住宅ローン　夫婦合算

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

住宅ローン控除は借入残高の１％を所得税及び住民税から
控除するという制度です。

課税される所得金額は年収とは違いますので、
市役所から送付された課税決定通知書をご参照いただくとして

もし、ご主人１人の場合、残高４０００万円ですと
１％の４０万円が控除対象金額になります。

しかし、ご主人の年収から推測すると所得税と住民税（９７５００円が限度）を
引ききれないのではないかと思います。

お二人でそれぞれが連帯債務者となった場合は
ご主人が３０万円、奥様が１０万円の還付を受けられますので
より有効に税金の還付を受けられますね。

但し、奥様にお子様が出来て退職されるなどして、所得がなくなってしまうと
１０万円の還付が無駄になってしまうので注意が必要です。

借入方法としては、夫婦それぞれのローンとするペアローンか
ご夫婦が互いに債務者となる連帯債務として借り入れると
有効ではないかと思います。
なお、連帯保証人は関係ありませんので注意して下さい。

また自宅の名義も３：１の共有名義にする必要があります。

以上、ご参考にしていただけたら幸いです。


沼田 順

私のブログで住宅ローンや不動産について役に立つ知識を
ご提供しています。
よろしければご訪問下さいませ（日本ブログ村１位です）

住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

天狗 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローン控除とは、各年末の住宅ローン残高（最高5000万円）に1.0％（あるいは1.2％）の控除率を乗じたものか
その年に収めた所得税額のどちらか低い方が控除額になります。尚、所得税から控除し切れなかった額を個人住民税から控除（最高9.75万円）することができます。

ご主人様の納めている所得税額で控除しきれないのでしたら、夫婦で住宅ローンを借りた方が控除額の面からみるとお得にはなります。

ただし、デメリットとしましては、団信の申込方法が違うことです。

ご主人様お一人で住宅ローンを申込する場合は、団信の申込者はご主人様になるため、ご主人様に万が一のことがあった場合、団信が適用されて債務が全額免除されます。
しかし、奥様とお二人で借入する場合、借入方法によっては団信の申込方法が異なるため、奥様に債務が残るケースもございます。

一般的に、奥様も借入者となる場合、それぞれが借入者となるペアローンか、ローン借入名義を夫婦連名にして借入を行う連帯債務という方法で借入を行います。

ペアローンの場合は、それぞれの借入分に対して団信に加入するため、もし、どちらかに万が一のことが起きた場合は、お亡くなりになった方の債務は免除されますが、残された方の債務は免除されません。

天狗様の場合、奥様の方が年収は低いため、ご主人様に万が一のことがあった場合、奥様はご自身の債務をきちんと払っていけるのか、確認してみる必要がございます。
（今、払えるのかではなく、お子様を育てながら払っていけるのか、というところがポイントです。）

ちなみに、連帯債務で申込する場合の団信は、金融機関によって取扱いは異なってまいります。
どちらかお一人しか加入できない場合もあれば、ご夫婦で加入していただく場合もございます。
都度、金融機関にご確認することをお勧めいたします。



以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

天狗さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『夫１人で４，０００万円借り入れできた場合．．．違いがでるのでしょうか？』につきまして、具体的な控除額まで提示して説明をすることは税理士法に抵触してしまうため差し控えさせていただきますが、住宅ローン控除につきましては、基本的には所得税額控除となりますので、ご夫婦で共有持ち分にする場合、控除することができる所得税額から逆算して、各々の借入金額を確定していくことをお勧めします。

計算もそれほど難しくはありませんので、ご自身で計算してください。

尚、夫婦合算で住宅ローンを組む場合のメリットとしては、住宅ローン控除をご夫婦各々の適用が受けられます。
また、将来譲渡した場合の３，０００万円控除など、譲渡所得に関する特例につきましても、ご夫婦各々が受けられることになります。

その反面、ご夫婦で共有持ち分にした場合、不動産は簡単に分割することができないという特性がありますので、将来、万が一離婚などになってしまった場合、住宅ローンや持ち分をどうするのかという点でデメリットがでてしまうと考えます。

尚、住宅ローンの組み方につきまして、今後の就業期間も考慮する必要がありますし、多少不規則となってしまいますが、ご主人様分を長期固定で住宅ローンを組み、奥様分は変動などローン金利が低く済むように住宅ローンを組むことで、毎月の返済額をある程度抑えながら、奥様分のローンを優先して繰り上げ返済してしまう方法もあります。

住宅ローンの組み方につきましては、奥様とも良く話し合っていただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

天狗様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、天狗様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．先ずご提案１（天狗様：３，０００万円、奥さま：１，０００万円）につきまして、

・一般住宅の場合（控除：１０年間、基本額：借入金額等の年末残高、控除率：１．０％）は各々３０万円及び１０万円となり、所得税額から住宅ローン控除額を差引いてマイナスの場合には、住民税（９７，５００円を限度して）から控除されます。尚、物件が認定長期優良住宅に該当すれば控除率は１．２％となります。

・住宅ローン控除期間（１０年間）を有効に活用するためには、
奥さまの今後の勤務継続の掛かると思いますのと、例えばお子さまの出産前後の休暇（育児休暇等）で年収が下がる場合等には、その年間の住宅ローン控除の活用は有効で無くなるかもしれません。

２．次のご提案２（天狗様のみで住宅ローン借入）つきまして、
住宅ローン控除をお話する以前の天狗様借入要件（年収と借入額）を受ける金融機関が審査する金利（審査金利４％）での返済負担率３５％（全ての借入元利返済額÷年収）を超えるため、単独借入は難しいと考えます。

３．長期に亘り無難なローン返済をするためには、天狗様おっしゃる連帯債務型（ペアローン）が良いと思います。

以上

こんにちは天狗さん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

ご主人様奥様の課税所得が不明ですので正確にはお答えできませんので、一般例のご夫婦（夫Aさん、妻Bさん）としてお答えします。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に対して1％もしくは1.2%を所得税および住民税から控除できるものです。

Aさんの課税所得が270万円とした場合、所得税は172500円となります。

もし、Aさんが平成２２年に一般住宅を建てて、4000万円の住宅ローンの借入をしたとします。
年末のローン残高が3900万円であれば、初年度の住宅ローン控除の対象金額は、3900万円×１％＝39万円となります。

しかし、39万円の控除対象金額にたいして、所得税は172500円しか払っていませんので、住民税の控除（上限97500円）をしても、残りの控除対象金額（120000円）を使い切ることができません。

ここで、Aさんの奥さんであるBさんの課税所得が180万円だとした場合、所得税は90000円となりますので、Bさんが1200万円の住宅ローン残高があれば、Bさんの所得税90000円プラス住民税の一部（30,000円）がローン控除で戻ってきます。

つまり、この場合、Aさん単独で借りるよりも、AさんBさんが連帯債務として借入することで、Bさんの所得税住民税の分12万円が余分に戻ってくることになります。

天狗さんの場合も、この例に近いと思われますので、ご夫婦連帯債務での借入がお得だと思われます。

ご主人様、奥様のそれぞれの所得税、住民税の額を確認した上で、３：１の比率がいいのかどうかも検討して下さい。

また、デメリットとしては、退職や休職でその年の所得税、住民税の納付が少ない場合は、住宅ローン控除で戻ってくる税金も少なくなります。

以上、天狗さんの参考になれば幸いです。

天狗さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


根本的なところをもう一度考えていただくことをお勧めいたします。連名にされるお話の出発点は、住宅ローン控除にはなく、借入総額の大きさにあると思われます。


天狗さんおひとりの借入は、金融機関の審査も含めて、私の感覚では無理があります。そこで奥さまと収入合算するかペアーローンにされるお話が必要になると考えます。


その結果、おまけ的にローン控除のお話がプラスされたということではないでしょうか？


天狗さんのご家族構成等が分らないため何ともアドバイスは難しいですが、将来のこと、万が一のことを考慮してご購入自信をご決断ください。


ご計画としては、万が一の場合の残債の扱いにご注意ください。例えば、縁起でもありませんが、ぺーアーローンを組み奥さまに万が一のことがあった場合、奥さまの借入分しか保険で返済されませんので、天狗さんのローンは残られます。


また、奥さまが連帯債務者となられており、上記のようなこととなればローン全額天狗さんの負担になることも考えられます。


そこで、ローンの団信の加入方法や別途生命保険等の見直し確認が必要になります。
ご質問への回答になっていませんが、ご参考になれば幸いです。


最後に、将来のキャッシュフロー表を作成しておかれることをお勧めいたします。
キャッシュフロー表とはこのようなものです。宜しければご覧ください。
オールアバウト内コラム
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39919/