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対象:住宅・不動産トラブル

着工前の契約解除について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/28 11:21

土地購入と一緒に工務店と建築契約を結びました。

工務店A社から、土地を紹介され、土地売買契約は、地主から不動産会社を通じて購入し、住宅ローンを借りるため、「仮」と言うことで、同時にその工務店と契約しました。(簡単な平面図と一式契約で、2000万円)

その後、設計打合せを2カ月ほど進めたのですが、信頼できないことが多く、その工務店との契約を解除したいと申し出たのところ、

1、「建築条件付き」だから、当社と契約してもらわなければ、困る

2、契約解除するなら、これまでの設計料などとして、2~300万円を支払ってもらうことになる。

と言われました。

こちらは、ローンを借りるために「仮」という認識でしたが、契約書自体は、正規のもので、契約後の解除は、「15%の違約金支払い」と明記されています。

なお、土地契約書には、「建築条件つき」とは書いてありません。
当時の広告チラシもなく、「建築条件付き」と書いてあったかどうか、記憶にありません。

また、設計・監理契約の重要事項説明書は、交付されていません。
土地は、登記も済んでいます。

質問としては、

1、今回の一連の経緯からして、建築契約自体が無効だとは言えないのか?

2、「設計・監理契約の重要事項説明書」がないことを理由に、無償解除できるか?

3、、設計に手間がかかったことは事実なので、その分だけは支払っても良いと思うが、
どの程度の水準が妥当か?

よろしくお願いします。

taka1971さん ( 愛知県 / 男性 / 39歳 )

回答:4件

困りましたね

2010/06/28 17:07 詳細リンク
(3.0)

住宅ローンは家を建てる為の低利のローンなので、土地だけでは貸してくれません。
(転売目的などでは困るからです)

それで銀行では土地・建物でローンを組まなくてはいけない仕組みになっていますが、
実際には土地を取得した段階で、設計や見積り、ましてや工務店との契約があるなんて
有り得ない話です。
購入後に地盤の調査をして、地盤改良に出費がかさむ事などもありえます。

それで、住宅ローンの申し込みは土地と建物にしておいて、銀行と土地のローンの
契約をするときに建物のローン契約と分けることができます。
建物のローン契約を分ける場合には、与信があれば増額も可能ですし土地決済段階で
工務店との契約書も必要ありません。

改めて設計と見積りが確定したら建物ローンの契約を銀行と結びます。

建築条件付きについては詳しくはここの記述を見てください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/建築条件付土地取引

今回の取引は、建築条件付土地取引ではありません。
そこで本論に入りますが

1 契約書にサインをした時点で、建築契約は成立してしまっています。
こうした流れで、きちんとした設計図書も仕様書も細かい見積りもない段階での
契約は本来はするべきではありません。
大変グレーな契約ですが、これを銀行ローンに絡んだ錯誤によるものになるか
どうかは微妙です。
法律の専門家の助言が必要です。

2 重要事項の説明がないのは法令違反です。
工務店への行政指導はあると思います。しかし、契約解除の理由として充分かは
これも法律の専門家の助言が必要です。

3 材料の手配などもなく、設計料のみで2~3百万では、実施設計と現場監理まで
すべて終わっている金額です。
大抵の場合、こうした業者は設計事務所がやるようなきちんとした設計・監理
はしませんから、実際にはその半分も費用をかけていないでしょう。
どこまで設計が終わっているかは文面からはわかりませんが、打ち合わせ回数と
出来高払いで精算するのがわかりやすいでしょう。
具体的にはやはり交渉次第です。契約に15%とあっても、それが一般常識から
かけ離れていればその契約には疑問が生じます。


こうした場合の相談窓口は行政や消費生活センターなどにもあると思います。
そうした所に相談して交渉を進めることをお勧めします。

工務店
銀行
契約書
土地
住宅ローン

評価・お礼

taka1971さん

ありがとうございました。
建築条件付きでは、ないんですね。

いただいた知恵で、再度、交渉してみます。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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着工前の契約解除について

2010/06/29 00:36 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、既に土地の契約が履行されている状態ですと、土地の契約の内容に関しては、現時点ではどうこう言える状況ではありません。

しかしながら、建築条件付きの土地売買契約と誤認させて、建物の請負契約もさせたとなると問題にはなります。

基本的なことですが、土地は不動産売買契約、建物は建築工事請負契約となりその契約形態は異なります。

不動産売買契約の契約解除権の行使は、契約履行着手までは手付金放棄で解約でき、それ以降は、売買代金の20%を上限とする違約金をもって契約は解除できるとなっているはずです。
ところが、建築工事請負契約の契約解除権の行使は、違約金を払うことで可としている場合が多く、その場合の額はそれぞれの契約でまちまちです。

ですから、今回のように請負契約を解除するとなると、違約金を払ってくれと言われても致し方ないものです。

ただ、今回の契約内容には、いくつかの問題点があります。

1つ目は、先ほどの通り、土地の契約を「建築条件付き」と誤認させて契約した点。
これは、宅建業法や消費者契約法に反する行為と言えます。

2つ目は、請負契約の内容が不十分であること。
請負契約の際、設計士による重要事項説明や、建築士法等の書面がないなど、契約形態では不十分であることと、仮契約と言われていれば、その点を誤認させたことになり、この点も消費者契約法に反すると言えるでしょう。

3つ目は、土地の契約を仲介した業者の説明不足。
これは、宅建業者の信義誠実の義務に反し、宅建業法に反しかねません。
工務店もこの業者の紹介であれば尚更問題です。

以上のような点から、建物の契約を解除するには設計費用を違約金として解約するか、契約は無効と主張していくかになるでしょう。

ただ、最終的には、業者とご自身の話合いになりますし、解決できない場合には司法の判断を仰ぐ旨ご了解下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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井手 誠博

井手 誠博
行政書士

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契約書を再度確認してみてください。

2010/06/28 18:34 詳細リンク
(3.0)

行政書士井手法務事務所の井手誠博と申します。
早速ですが、契約書の中に「ローン条項」はありませんか?

この条項はローン審査が通らない時に契約を解除できる旨が記載されている
ごく一般的な契約条項です。

同じ文言、もしくは同内容の記載がないか確認してみてください。


ご質問の1・2・3の回答を総括すると、消費者契約法が適用されるのではないかと
思います。以下条文の抜粋です。



この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。


taka1971さんは契約書に「仮」をつけることによって、本契約ではない認識であったと
推測されます。よってこの条文の「消費者が誤認し」に該当するものとして、
取り消しを主張できるものと思われます。

また「適格消費者団体」ですが、愛知県で調べたところ以下の団体が見つかりました。



あいち消費者被害防止ネットワーク(ACネット)
http://www.a-c-net.com/

こちらにも一度相談してみるといいと思います。


行政書士井手法務事務所
行政書士 井手誠博
http://www.ide-office.net

契約
行政書士
損害賠償
消費者被害
消費者

評価・お礼

taka1971さん

ありがとうございます。

ローン条項は、ありませんでした。

あいち消費者被害防止ネットワーク(ACネット)に相談してみます。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

1 good

そもそも一方的解除なのですか?

2010/06/28 20:56 詳細リンク
(3.0)

taka1971さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


そもそも何故契約解除しようと思われたのですか?ここがポイントのように思います。


ご説明ただていいる事項は、解約を申し出たことに対する先方からの返答で、元々解約したいと思われた理由は他にもあるように思います。


また、住宅ローンの申し込みには契約書が必要だったのか、申込銀行に確かめられたのでしょうか?裏付を取られたのかどうかということです。


振り返って考えてみてください、taka1971さんが解約したいと思うような出来事が沢山あったのではないでしょうか。


その内容には、工務店の責任といえる部分はないのでしょうか?予想でしか過ぎませんが、住宅ローンのための「仮」契約のお話も含め、相手側の失態が沢山あるように思います。一方的な解約ではないはずということです。


何故、解約することになったのかことの経緯を時系列に書面にまとめていただくことをお勧めいたします。恐らく、一方的な解約ではないことが証明できる内容なのではないでしょうか。


まずはその書面を以って、事と次第によっては話を大きくすることを前提に、よく話し合ってみてください。


ご質問の件

1)「仮」といいながら本契約を誘引したということが証明できれば可能性はあるように思います。
2)工務店自身が設計・管理を行うのであれば別途必要のないものだと思います。
3)これは、工務店から実費計算書を提示してもらってください。


ちなみに、土地の契約書に「建築条件付」という記載や説明が無いのであれは、建築条件付
きではありません。


気持ち的にも大変しんどいとは思いますが、ここは頑張ってください。

契約
工務店
契約書
責任
土地

評価・お礼

taka1971さん

ありがとうございます。

再度、工務店と交渉してみます。

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