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対象:不動産売買

相続したマンションの賃貸と売却について

住宅・不動産 不動産売買 2010/06/29 18:35

昨年3月に父が亡くなり父名義の実家マンション(H8築、4LDK,約100平米)を相続しました。
現在は姉と私の二人の共有名義となっています。
二人とも都内に住んでおり実家マンションのある新潟へは帰る予定がないため売却か賃貸かで悩んでいます。
ローンはありませんが毎月の管理費、修繕積立費、固定資産税が負担となっています。

昨年一年間、地元の小さな不動産屋さんへ売却、賃貸の両方で募集をかけましたが折からの不況のせいか、どちらも決まらず先月から中堅の不動産屋さん2社へ売却の仲介を一般媒介契約でお願いしました。賃貸募集もかけようと思いましたが仲介会社にいずれ売却するのであれば賃貸にして値下がりしてから売却するよりも賃貸募集はせず早めに売却したほうが良いと言われました。
早く売却出来るのが一番良いとは思いますがこのまま賃貸募集をかけず売却出来ないと年間約41万の損失(管理費、修繕積立費、固定資産税の合計)となり既にリフォームと合わせて約100万の損失で負担となっています。
賃貸で決まれば諸経費を差し引いても年間約88万の利益となります。
賃貸募集はかけず売却のみで待つべきでしょうか。

momorukaさん ( 東京都 / 女性 / 27歳 )

回答:4件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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相続したマンションの賃貸と売却について

2010/06/29 18:51 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、なかなか悩ましい問題ですね。
首都圏なら問題はないのですが、地方の場合にはこうした問題は起こりうることです。

売却にしても賃貸にしても価格的な問題なのか、物件自体に何らかの要因があるのかなど、原因は調べてみないと何とも言えません。


将来、少しでも賃貸収入があればお二人の生活費等の継続的なプラスにもなりますので、売るか貸すかの判断は市況等を確認して判断してはと思います。

宜しければご相談に応じますので、個別にお問い合わせ下さい。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

momorukaさん

ご回答ありがとうございます。
再度、周辺物件の状況等を確認して検討し直したいと思います。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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売却活動のみをおすすめいたします。

2010/06/29 23:58 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のようなケースでは、
売却活動と入居者募集活動の
両方を併行して行い、早くお客様がついた方で
対応するのが一般的です。

しかし、共有名義者のお二人とも都内に居住しており、
その後も戻る予定がないのであれば、最終的には
売却をする形になります。

したがって、
売却時に不利な条件となるため入居募集活動をせずに、
早期に売却できることを目指していくのが良いと思います。

まずは、現在売却に出している販売価格が
適正なのかを確認してください。
不動産業者の中には、媒介契約が欲しいがために
相場よりも高い金額を提示するケースがあります。

地方の物件でなかなか適正な金額が見極め難いとは思いますが、
駅や主要施設からの距離、築年数、専有面積等を比較して、
周辺の販売事例から適正な価格を判断してください。

その上で価格が相場よりも高いのであれば、
価格を見直す必要があるかもしれません。

売却できない不動産はありません。

最終的にはどんな不動産であっても価格の問題となります。
今回、価格についてそれほどこだわりがなければ
適正な相場よりも少し安い価格で販売を行うのが
良いのでは思います。

なんとか早く売却できることを願っております。

少しでもお役に立てれば幸いです。

販売
売却
相場
不動産
物件

評価・お礼

momorukaさん

ご回答ありがとうございます。
当初は早く決まれば賃貸に出したいと考えていましたがおっしゃる通りいずれは売却するつもりですので
再度、周辺物件の状況等を確認して価格を含め早期売却の方向で検討し直したいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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相続されたマンションの売却

2010/06/30 11:16 詳細リンク
(4.0)

マンションの売却をされたいという事であれば、やはり賃貸はせずに売却すべきと思います。通常テナントが居る状態での物件売却は「オーナーチェンジ」と言って物件を購入する方は投資目的で購入を検討されます。


従って、家賃収入と管理費や修繕積立金等(家賃収入-管理費-その他コスト)も考慮した利回りがどの程度であるかという事が判断の基準になり、空室で居住用で買われる方よりも価格の目線が低いのが特徴です。


リフォームもされたという事であれば、一旦賃貸に出して次回の空室時まで待つのであれば次回退去時に再度リフォーム費用が掛り同じ事が繰り返されます。


ローンが無いのであれば価格は思い切って下げても長々と引きずらずに市場価格や売れる価格での早期売却をお勧めします。売りに出されている価格が高い、もしくは需要が低いと思われますので、現実的に売れる価格をしっかりと把握されてそこから検討される事が重要かと思います。

(家賃の低い所の場合には修繕費等はオーナー持ちになるので賃貸での収益性は思った様には伸びませんのでその点も注意点かと思います。賃貸の収益88万等は「売れるリフォーム」をされるのであれば一気に消えます。)

補足

投資用不動産や不動産に関してのブログを書いてます。ご参考まで
http://blog.minato-am.com/

テナント
マンション売却
修繕費
リフォーム費用
リフォーム

評価・お礼

momorukaさん

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り賃貸の収益も退去後のリフォームや修繕費などでおおきく上げられないと思いますので
再度、周辺物件の状況等を確認して価格を含め早期売却の方向で検討し直したいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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マンションの賃貸と売却について

2010/06/30 17:15 詳細リンク
(5.0)

momorukaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『賃貸募集はかけず売却のみで待つべきでしょうか。』につきまして、もし、賃貸に出す場合には、間取りが4LDKの100平米と、標準的な間取りの2LDKや3LDKよりも平米数が広くなってしまう分、家賃も高めになってしまったり、間取りのうえでも広すぎてしまうため、借り手が付きづらい可能性があります。

また、現在はお姉さんと共有名義ということですが、今後、お金が必要となったときにはどちらからともなく売却してお金に換えたいという話になってくるものと思われます。

よって、そういった点を考慮した場合、今のうちに売却してしまうことをお勧め致します。

もし、借り主さんが決まったとしても、立ち退いた後からの新たな借りぬ資産の募集のことや、借り主さんが決まらなかった場合の管理費や固定資産税などの保有コストなどのことを考慮したうえで、お姉さんともよく話し合って結論を出すようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

管理
コスト
売却
名義

評価・お礼

momorukaさん

ご回答ありがとうございます。
やはり賃貸に出した場合の物件管理や決まらない場合のコスト等含めて考えても手間がかかる割に収益があがらず共有資産のため今後の事も考えると早期売却の方向で検討し直したいと思います。
再度、周辺物件の状況等を確認して価格を含めて見直してみます。

ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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