マンション購入

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

最終的にはご本人の判断になるのですが
文面から気づいた点をアドバイスさせて頂きます。

まずマンションの場合、徒歩圏内かバスに乗るかで
中古物件の資産価値にかなり開きが出ます。

そういう意味では、まだ築１０年程度でしたら
中古物件も充分、購入する価値はあると思います。

しかし中古物件は値段に３％＋６万円をプラスした
仲介手数料がかかります。

また新築はバスということですが、実際にバスには
乗られましたか。

反するような回答になってしまいますが、徒歩１０分と
バスの本数が多くバス停から近い場合、逆にバス利用の方が
便利だと感じることもあるからです。

どうしても新築を見てしまうと、設備の新しさから
値段が同じであれば新築に思いが行くものですが
冷静に比較しようとされているのはさすがです。

ただ一般的に新築が優位になる心境の中で
この中古物件が同等に並んでいるということは
心理的には中古物件が優位になっているとも
感じられます。

かえって迷わす回答になってしまったかもしれませんが
現地調査を徹底的に行うことが、判断材料になることは
確かだと思います。

追伸：なおローン減税は中古物件でも要件を満たしていれば
適用されますのでご安心下さい。

沼田 順

私のブログで物件選びの参考になる記事があるかもしれませんので
よろしければご訪問下さいませ（日本ブログ村１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

おはようございます。

マンション購入についてですが、将来はどうされますか。
そこにずっと住み続けるのですか。それとも売却をして引越しされるのですか。
それによりマンション購入の判断が違ってきます。

ずっと住み続けるのであれば、住みやすさが重要です。下記の点をチェックしましょう。
１、駅から離れていてもバスの本数が多く、バス停から近い場所。
２、買い物が便利で病院が近い
３、お子様がいるのであれば学校などが近い
４、住空間が快適である などです。

将来売却するのであれば駅から近い（徒歩5分圏内）ことです。もちろん住環境も大切です。

あと中古のマンションはマンションの管理状況も確認しましょう。マンションの管理状況が将来を左右します。これは新築も同じですが、新築はまだ人が住んでいないのでチェックができません。
中古の場合には、管理に対して意識が高い人が住んでいるのかチェックです。
チェック方法はなかなか難しいのですが、エントランス前がきれいか（自転車などが放置されていないか。）。各住戸の玄関前にポーチがある場合にそこが物置の状態になっていないか。10年前ですとおそらくバルコニーの手すりに布団を干してはいけないことになっているのですが、そうであった場合に布団を干している世帯が多いと注意できていないことになります。そのほかにもいろいろチェックしなくてはならないところがあります。
一通りマンション内を歩いてみましょう。
資金面でも修繕計画表、修繕積立金計画表のチェックも必要になってきます。

いろいろ書きましたが、住宅購入においてすべて希望をクリアーする物件はありません。
まずは優先順位をつけていきましょう。それに対してどこまでクリアーできたら購入するかを考えて見ましょう。そうすると決定しやすいのではないでしょうか。

としと さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、物件の詳細等がわからないため、
一般的なアドバイスをさせていただきます。

まず、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットを記載しますので、ご参考ください。

新築マンションのメリット
設備が良く、気分的にも良い。
建物構造上、雨漏りなどの瑕疵担保が10年ある。
管理費・修繕積立金が（当初は）安い場合が多い。

新築マンションのデメリット
中古と比べて価格は高い。
将来の資産価値がわからない。（短期間でも住めば中古になるため、売却時の目減りが大きい。）
管理状況などの予測が難しい。

中古マンションのメリット
価格が安くて広い。
内覧ができるため、事前に日当たり等の確認を行うことができる。
近隣入居者の様子を確認することができる。
長年住んでいたので、建物の欠陥がわかり易い。
管理状況や修繕金の計画等、メンテナンス状況を把握しやすい。

中古マンションのデメリット
仲介手数料が発生するため、諸費用が高くなる。
瑕疵担保が短い。（売主が個人の場合、通常２～３ヶ月）
建て替えまでの期間が短い。


また、物件の周辺環境やコミュニティーも物件探しを行う上で重要です。
最近では、物件単体を購入するという視点からだけではなく、
その物件を取り巻く周辺環境に物件価値を決定する要因が多く含まれています。

もし、としと様が一生住める家を探したいのであれば、
ご自身の要望や生活のしやすさだけで判断しても差し支えありません。

しかし、将来的な売却や賃貸の可能性も考えて購入したいのであれば、
今のことよりも将来のイメージや予測 （希望どおりに売買や賃貸ができる物件か？エリアか？）というところまで検討した方が良いと思います。

まずは、一生住む家を探したいのか、それとも売却等も視野に入れた家を探したいのかを検討されてみてはいかがでしょうか？

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

はじめまして。フェスタコーポレーションの後藤と申します。

ご質問についてですが、物件が所在するエリア、分譲会社、沿線・駅名、管理費・積立金額、価格帯、所在階など、物件の詳細がわかりませんので、比較している２つの物件は、面積と築年数が違う同じくらいのグレードと管理費等のマンションと仮定して一般的なアドバイスをさせていただきます。

ご質問の文章を拝見させていただきました限り、その２つの物件からあえて１つ選ぶのであれば、私は「バス便の６０平米の新築マンション」より、築１０年であるならば「駅から徒歩１０分の７０平米のマンション」をおすすめいたします。

マンションは「立地」が大切です。
また、ご購入に際しての物件選定は、必ず、貸す場合及び売る場合を想定しておかれた方が良いと思います。（仮に今はずっとお住まいになる予定であっても、将来どのようにご状況が変わるかわかりません。人生にはやむを得ない事情が発生することがございます。）

新築はご入居すれば、中古になってしまいますので、そのマンションを次に購入したり、借りる方は、その物件を中古物件として、他の物件と比較検討することになります。
中古としての比較の場合、「バス便のマンション」は、「駅から徒歩１０分のマンション」を上回るだけの相当な魅力がなければ不利になるため、築１０年という経過年数（平成１１年又は平成１２年完成。しかも、バス便物件より徒歩１０分物件の方が１０平米も広い。）では、バス便のマイナス面を打ち消すだけのマイナスポイントにはなるとは思いにくいことから、「バス便のマンション」はあまりおすすめできません。また、今後少子化が進み、人口に対して物件が多くなった場合、「バス便であること」はご想像以上に不利になるかもしれません。

例えば、駅から近いマンションと、バス便ではあるけれど、そのかわり車庫や庭があり、ルーフのウッドデッキではアウトドアリビングを楽しめる広い一戸建てとの比較であるなど、家族の人数が多かったり、大型犬を２匹飼っている場合等、その目的とするところが違うケースなどでは、何とも言えない場合もございますが、ご質問の同じ値段のマンション２件の比較では、色々な面から見て、徒歩のマンションにされておいた方が良いと思われます。

少しでも、お役に立てれば幸いです。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

ご相談内容から判断させていただくと、
徒歩10分の中古物件が良いと思います。

「としと」さんのご年齢から推測すると、
今回購入される物件に一生涯居住する可能性は
ほとんどないと思われます。

不動産は高価で、購入時に一生ものと考えて
購入されるケースがほとんどですが、
実際は、勤務状況、家族構成、両親との関係、
経済情勢等々により、本人の意思にかかわらず、
何度か買い替えを行うのが一般的です。

買い替えを前提とした場合、
バス便のマンションは売却時に条件が悪くなるのが一般的です。
また、新築で購入している場合、中古として売り出す際に、
大幅な価格下落が予想されます。

バス便でも、近隣に有名私立小学校等があり学区で人気があったり
ターミナル駅に直通のバスで電車と比べても利便性に遜色がない
等々の特殊事情があれば別ですが、通常、
売却を想定した場合、新築マンションでバス便は避けた方が無難です。

参考までに、
最近、不動産購入者の購買プロセスが変化してきています。

以前は、不動産屋さんに行って物件を探すしか方法はありませんでしたが、
最近は、インターネットで内見する物件を決めてから
不動産屋さんに来店するケースが多くなっています。
購入を検討している方は、5分以内、10分以内、15分以内、それ以上と
いった区切りで物件を検索します。
5分区切りで物件を求めているマーケットが広がると考えてください。

仮に、徒歩11分と徒歩9分のマンションで迷った場合、
多少の違いであれば、徒歩9分のマンションを選んだ方が
将来的な不動産処分の際に間違いがありません。

購入する前から売却のことを申し上げるのは心苦しいのですが、
現実問題としては、マイホームといっても、
出口戦略をきちんと立ててから行動してください。
それが、一番のリスクヘッジになります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

としとさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今は、次の同じ値段の２件ならどちらがいいかを迷っています。』につきまして、物件そのものの詳細が分かりませんので、あくまでも一般論的なアドバイスとなりますが、検討している物件がどちらもマンションとしうことでしたら、少しでも最寄りの駅から近い物件をお勧め致します。

特にバス便を利用するマンションの場合、競合物件が戸建てになってしまうことがありますし、マンションと戸建てを比較した場合、戸建てを選ぶ方が多くなってしまいます。

また、将来売却するときのことを考慮しても、バス便のマンションよりは少しでも駅に近いマンションの方が売却し易いと思われます。

将来の通勤や通学などのことも考慮したうえで、決定するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

としとさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


既に実施済みかもしれませんが、ご検討事項を書き出してみてください。

各部屋の使い勝手、生活動線、日当たり、通風、隣家との防音、防犯、通勤（バスの場合は渋滞のありなし）、買い物、通学、改装工事費（中古の場合）、評価額の下落率予想、諸費用や税制の違い、眺望、ガレージやポスト位置との関係、エレベーターや階段位置との関係、自転車置き場、ゴミ置き場、管理体制、管理費、修繕積立金など・・・


一方、大切なことは優先順位です。

例えばお仕事で夜遅くなり、バスが無くなる時間帯に帰宅することが多ければ徒歩圏の方が良いかも知れませんし、一方それほど多くなく、その時はタクシーを利用されるということであれば徒歩圏でなくてもいいかも知れません。

そこでもし前者であれば、優先順位としては徒歩圏が第一優先だというような感じです。


また、実際に通勤や買い物のシュミレーションを行ってみたり、時間帯を変えて見学してみることも必要でしょう。場合によっては、夜は路駐している車が多かったり、近所のネオンがまぶしかったりする場合もあります。


最後に、新築住宅と中古住宅の諸費用や税制についての損得を検証したコラムがありますので、宜しければご参照ください。
⇒http://eye-plus.verse.jp/situmonnsyu32-sintikutotyuuko.html

では、住まいづくりを楽しんでください。ご参考になれば幸いです。