすいアドバイスをありがとうございます。

今まで借り換えをあまり考えたことがなかったのですが
今回、スター銀行の預金がなくても0パーセントの金利というのにひかれて
説明を受けました。

現在の銀行で100万円の利息を減らそうとすると結構な額の繰り上げ返済が必要なので
悩んでおりました。

背中を押していただいたので、審査が承認される事を待ちます。

どうもありがとうございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

審査さえ通れば、本当に有利な借換になるのは確かです。

審査が無事に通るといいですね。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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住宅ローン借換

2010/07/13 15:38 詳細リンク
(5.0)

住宅ローンの返済の仕方によるかと思います。過去の期限前返済のペースを見ますと、最後まで借りて行くというシミュレーションは妥当性を欠くかも知れません。


恐らく比較すべきは期限前返済を絡めたシミュレーションになります。もし、ローンの返済を5年程度で終了されるのであれば、そのまま返済して行くのが良いでしょう。ただ、学費の増加で期限前返済のペースが落ちるという事であれば、悩ましい所かと思います。


一つのバロメーターとしては固定期間終了時までに期限前返済出来るか否かを目途に考えられたら如何でしょうか?もし、8年以上期限前返済を含めて返済に時間が掛ると思われるのであれば借換をし、そうでなければ現在のまま継続し期限前返済で8年以内に終了するという事です。


結局早期に返済する事になるのであれば登記費用等の当初コストが無駄になりますので。


ちなみに、住宅ローンの繰上げ返済は減税メリットを最大限受けるには平成26年までしない方が良かったかもしれません。下記参照ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/h17zeiseigaiyou.pdf


住宅ローン減税を目いっぱい受けるのであれば繰上げするのは借入をしてから10年経過後です。(但し、金利の将来の減少分との比較になりますが…)


東京スター銀行の住宅ローンの一部の商品では借入金と預金額が同じ場合には借入金の利息がゼロになるというプランもあります。その辺りの比較を含めてトータルで研究されてみたら宜しいかと思います。

シミュレーション
コスト
住宅ローン

評価・お礼

シフォンのままさん

ご回答どうもありがとうございます。

当初は、あと8年で返済できるといいなと思っておりましたが、
子供の教育費の増加によりかなり難しい状況です。
今後、今以上に教育費がかかることを考えると
繰り上げ返済が今と同じペースで行うということは無理なのではないかと思い、
今回借り換えを考えました。

向井様のご意見の通り、おそらく8年以内に完済は難しいと思いますので
審査を待って借り換えをしようと思います。

どうもありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

3 good

住宅ローンの借り換えについて

2010/07/13 19:00 詳細リンク
(5.0)

シフォンのままさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『ただ、最初の事務手数料+登記費用などのことを考えると今のままの方が良いのか悩んでいます。』につきまして、住宅ローンの借り換えによりメリットが出るための要件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・現在のローン金利と借り換えを行った場合の住宅ローンとり金利差が、1.0%以上あることとなります。

尚、シフォンのままさんの場合、現在の残高が1,200万円、返済期間も15年残っていますし、住宅ローン金利の差も1.0%以上ありますので、事務手数料や登記費用などの諸費用を考慮しても、借り換えを行っても十分にメリットがあるものと考えます。

また、シフォンのままさんも書いているとおり、今後お子様の教育費用がかかるようになりますので、その時期に住宅ローン負担を軽減できるという点からも借り換えによるメリットは十分に期待することができると考えます。

融資先の金融機関でもシミュレーションを行ってもらったうえで、決定するとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

費用
融資
住宅
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

シフォンのままさん

ご回答どうもありがとうございます。
次回に、もう少し詳しくシュミレーションも出していただこうと思います。

メリットがあるというお返事、背中を押していただきありがとうございます。

渡辺 行雄

シフォンのままさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

3 good

一部繰上げ返済の計画により判断

2010/07/13 14:24 詳細リンク
(5.0)

シフォンのままさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


一部繰上げ返済計画によりご判断ください。今までと同じような条件で一部繰上げ返済を継続される場合は、現状のままでも誤差の範囲で収まるように思います。


例えば、現状の住宅ローンのまま仮に年間200万円ずつ一部繰上げ返済を継続した場合、2年間で借換え後の軽減利息等(登記費用マイナス)と同等以上の利息が軽減されます。


ただし、実際は借換え後のローンにおいても同じように一部返済することを考えた場合、こちらも利息の軽減があることから、一部繰上げ返済の計画を基に詳細計算後でないと正確な答えは得られません。


一方、一部繰上げ返済のご予定がほとんどないというこであれば、借換えされた方がメリットがあるといえます。簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

費用
登記
計画
返済
住宅ローン

評価・お礼

シフォンのままさん

ご回答ありがとうございます。

ローンが始まってから繰り上げ手数料が無料、ネットで返済可能ということから
なるべく繰り上げ返済をしていました。
(現在までに940万円繰り上げ返済しました。)

ただ、子供が5年生になり、教育費がかなり増え、現状中学受験をする予定なので
その後の学費の事も考えて、繰り上げ返済が困難になると思い、
0金利のローンへの借り換えを考えました。

メリットがあるようですので審査がおりましたら借り換えたいと思います。
どうもありがとうございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

シフォンのまま 様

ご返信有難うございます。そこまで短期間で繰上返済なさったとは凄いですね。軽減利息もかなりのものでしょう。これから将来、お子さまの学費等の支出も含めてシュミレーションされ、一部返済の可否及びその金額をご確認されれば、より安心感のあるご選択が可能だと思いますので、ご検討されておかれることをお勧めいたします。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

築地 聡

築地 聡
保険アドバイザー

2 good

アメリカの投資ファンドは避けた方が良いと思います。

2010/07/13 18:51 詳細リンク
(5.0)

シフォンのままさん、はじめまして。
やさしいお金の教室(合)エムズアイの築地と申します。
http://www.supremehiroshima.com/MSI/

住宅ローンに関しては、多くの方が短く早く払い終えることや金利の削減効果の事を一番の得策の様に言われますが、それはあくまで数字のみのお話です。

ですのでローンの借換えもシフォンのままさんの場合、繰上げ返済や借換えによる金利削減効果のみに目を奪われるべきではないと思います。

シフォンのままさんもご心配されておられます様に大切なのはお子様の教育費やその他の支出が今後も払っていけるかどうかと言ったライフプラン(将来計画)の方です。

そうしたライフプランから考慮しますと、目先の数字に囚われるべきではなく、定年退職時までにキッチリと毎月ローンを換えせることに主眼を置くべきだと思います。

住宅ローンの借換えに関しては低い金利で固定のものがあればそれにされると良いと思います。

ただ私は東京スター銀行はやめておかれた方が良いとおもいます。

それは東京スター銀行の大元(筆頭株主)がアメリカの投資ファンドだからです。

こうしたところは表面上はお客様第一主義だと言っていますが、中身は自行利益第一主義のところが多いように思います。

また、このスターゼロ住宅ローンは話が旨過ぎる様に感じています。これではどうやって銀行が儲けるのでしょうか・・・5.25%の手数料その他では到底利益は出せない様に感じます。

恐らくそれは住宅ローンで利益が出なくとも、それをきっかけに貯金も保険も他の全てのお金も、お客様をまる抱えすることによって発生する利益を期待してのことだと思います。

だたこれではそれを利用するお客様は普段は便利がよくともイザ資金繰りが悪くなったりすると全ての金融がストップする可能性も高くなります。

リスクの分散は金融機関を分散してリスク分散をすることも大切だと思います。リスク分散の意味からするとワンストップサービス(一つの金融機関で全ての金融サービスをまかなう)は何の意味もありません。

アメリカのサブプライムローン破綻では事実上の銀行(投資ファンド)による住宅ローンの貸しはがしもあったわけですので、このあたりは慎重に物事を運ばれるべきかと思います。

シフォンのままさんのご参考になれば幸いです。

補足

誰が真実を見極めているかと言うのは、数年後には分るのではないかと思います。

資金繰り
ファンド
金融
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

シフォンのままさん

ご回答どうもありがとうございます。

私も、スター銀行という金融機関については多少不安に思っていました。
ただ、現状では口座を作るだけで預金についてはとくに何も言われませんでしたので、
純粋にローン返済の金融機関と考えています。

もしスター銀行に何かあった場合の措置や、預金などについて
担当の方に聞いておこうと思います。

どうもありがとうございました。

築地 聡

築地 聡

シフォンのままさん、私だけ他の方と違った回答をしたにも係わらず高い評価を頂きまして、ありがとうございます。

今もこの銀行については話が旨過ぎる様に感じています。

ありがとうございます。

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