住宅ローン固定と変動の2枠での借りを変動1本にするか - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン固定と変動の2枠での借りを変動1本にするか

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/07 06:31

初めまして
5年前に新築の住宅を購入し 只今高は1315000円です

中央三井信託銀行さんで住宅ロンをお借りしていて
残高約1315000円で内訳が
固定金利 2.0パーセント H27年まで 最終支払いH36年です こちらが 残高480万少し


もう1つが変動金利 1.375パーセト 最終支払いH34年です 残高821万弱です


の2枠でお借りしています

これをある方のアドバイスで今は金利が低い時代なので固定金利で借りているのを
変動に変えて 変動金利1本にした方がいいよと教えてもらいました。

金利はそう急に上がることはないので
金利が上がってきた時点で変動から固定に変えたらいいのでは ないかというアドバイスだったのです。

銀行も高金利でお金を借りて欲しいから 必ずに住宅ローンを組む時は固定を進めてくるが 今は金利が安いのでそれは銀行の得策も考えていると言うのですが・・・・


真実の所は 私にはまったく 無知で分からないので

どうしたものか悩んでいます

金融機関で働かれておられない 第3者の方のご意見 アドバイスを頂けたら助かります。


お恥ずかし無知な相談ですが どうぞ真実の声をお聞かせください
よろしくお願いたします

数の子さん ( 兵庫県 / 女性 / 40歳 )

回答:7件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
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3 good

住宅ローン選びについて

2010/07/07 10:09 詳細リンク

おはようございます。

住宅ローンの種類をどうするかについてですが、今後の繰上げ返済予定、完済目標、家計の収支にどのくらいの余裕があるのかによっても違ってきます。
残債が約1000万円ぐらいなのと変動金利にしても0.7%しか金利が下がらないことを考えると今後の経済情勢にもよりますが判断が難しいところです。
一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談され、いくつか住宅ローンのシミュレーションを作成してもらうと判断しやすいでしょう。

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辻畑 憲男
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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
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ローン金利に関する考え方

2010/07/07 10:56 詳細リンク
(5.0)

数の子様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

ご質問にある固定金利と変動金利という金利変動に関わるリスク(不確実性)の予測は極めて困難かと考えています。従いまして、私は家計の安定という観点からは固定金利をお勧めしています。

その観点から、住宅ローン金利に関する考え方をご紹介します。参考になれば幸いです。

現時点からH34年まで10年間以上返済しなければなりません。

現況は世界的に見て、極端な低金利の時代です。いずれ景気が回復する過程で金利の上昇が始まります。

現在の金利水準が長期間維持せざるを得ない場合の主な条件は

1.デフレが継続する。
ただし、すでに政府は名目で3%の経済成長を目指すと発表しています。⇒デフレからインフレに代わる可能性があります。

2.日本国債の消化が順調に行われる。
ただし、すでに日本国債の発行残高は国内の個人の貯蓄額に迫り、消化のためには海外に頼ることが必要になります。その際には現在の利子率が上昇する可能性があります。利子率が上がる場合には、金融機関が提示するローン金利等も上昇いたします。

正気に加えローン金利を考えた場合

3.現時点の固定金利は将来の金利を予測して設定されています。
設定期間で利益が出る前提で顧客に提示されるものです。原則、変動金利は短期間の調達金利と貸出金利の差で決まりますから、本来的には大きな変動リスクを抱えるものになります。

4.金利が上昇する際の変動から固定への借り換えは、その時点で提示される固定金利が適用されます。従って、現在の固定金利の利率とは異なり上昇した利率になります。

以上です。

変動金利に一般化なされる場合には、家計に余裕があること。ローン残高が保有資産に対して低い比率であることなどをご確認されるようお勧めします。

日本国債
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評価・お礼

数の子さん

吉野様

詳しくご丁寧に社会情勢の観点も記載してくださりありがとうございます
とても参考になりました

吉野 充巨

数の子様

高評価を頂きありがとうございました。
是非長期的なスタンスから金利変動リスクへのご対応をご判断ください。

一言付け加えさせて頂きます
昨日読んだ経済誌にも、日本での変動金利型住宅ローンが、米国のサブプライム問題同様の崩壊が迫っているのではないかとの記事がありました。現況1%台の変動金利が3%台なるだけで、利子は倍になります。

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吉野 充巨
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仮に金利が上昇して負担が増えても耐えれるかが基準ではないでしょうか?

2010/07/07 12:39 詳細リンク
(3.0)

はじめまして、数の子様。
アイスビィの植森宏昌です。

金利の将来的な推移に関しては、はっきり言いまして誰も分からないでしょうね?多分、当分は上がらないであろうと言う意見が大半でしょうが、これもあくまで予想の範囲です。

次に、金利が上がりそうになれば固定金利に切り替えれば?という意見を言われる専門家の方もおられますが、殆どの方は株の最安値で購入し、最高値で売却すると一緒でベストな金利では出来ないと思いますね。

個人的には数の子様のご家庭が、有る程度、金利が上昇して返済額が増えたとしても返済に耐えれるかが基準だと思います。ローンの基本は「安い物を借りる」です。今は金利が安いですから、変動金利が得策と言えますが、いつ金利が上がり返済額が増えるかは誰にもわかりません。その際に、ある程度の負担増に耐えながら上手く固定金利に切り替えれるのであれば変動金利を選ばれるのが良いでしょうね。
又、その際に、変動に切り替える事による負担が減った分を毎月、貯められ内入れや、もしもの時の負担増に備える事も同時に実施する必要があります。

備え
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返済
ローン

評価・お礼

数の子さん

植森様 ありがとうございました、
参考になりました。

植森 宏昌

コメント有難うございます。
又、分からない事やご相談がございましたら、いつでもご連絡下さい。

回答専門家

植森 宏昌
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上津原 章 専門家

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今の家計や家族の状況から考えてみる。

2010/07/08 07:20 詳細リンク

おはようございます。
ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

住宅ローンの組み方、いろいろと悩まれるところだと存じます。住宅ローンもマイホームの夢をかなえるための資産運用です。固定金利の期間は支払っている利息が高く感じるかもしれませんが、返済額が変わらない点では良さもあります。

ご家族構成を存じ上げないため一般論でお話しますが、
子どもさんがいらっしゃるとしたら、固定金利期間が終わったあとで子どもさんが何歳になっているかを確認されることをお勧めします。固定金利期間が終わったあとでの家計のイメージをつかむために有効です。
加えて、住宅ローンを払っておられる状態で、毎月いくら貯蓄ができておられるかもご確認ください。金利が上がった時にどこまで耐えられるかのヒントになります。

金利が上がった時点で固定金利に切り替えるのは、まめに金利動向をチェックする必要があるため思っている以上に気をつかいます。
変動金利に一本化される場合、住宅ローンの条件を変更されるための手数料や、再度固定金利期間を設定するための手数料がかかってくると思われます。それらもご確認のうえご判断されてはいかがでしょうか。

ファイナンシャルプランナー
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住宅ローンの借り換えについて

2010/07/08 09:12 詳細リンク
(3.0)

数の子さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『これをある方のアドバイスで...変動金利一本』につきまして、住宅ローンの借り換えによりメリットが出るための条件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・現在のローン金利と借り換えた場合のローン金利との差が、1.0%以上あること。
などとなります。

尚、最終支払い年数からは10年以上を残していますが、現在の数の子さんの借入残高につきまして、固定金利分が480万円、変動金利分が821万円となりますので、固定金利分480万円ではメリットがありません。

また、ローン金利につきまして、現在の固定金利分を変動金利に借り換えた場合、十分なローン金利差がえられませんので、借り換えた後からの返済額のうえでも、また、借り換えの時にかかる事務手数料からも、借り換えによるメリットはないように思われます。

よって、数の子さんの場合は借り換えよりも、これからも繰り上げ返済を行っていただき、早期完済を目指していただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

計画
住宅
条件
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

数の子さん

渡辺様
回答ありがとうございました。
参考なりました。

渡辺 行雄

数の子さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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固定金利か変動金利か

2010/07/08 11:30 詳細リンク
(4.0)

金利に関して、上がるか下がるかは別として数の子様は相当タイミングの良い時期に固定金利でお金を借りています。日銀の金利データをご査収ください。(長期プライムレート等)http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm


個人の住宅ローン等も長期プライムレート等を参考に決定されていますので、2003年に一時的に1.4%以下の長期プライムレートの時期がありましたが、それ以外では2005年はほぼ最安値圏となり、その時点で決められています。


固定金利から変動に変更されるのはそう言った相当低い金利で借りれた固定金利を放棄する事になる事をご理解ください。銀行の儲け云々を詮索する前にまずはその事実を確認頂ければと思います。


また、金利が上がってきたら変動から固定に変えればいいよというアドバイスは金利上昇が緩やかな際に通用する話であります。過去の日銀の金利動向から考えて次に利上げがあった場合に前回2005年で確保した固定金利より低い金利で確保する事は相当難しいと思います。


よって、変動金利が上昇してきて次に固定金利に近づいてきた時には固定金利は2.5%等になっているというつもりで変更されるのであれば良いかと思います。


要は次に金利上昇するまでの期間が1年なのか3年なのか10年なのか等の考えによって結果的にどちらが得であったかという事にはなりますが…

銀行
長期
住宅ローン

評価・お礼

数の子さん

向井様 ありがとうございます
細やかに記載していただき 良く現状が理解出来ました 今後の事も考えやすくなりました

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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築地 聡

築地 聡
保険アドバイザー

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金利が低いから長期間固定金利のメリットがあります。

2010/07/08 16:22 詳細リンク
(5.0)

数の子さん、こんにちは。

相続対策http://profile.allabout.co.jp/ask/q-102618/
の方でもお答えしました、やさしいお金の教室の築地です。
http://www.supremehiroshima.com/MSI/

>これをある方のアドバイスで今は金利が低い時代なので固定金利で借りているのを
>変動に変えて 変動金利1本にした方がいいよと教えてもらいました。

金利が低いから低い金利に長期間固定することにメリットがあります。金利が低い時代にわざわざ金利上昇リスクのある変動金利に変えるメリットはありません。

>金利はそう急に上がることはないので

これから10年や20年といった長いスパンで考えれば金利が上がるというリスクも十分にあります。インフレの時に金利が上がり、デフレの時には金利が上がらないと言うのは間違えで、例えばハイパーインフレの様な急激なインフレはデフレの極限から起こるものです。

>金利が上がってきた時点で変動から固定に変えたらいいのでは ないかというアドバイスだったのです。

金利が上がった時点で固定金利に変えようとすると、その時点での固定の金利は変動金利のものよりも更に高くなっていますので、金利が上がってからでは打つ手がありません。

>銀行も高金利でお金を借りて欲しいから 必ずに住宅ローンを組む時は固定を進めてくるが

まったくその逆です。銀行は最初の金利が低くとも金利の上昇と同時に利益が上がる変動金利の方が儲かります。

>今は金利が安いのでそれは銀行の得策も考えていると言うのですが・・・・

いいえ、銀行は当初の金利が低くても他行から自行に住宅ローンを借り換えして欲しい訳です。

・日本版サブプライムローンについて http://blogs.yahoo.co.jp/tsukkin082/2018943.html

数の子さんのご家庭の年収や預貯金残高、また今後のライフプラン(将来計画)などが分りませんので、何とも言えない部分もありますが、普通に考えれば、変動金利に住宅ローンを一本化されるのではなく、既存の住宅ローンのうち、変動金利のものから先に繰上げ返済を繰り返される方が得策です。

数の子さんのご参考になれば幸いです。

補足

住宅ローンも保険も貯金も、単品や単体の商品比較ではなく、まずは全体のバランス(ライフプラン)が大切です。

(『木を見て森を見ず。』と言いますが、『森を見て木を見る。』ことが大切ですね。)

また相続に関することも、こうした‘生きて使うお金とのバランス’(貯金・保険・ローンの最適化)が大切だと思います。

銀行
期間
住宅ローン
借り換え
ライフプラン

評価・お礼

数の子さん

とても とても詳しく 銀行の内情など私の疑問内容までも 詳しく残さずに御回答していただき ありがとうございました。

とても助かりましたと専門的な大きな視点の深さ感じられ 頼りになる感じです

感謝です

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