フラット35か銀行ローンか? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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フラット35か銀行ローンか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/10 22:53

家族構成 私パート33歳 主人会社員36歳 子供6歳と3歳の4人家族です。

中古住宅を購入予定ですが、自己資金ゼロで、住宅をフルリフォームした場合、ローンはフラット35がいいのか?銀行ローンがいいのか?よくわかりません。双方のメリットとデメリットを教えて下さい。

また築年数が35年と古い物件をフルリフォームした場合の耐久年数はおよそどのくらいでしょうか?(土地代1200万・リフォーム代600万くらいで考えています)

主人の年収は500万 私100万
貯蓄は200万ほどしかないのですが、売りに出ている物件の場所が気に入っており、ぜひ購入をしたいと思っております。

宜しくお願い致します。

補足

2010/07/10 22:53

銀行へローンの相談に行った際、フラット35は、中古住宅の購入には適しておらず、銀行ローンを勧められました。
理由は、フラットは金利が高い事。団体信用生命保険が割高。リフォーム途中での支払いができない(つなぎ融資?)など説明されました。

個人的には、長期で借りるものなので、全期間固定のフラットがいいと思うのですが、支払い時に問題があるとの説明をされ、よくわからなくなりました・・・。どうすればいいのでしょうか?

だっくさん ( 茨城県 / 女性 / 40歳 )

回答:5件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

まずは適合証明書が取得できるかどうかを確認してください。

2010/07/11 11:25 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

フラット35を使用する際に、
物件に対してフラット35の適合証明書を
取得できることが必須条件となります。

築年数が35年となると、基礎の高さ等の
基本的なところで適合していない可能性が
高いと思われます。

リフォーム等によりフラット35に
適合させることができるのであれば、
売主がリフォームをしてリフォーム済み物件として、
本体価格を設定(リフォーム分を上乗せして)して、
フラット35を活用することもあります。
(売主の承諾が必要となりますが、、、)


まずは、間に入っている仲介業者に
対象の物件でフラット35が使用できるのか
どうかを確認してください。

また、フラット35の融資対象は、
基本的に本体の100%までとなっております。
仲介手数料等の諸経費分は、自己資金が必要となります。
仮にフラット35の適合証明書を取得できる物件であっても
実質的に自己資金ゼロで購入をしたい場合には
フラット35の使用は難しいと思います。

仮に中古物件でフラット35の適合証明書を
取得できる物件であれば、
浴室の手すり等の設置で、フラット35Sの
対象となるケースがあります。
その場合、当初10年間は、
店頭金利から1%の金利優遇を受けることができます。

現状の低金利でフラット35Sを活用できるのであれば、
かなり有利な借入条件だと言えます。

どの住宅ローンを選択するのかについては、
今後のライフプランに基づいて
シミュレーションを行い、その結果から
判断をするようにしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

シミュレーション
中古
住宅ローン
フラット35
ライフプラン

評価・お礼

だっくさん

大変わかりやすい回答を頂きありがとうございます。参考になりました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2010/07/11 17:00 詳細リンク
(4.0)

だっくさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『ローンはフラット35がいいのか?銀行ローンがいいのか?...』につきまして、フラット35につきましては、長期固定金利の代表格のようなローン商品となります。

返済当初から完済するまでの期間、住宅ローン金利が上がったりする心配がありませんので、完済するまで毎月の返済額が変わりません。

よって、お子様の教育資金など今後、様々なライフイベント資金がかかるようなご家庭の場合、毎月の返済額がかわらないこともあり、将来のマネープランが立てやすくなります。

ただし、短期固定金利や変動金利と比較した場合、長期固定金利となりますので、住宅ローンが高めになってしまいます。

また、繰り上げ返済を行う場合、一回当たり100万円以上となりますので、ある程度まとまった資金を確保できてからでないと、繰り上げ返済は行えません。

尚、銀行の住宅ローンを利用するほとんどの方はローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

住宅ローン金利が低くて済みますので、同じ借入金額の場合、長期固定金利と比較した場合、毎月の返済額は少なくて済みます。

ただし、住宅ローンの更新が変動金利では半年ごとなどと頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性がありますから、収入の面からもある程度ゆとりがかる方に向いています。

尚、繰り上げ返済を行う場合、1万円からでも手数料がかからずに行える場合がほとんどですので、繰り上げ返済を頻繁に行い、早期完済を目指す方に向いていると言えます。

よって、住宅ローンを組む場合、将来のライフイベントの状況や今後の繰り上げ返済をどの位の頻度で行うことができるのかなどを参考に決定するようにしてください。

尚、フルリフォーム後の耐用年数につきまして、残念ながらご記入された文章だけでは判断はできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

銀行
計画
更新
住宅
リフォーム

評価・お礼

だっくさん

大変わかりやすい回答ありがとうございます。個人的にはフラットの返済額が変わらないのがとても魅力的ですが・・・。
新築で建てないと我が家は利用できない様ですね・・・。今後どうするかよく検討したいと思います。

渡辺 行雄

だっくさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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フラット35か銀行融資か

2010/07/11 09:36 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。夢のおうちプランナー 高橋正典です。


早速ですが、ご検討されている物件が、築35年との事ですね。

通常、銀行融資は中古住宅に関する融資の条件として、違反建築

ではない事が基準となりますが、フラット35に関しては、更に

「適合証明」という物が取得されないと融資対象にはなりません。

銀行の方が仰っている、フラット35は中古住宅の購入には適して

いない・・・というのは、少々言い過ぎですが、実際の所、中古

住宅で、この「適合証明」が取得できない物件が多いのは事実で

す。 この「適合証明」とは、簡単に言えば建築的な基準です。

ご検討の物件を拝見していないので、断定的な事は言えませんが

築35年では、かなりの確率でフラット35は利用できないものと思

われます。

そのあたりについては、住宅金融支援機構のこちらのページから

聞いてみると確かです。

http://www.flat35.com/document/index.php?module=Agreement&action=Search




ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がだっく様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

『高橋正典のバイヤーズスタイルな日々』

購入
融資
証明
中古
フラット35

評価・お礼

だっくさん

迅速な回答ありがとうございます。やはり中古だとフラットは難しいのですね・・・。リフォームしてからでは、「適合証明」は取得できないのでしょうか?
フラットの融資条件の審査は、リフォーム前の物件のみという事でしょうか?
宜しくお願いします。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

2 good

新築・中古に限らず「適合証明書」の提出が必要!

2010/07/11 11:02 詳細リンク
(4.0)

だっく様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、だっく様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.フラット35申込の要件としては、新築・中古に限らず「適合証明書」の提出が必要とされます。

2.そして、民間金融機関との住宅ローンの比較をすれば、

・長期固定金利型:フラット35(2.5%前後)・三井住友BK(3.08%)

・団体信用生命保険:フラット35(任意加入)・民間金融機関(原則加入)

・つなぎ融資:フラット35(労金は対応可能性あり)・民間金融機関(対応あり)

3.尚、お近くの東北労働金庫での相談を未だであれば、覗いて見てはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

だっくさん

迅速な回答ありがとうございます。銀行の固定だと、未払利息がありますが、フラットは未払利息はないのでしょうか?
つなぎ融資の件は、早速東北労働金庫にも相談したいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

だっく様へ

高い評価を頂き有難うございます。
私(FP)が神奈川在住のご相談者を、フラット35(含む、つなぎ融資)を中央労働金庫にて借入実行した実例を基にお話しております(戸建新築物件)。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

購入のためのローンとリフォームローン

2010/07/11 13:09 詳細リンク
(4.0)

だっくさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


現在の計画は、中古住宅の購入後にリフォーム工事という順番になられますが、基本的に中古住宅の購入資金とリフォーム資金は、ローンの取り扱い上は別個のものとなります。


一方、土地建物価格の100%融資を希望されていますから、リフォームローンでは土地建物の評価額を上回る可能性があり大きなネックとなられます。


土地建物の担保力が、ひとつの大きな融資するための要素として考慮すると、借入するための間口は広いとはいえません。


そこで交渉相手としては、リフォームローンの取り扱いがないフラット35よりは、ひとつの窓口で両者を取り扱う銀行ローンの方が間口が多少でも広くなると思います。



建物の耐用年数に関しては、各戸で建て方や使用方法に違いがありますから一概にお応えすることには無理があります。


ひとつの指針としては、1981年の耐震基準の大きな改正前の建物となれれますので、この基準に適合する建物なのか、もしくは予算内で、リフォームにより基準をクリア-できる建物になるものかをご検討いただくことが考えられます。


その他の注意点としては、リフォームローンは購入のための住宅ローンより借入金利が高目だったり、返済期間が短くなったりしますので、シュミレーションを行い返済計画を慎重にご検討くことをお勧めいたします。以上、ご参考となれば幸いです。

中古
リフォーム
耐震
担保
住宅ローン

評価・お礼

だっくさん

大変わかりやすい回答ありがとうございます。参考にします。

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