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対象:住宅・不動産トラブル

住まいの建替えでの接道問題

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/07/06 17:01

住まいの建替えをする上で、法務局で地図を入手したところ建替え予定地が「建築基準法上の道路」に接していないことが分かりました。
地図上では建替え予定地から「建築基準法上の道路」までの間に『赤線道』『本人所有の雑種地』があります。
しかし、現状は『赤線道』の形状は無く、『建設予定地』と『地図上の赤線道』と『本人所有の雑種地』は一体の土地の形状をしています。

他のサイトで『建物の周囲に広い空き地があり、安全上支障がない場合には、建物を建てられる』と書いていました。上記に書いた『本人所有の雑種地』は現在駐車場のような形で利用しているため、建物は建っておらず十分な広さはあると思います。

このような状態の土地ですが、家の建替えをするにはどのような手続き、方法がありますか?

補足

2010/07/06 17:01

現在、役所(県や町)にも尋ねているのですが明確な回答はまだ得られていません。県の担当者は、『現状での建替えは無理。良く分からないが赤線道の付け替えなどを町に尋ねてみては…』と言われました。町に県からの回答を尋ねたところ『赤線道の付け替え?どういう意味か良く分からない』と言われ、県の方に尋ねてみて下さるとのことでした。

亮くんパパさん ( 岡山県 / 男性 / 37歳 )

回答:6件

2mの接道をどうとるか

2010/07/06 18:39 詳細リンク
(5.0)

敷地は2m以上の長さで建築基準法上の道路に接していなければいけません。

「本人所有地の雑種地」は、敷地の一部として参入すれば問題ありません。
問題は赤線道のほうです。
「赤線道」と言うのは建築基準法上の道路ではありません。

どのような形状でこれが挟まっているのかはわかりませんが、これは「他人の敷地」
なので敷地が道路に接道していない事になります。
ここの所有権はどなたがお持ちなのでしょうか。

43条ただし書き道路の規定は、敷地と基準法上の道路との間に一定の基準を満たした
道路にかわる敷地がある場合に認められます。
今回の敷地がただし書き道路になるかどうかは、これだけではわかりません。

赤線道の所有者が民間の場合は、借りるか買うかなどの方策がとれます。
そうすれば、そこも敷地として扱って接道します。

所有者が公共の場合は、役所と協議してどのようにするか考える必要があります。
付け替えの意味はよくわかりませんが、所有されてる雑種地と交換するような
扱いでしょうか?(想像ですが)

どちらにしても、建築士に依頼するのが一番良いと思います。

建築士
協議
建築
依頼

評価・お礼

亮くんパパさん

分かりやすい回答有難うございました。
役所からの回答を待って、先生からのご意見も参考にしながら計画を進めていこうと思います。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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建築できた事例

2010/07/06 21:07 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。プラネット環境計画の富樫孝幸です。
家づくりを考えるといろいろ問題も生じてきますね。

さて、敷地の一部に『赤線動』がある件ですが一般的には「赤道」と
呼ばれ、農道や里道として扱われています。

その中でも現在も里道として利用されている場合と利用されていない場合では
取り扱いが異なるようですので役所で調べたほうがいいと思います。

今まで同様の事例で建築が出来たケースは、「赤道」が里道として
利用されていないことを役所の土木部等で確認し、その後「払い下げ」の
手続きを行いました。

結果、宅地として建築計画を行い無事完成した事例があります。
「払い下げ」までの期間は2ヶ月程度を有しました。
里道として利用されている場合は払い下げはできないようです。

まずは役所で利用形態等を調べ、「払い下げ」が可能か確認されては
いかがでしょうか。

「払い下げ」を行わない場合あるいは出来ない場合は一般の建築基準法の
適応範囲となり接道方法を検討するか、他の緩和処置の運用が可能か
検討する必要があります。

まずは、「赤道」の扱いについて調べてみてはいかがでしょうか。

問題
建築

評価・お礼

亮くんパパさん

回答有難うございました。
具体的な事例でのご説明だったので非常にわかり易く、今後の動きをイメージしやすかったです。
お話の内容を参考にして、動いてみようと思います。

富樫 孝幸

メッセージ、ありがとうございます。
順調に家づくりが進むといいですね。

回答専門家

富樫 孝幸
富樫 孝幸
(東京都 / 建築家)
有限会社 プラネット環境計画 代表 一級建築士
03-3363-5591
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佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹
不動産コンサルタント

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役所との十分な協議を

2010/07/06 17:53 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

道路の問題は、結構難しいですよね。道路の種類が、建築基準法第42条のどれに該当するのか、該当しない場合の対処方法は、などとある程度の知識と経験がないと、役所の担当者が言っていることも理解できないこともよくあります。

そこで、ひなちゃんさんの事例の場合、地図(公図)や現況がどのようになっているのか、定かではないので、はっきりとしたことは言えませんが、まず『建物の周囲に広い空き地があり、安全上支障がない場合には、建物を建てられる』と書かれていることに関して、建築基準法第43条第1項ただし書きを適用させることを指していると思います。おそらく、所在地の都道府県で許可基準なるものを作成して、明文化しているので、その要件を満たしているかどうか、ということになると思います。県担当部署に確認されることをお勧めします。一般的に、「避難および通行の安全等の目的を達するために十分な空地(公園、緑道、広場)や十分な幅員を有する通路」等に接し、その空地等の管理者の承諾が必要となることが要件となると思います。
質問文を拝見する限り、この要件を満たすには少し無理があるかな、と思います。それで県担当者は「無理」と判断されたのではないかと思います。

そこで、次の手としては、「赤線道」、別名「里道」が、現状、その形状がないということであれば、それを「払い下げ」ができないか、交渉の余地があると思います。この管轄は財務省になっていますので、相談されてみてはいかがでしょうか。そのうえで、「赤線道払い下げ地」「本人所有の雑種地」を一体として建替え建物の敷地として確認申請を行うのです。

ただし、具体的なことは、建物を設計する建築士に相談して進めた方が早くて確実なような気がします。

建築士
協議
建築

評価・お礼

亮くんパパさん

回答有難うございました。『解決!』という訳ではないので、まだスッキリしませんが一つ道が開けたように思います。『赤線道(財務省)』の件、動いてみようと思います。
本当に有難うございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

里道の払い下げ

2010/07/06 19:29 詳細リンク
(5.0)

ひなちゃんさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


赤線道とは「里道(りどう)」とも呼ばれ、多くの場合は昔からの不特定多数の人々が通路として利用しいた細い路地という感じのものです。


恐らく、昔は雑種地のどこかが通り道となっていたのではないかと考えられます。


ひなちゃんさんのケースのように、今では原型をとどめないこともあり珍しいことではありません。


対処方法としては、行政庁(市町村)に里道を管理している部署(土木管理課等)があるはずですからそちらで対処方法をご確認ください。


恐らく、現在は無用の通路であれば、位置を特定した後に買取る(払い下げ)ことが可能になると思われます。


この買取りが完了すれば、工事用地が雑種地を通して建築基準法上の道路に接道することが可能になられると思われます。


ご参考になれば幸いです。

管理
行政
工事
建築
確認

評価・お礼

亮くんパパさん

ご回答有難うございました。
多くの先生方が丁寧な回答を下さっており大変参考になります。西垣戸先生のご回答も参考にしながら、話を進めてみようと思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

ひなちゃん 様

ご返信有難うございます。素晴らしい住まいづくりになられることをお祈り申し上げます。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

安田 和人

安田 和人
建築家

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43条許可申請では??

2010/07/06 20:05 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。和建築設計室 安田と申します。
当事務所は、新築申請はもちろん開発・造成・区画整理等
に関する申請業務に強い事務所です。

今回の件は「建築基準法43条但し書き許可申請」の話だと思います。
しかし、県の担当者もいい加減な回答をしていますね・・・
ご苦労を察します。

法務局で調べられた図面というのは「公図」というものではないでしょうか?
その中にある赤い線の道は「里道」というもので、ほとんどの場合
建築基準法上の道路扱いはされていません。
(ちなみに水色の線は「水路敷」です)

この場合、建築指導課の統括で、43条但し書き許可申請というものが
適用できる可能性があります。

まず、その里道周辺に(建築予定の周辺に)住宅は建っていますでしょうか?
また、現在雑種地という部分が駐車場となっているようですが
駐車場へのアプローチの、いわゆる見た目が通路・道路となっている
部分は幅員がどのくらいあるでしょうか??

道路・通路部分が4m以上ある場合で、建築基準法上の道路までの
接道個所まで4mの幅員が確保されている場合であれば
43条但し書き許可の申請でいける可能性が高まります。

万が一、4mの幅員がなくても各行政で「包括同意基準」というものを
定めていますので、その基準に則っておれば可能です。

建物については行政の指導にもよりますが
・木造2階建てまでとする
・準耐火建築物とする
などといった条件がつく場合もあります。

ちなみに、里道を公的な道路とする場合は開発基準等、43条許可申請より
厳しい基準(周辺の敷地も巻き込んでの開発行為)となり
また膨大な時間と里道払い下げなどの莫大な費用がかかりますので
建築基準法43条但し書き許可申請の方向で検討されたほうが
よいかと思います。

開発
許可申請
新築
建築設計
建築

評価・お礼

亮くんパパさん

回答有難うございました。
ご回答内容大変参考になりました。まだまだどうなるか分からない状態ですが、気持ちの上で希望が持て少し楽になった気がします。
もう少し役所などにも足を運びながらいろいろと話を聞いてみようと思います。

袋谷 千栄子

袋谷 千栄子
建築家

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「里道の払い下げ申請」

2010/07/07 00:20 詳細リンク
(5.0)

初めまして、ひなちゃんさん。

不動産売買のためのプランニング資料を作成していました。
里道(赤線)・水路(青線)、背割り下水(豊臣秀吉の作った下水)物件等々。

*「里道(赤線)」は「国所有」であることが多いです。市に譲渡している場合もありますが。


詳しい状況は文章から想像するだけになるのですが・・・


A)「里道」を「建築基準法43条ただし書き道路」として扱ってもらう。
巾が4mない場合の特例措置が使える場合もあります。

B)「里道の廃止」→「払い下げ(有料)」してもらい、自分の敷地とする。
「その道を他に使っている人がいない」「敷地の確定」など条件アリ。
道路までの旗竿部分の巾は2m以上必要。

旗竿部分の「宅地」への「登記簿上の分筆」や「地目変更登記」必要?
土地の評価額→税金が変わりますよね。
建築基準法上というより、税制上の相談もしたほうがいいかもしれません。

*敷地の確定・分筆・登記は「土地家屋調査士」、払い下げ申請は「司法書士」、
両方を兼任する事務所もたくさんあります。そこに相談しても。

とりあえず、市の道路管理課や土木課に「払い下げ申請」してみてください。
「売り払いOK」や「他に使っている人がいるから付け替え」など、回答がでるかと。
近隣の同意書なども必要になるかもしれません。


道路までの設備の埋設管(給排水・下水・ガス)は、どこを通っていますか?

この先の相続や土地の売買などの可能性があるのでしたら、
住宅の建替えを機会に、土地の確定・整理をしておいてもいいかもしれません。

調査
土地家屋調査士
分筆
住宅
不動産

評価・お礼

亮くんパパさん

回答ありがとうございました。大変参考になりました。

『里道の払い下げ』については、多くの先生方よりご回答頂きました。まず、その線で動いてみようと思います。

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