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対象:住宅・不動産トラブル

用地買収で、分割再構築工法を構外再構築工法へ変更交渉は可能?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/27 23:43

自治体の道路拡張に伴う用地買収の補償について、自治体担当者から用地交渉がありました。
しかしながら、当方の希望してきた「構外再構築工法」ではなく、建物の一部を構外移転する「分割再構築工法」を提示されました。
自治体担当者は「有形的検討」「機能的検討」「法制的検討」を行い、それぞれ問題がないといいますが…

・賃貸マンションのため、切り取ったマンションなど風評被害により「家賃の低下」「空室の増加」など、継続して賃貸経営することに不安を感じますが、それらの補償はないのでしょうか?
・また、RC壁式構造マンション(築S60年6月)の一部を技術切り的に切り取ることは出来ても、残りの建物部分への影響については補償されないのでしょうか?
また、切り取る床面積は370平米で、全体の24%くらいを除却しますが建築基準法で建築確認申請(強度を維持していることなど検査)などの手続きをする必要はないでしょうか?
・建築図面が残っていないため、調査会社が現地で簡単な測量を行い、簡易な耐震シュミレーションをして「問題なく安全」と出たと自治体担当者は言いました。しかしながら、耐震基準など新しくなったいまの耐震基準を満たし、コア抜きなどキチンと壁厚など測定せずに、本当に基準を満たし法的にも問題ないと言えるのでしょうか?
・そもそも計算して安全だからと言って「RC壁式構造の賃貸マンション」を切り取り、一部を構外移転する「分割再構築工法」は、用地買収の方法として、全国的にも当たり前に実施されているのでしょうか?

お手数ですが、お知恵をいただけると助かります。
よろしくお願いします。

Piroyan777さん ( 千葉県 / 男性 / 35歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

用地買収

2010/06/29 01:27 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、公共事業による立ち退き等の補償は、土地、建物、工作物などの他に、事業を行っている場合には、その営業の補償も対象になります。

今回のように、建築物の補償はあっても不動産賃貸業の事業に対する補償がない場合には、その補てんは求めるべきです。

また、ご指摘のようなやり方はとてもいいとは思えません。
特に、国や都道府県が絡んでいる場合、通常は、代替え地をもって対処したり、再建築費用の補てんを補償としているのが大半です。

ですから、事業者の方は、予算の関係から極力費用のかからない方法を提案してきたと思いますね。

ただ、気になるのは、この建物を建築する際にはこの都市計画を了解し、協力することを条件に建築したのかにもよります。

その場合には、ご自身の主張が通りにくい場合もあります。

いずれにしても、賃貸事業としては収入減になりますので、その点は行政側はどう考えているのか?
また、ご自身としては、立ち退き後も同等の収入が得られるような補償を求めるべきでしょう。



以上、ご参考になれば幸いです。

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評価・お礼

Piroyan777さん

ご回答いただきありがとうございます。
>公共事業による立ち退き等の補償は、土地、建物、工作物などの他に、事業を行っている場合には、その営業の補償も対象になります。
賃貸マンションなので、賃貸経営を行っていることも事業ですね。

>この建物を建築する際にはこの都市計画を了解し、協力することを条件に建築したのかにもよります。
建築時は、計画線を避けて建築しておりました。しかしながら計画が拡大変更され、建物が計画線内にかかるようになってしまいました。
税金を無駄にしたくないことは分かりますが、当方にも生活があります。
きちんとした補償交渉が必要なのですね。

寺岡 孝

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

今回の公共事業の立ち退きの場合には、賃貸事業に対する営業補償は要求すべきでしょう。
また、行政側が当初の事業計画と変更しているので、その変更点を建築主に押し付けるような形は気になるところです。

本来、変更がなければご指摘の事態はなかったものですから、行政の誠意ある対応を望みたいですね。

以上、取り急ぎ回答への御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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阿部 日出男
宅地建物取引主任者

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環境低下および風評被害についても当然補償されるべきだと思います。

2010/06/28 12:24 詳細リンク
(3.0)

初めまして。ラガーマンホーム株式会社の阿部と申します。

以前、私も補償コンサルタントの会社に勤務をしておりました。

会社は田舎だったので、補償の対象はほとんどが木造建築で、RC等の建物は手掛けた事はありませんでしたが、補償については、構外再築がほとんどで、たまに曳家という感じでした。正直、分割再構築工法というのは、経験した事がないですね。当然、地価の高いエリアでは、役所としては検討しなければならない工法なのかも知れませんが、おっしゃる通り、「有形的検討」「機能的検討」「法制的検討」の見地からは可能なのかも知れませんが、仮に分割再構築した場合に、その旨は、当然、賃貸等でも重要事項説明に記載をしなければなりませんし、それに伴う風評被害についても懸念されるべき事項だと思います。また、立地的な部分は分かりませんが、分割再構築という事は、道路との距離は相当の至近となるのでは、ないでしょうか?環境低下も免れませんよね。その部分はしっかりと主張されるべきだと思います。根本的に役所のおっしゃる事は、物理的な話で、実態には全く沿っていないですね。
あまりお役にたてる話が出来ず、すいません。

補償

評価・お礼

Piroyan777さん

ご回答いただきありがとうございました。
場所はバス便のエリアで地価はそれほど高くはないと思います。(路線価で約8万)
また、建物の一部に計画道路がかかったのは、計画の拡大(道路幅が広く)のためです。
役所のして、費用を安くするための補償内容だと思います(1/4になるため)
「重要事項説明に記載」は確かに問題です。知りませんでしたので助かりました。

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