住宅ローンが組めますか? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンが組めますか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/28 17:50

5人の小さな設計事務所を15年営んでいます。
住宅ローンを受けて事務所件自宅を建築しようと思い、某大手銀行にローンの相談をしました。
1昨年は売り上げも多かったのですがリーマンショック後業績が落ち昨年度は赤字になりました。
銀行からは自営業で過去3年間に赤字がある場合は融資ができないといわれてしまいました。
どこの銀行に相談しても融資は無駄でしょうか?

補足

2010/06/28 17:50

融資の時期と住宅仕様
フラット35などを利用すると、住宅金融支援機構の仕様にのっとる必要があります。土地を買い注文住宅を作る場合、設計が決まるのが土地購入の数ヶ月先になります。
融資は土地を購入する時点で必要ですが、その時には仕様が決まっていないわけです。
こういった場合はどのような対応をされるのでしょうか?

Tokyo Fujiiさん ( 東京都 / 男性 / 53歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

3 good

住宅ローンについて

2010/06/29 09:26 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。

住宅ローンについてですが、総合的に判断されます。また、金融機関により若干基準が違いますので査定を出してみないとわかりません。
また、土地を買い注文住宅を建てる場合も土地と建物両方融資を受けるのであれば建物のほうの価格も概算で出しておいて金融機関の査定を受けたほうがリスクがないです。
土地で融資を受け、そのあと建物で融資を受けられなかったら大変です。

総合的にとは、年収、自己資金の額、法人の決算書、借入額、物件の担保価値、他の債務、過去の延滞履歴などです。

住宅
注文住宅
住宅ローン
ローン
金融

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

アドバイスありがとうございました。
たしかに概算でも建物の見積もりをだしておかないと相当危険ですね。
相談に行く前には総合的な相談ができるように準備をしていこうと思います。
大変助かりました。
またよろしくお願いします。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

フラット35のつなぎ融資とりそな銀行のすまいるパッケージが使用できます。

2010/06/29 11:40 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

絶対とは言えませんが、過去3年間で赤字がある場合、
通常の銀行融資が厳しいことがよくあります。

今回の状況では、フラット35を活用することになると思います。
土地を先行して購入して、後から建物を建てる場合、
通常のフラット35の流れでは対応ができません。

今回のようなケースにおいて、2通りの方法があります。

一つ目は、SBIモーゲージ、日本モーゲージサービス等の
つなぎ融資で、土地部分を先行融資してもらい、
建物の完成時にフラット35ですべて組みなおす方法です。

もうひとつは、りそな銀行のすまいるパッケージを活用して、
土地部分の融資に関しては、銀行融資部分を充当し、
建物部分の融資に関してフラット35を使用する方法です。

りそな銀行のすまいるパッケージは、
フラット35の審査基準で銀行融資を審査します。
したがって、基本的に会社の決算書等を要求されることがないので、
会社の赤字が原因で融資を否認されることがありません。

おすすめは、すまいるパッケージの活用です。

フラット35のつなぎ融資に関しては、
つなぎ融資に関する諸経費が高く、
つなぎ融資の審査の際に会社の決算書を要求されるケースもあるため、
現実的には難しいことが良くあります。

すまいるパッケージに関しては、
銀行の融資部分とフラット35の融資部分に分かれますが、
手続き等も通常の住宅ローンとほとんど同じで、
銀行融資部分には保証料がかかりません。

今回のようなケースで、私のお客様には
フラット35のつなぎ融資よりも
りそな銀行のすまいるパッケージを
おすすめして、実際に借入を行ってもらっています。

後から見直しても、やはり、すまいるパッケージの方が
お得なので、今回もおすすめいたします。

少しでもお役に立てれば幸いです。

銀行融資
土地
手続き
フラット35
審査

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

アドバイスありがとうございます
りそな銀行のすまいるパッケージはまだ検討していなかったので重要な情報です。
自分なりに資料をそろえて相談に行ってみたいと思います。
またよろしくお願いします。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

個人営業者の住宅ローンについて

2010/06/29 15:18 詳細リンク
(5.0)

Tokyo Fujii さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

決算書に対する見解は金融機関によって異なりますが、
メガバンクの場合、直近が赤字だと審査がかなり厳しくなってまいります。

金融機関によっては、2期連続でも対応してもらえるところはありますが、その場合は、かなりの金額の自己資金をご用意していただくことになります。

また、自営業者や会社経営者は、定年退職金等が支給されないケースが多いため、60歳あるいは65歳になった時点の住宅ローン残債額も審査の重要なポイントになってまいります。
そのため、返済年数が短くなったり、借入金額が希望額まで届かないケースが多く見受けられます。

以上のようなことを鑑みると、フラット35を軸にした住宅ローンを利用するのが一番よろしいかと思います。

フラット35で事務所兼住宅を建築する場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること、住宅部分だけで床面積が70平米以上あること、非住宅部分は融資対象にならない等の制限がありますので、事前にご確認いただくことをお勧めいたします。

ちなみに、フラット35を軸とした住宅ローンの場合、原則、土地融資後8ヶ月~1年以内に建物を完成させて、フラット35の融資実行を行わなくてはいけないケースが多いため、注文住宅等で建てる場合はスケジュール管理にもご注意ください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

注文住宅
退職金
住宅ローン
審査
自営業

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

アドバイスありがとうございます。
65歳時の残債額フラット35の場合非住居部分が融資対象とならないなどは知りませんでしたので目からうろこです。
土地融資後8ヶ月~1年以内というのも内容によっては工程がきついので注意しようと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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