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対象:住宅・不動産トラブル

共有名義物件の売却について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/25 12:40

はじめて質問させて頂きます。
よろしくお願い致します。

昨年結婚し夫のマンションに私が入りました。
夫は再婚ですが、このマンションの名義が前妻との共有名義になっています。
離婚は5年前ですが、離婚時に前妻はマンションの名義を放棄すると言っていたため、今回私と結婚したことで放棄してもらおうと夫が連絡をとったところ、
マンションを買った時に前妻の親が出した頭金分(マンションを買った約15年前当時の金額で)を請求されました。
それで金額交渉をしてはいるのですが、直接やりとりもできなく、離婚時にお世話になった方を介してやりとりしています。前妻はのらりくらりと返事を遅らせ、こちらが提示したことに対して毎回回答が一カ月かかりなおかつこちらが催促しないと回答が来なかったり、無視されることもしばしばです。いやがらせを受けている状態です。
そのうち私達の間でも色々な状況が変わり、マンションを出ることにしました。
つまり売却しようということになったのですが、それで、わざわざ名義を前妻に放棄してもらわなくても共有名義のままで売却してはどうかと考えました。と同時に、いやがらせを出来ない状況を作り出そうと考えたわけですが・・・

そこで出てくる疑問ですが、
1、実際このような状況で売却は可能なのでしょうか?

2、前妻も放棄すると言ったことは確かで、夫も放棄するということから、今の状態のまま売却するのはアリなのではないかと考えたのですが、前妻が売ることを拒否した場合、何か法的な処置はとれるのでしょうか?

3、マンションのローンは夫が支払っていますが、抵当権抹消などの手続きにおいて、前妻との共有名義になっていることで不都合は生じるのでしょうか?

4、売却の手続きにおいて、名義人の実印や印鑑証明などが必要になると思いますが、前妻の登記簿の名義は夫と結婚していた時の姓のままです。それは売却手続きより以前に改姓の手続きをしておくべきでしょうか?


以上、長々と申し訳ありませんが、ご回答頂けましたら幸いです。
どうぞ、よろしくお願い申し上げます。

補足

2010/06/25 12:40

今思いつく疑問は上記の通りですが、もし他にもこのような状況で注意事項などお気づきの点がございましたら、ご意見よろしくお願い申し上げます。

WinniethePoohさん ( 神奈川県 / 女性 / 34歳 )

回答:4件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

判決による登記で対処するしかありません

2010/06/25 13:49 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

公庫勤務時代に登記関係も担当しておりましたので
簡単ですが、お答えいたします。

残念ですが、結局は他人名義の物件を売却する場合と
同視できますので、前妻の協力がないと話が進みません。

しかし、このような事例に対処するため不動産登記法において
前妻の意思表示を擬制させる、判決による登記という方法が
定められています。

ただし、判決で勝訴して登記を変更する流れですので、
前妻に義務が生じていることを証明しなければなりません。
書面があれば別ですが、口約束ではなかなか難しい所です。

どちらにしても、この状態を解決するには
訴訟経験のある司法書士に依頼される
のが一番よろしいかと思います。

司法書士連合会に相談すれば、紹介してもらえると思いますので
そちらで対応してもらって下さい。

うまく、事態が進むよう祈念いたします。

沼田 順

司法書士
登記
不動産登記
名義
不動産

評価・お礼

WinniethePoohさん

沼田様

ご回答頂きましてどうもありがとうございました。
売却には前妻の同意が必要というのはもともとわかっていたのですが、それに対する対応に関して、判決による登記というものがあるのは初めて知りました。
法律的に対処する方法はあるのですね。
また、このような問題を相談するのも、弁護士さんにするのか、司法書士さんにするのかも
わからないところでしたので、わかってよかったです。
ご回答下さったことを夫にも伝え、前に進んで行きたいと思います。
どうもありがとうございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

判決による登記は司法書士試験でも出題されるため
司法書士の方が詳しいかと思います。

もともとは売主が義務を履行しない場合などに利用される
方法になります。

他の専門家の方の回答にもあるように、金銭面でうまく折り合いが
つけば、一番良いのですが・・・。

いろいろ大変だと思いますが、まったく無理な話ではありませんので
お二人で協力して頑張って下さい!

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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共有名義の不動産売買

2010/06/25 14:40 詳細リンク
(5.0)

1、共有名義のマンションを売却したいということですが、共有名義の前妻の方が了承されていれば売却できます。ただ、前妻に伏せての売却は当然ながら出来ません。(そういう物件を買う方がいないという事でもあります。)


2、前妻の方が放棄するという事が書面で残っていれば兎も角、口頭での了承という事であれば裁判で争っても時間と費用の無駄に終わると思います。


3、共有者が合意していない場合は、事実上売却そのものが出来ませんので抵当権抹消手続にも入れないと思います。(預金で一括返済するなら別ですが…)


4、所有権変更登記の際に改姓の登記も同時か事前に行って処理と言う事になるかと思います。


一番良いのは先方が主張されている頭金の件に関しても時間を掛けて合意を構築し書面化し、それと同時に売却における委任状や抵当権抹消書類への押印等を同時に行っておけば宜しいかと思います。(その際には書類の上で抜かりの無い様に司法書士にチェックさせる必要があります。)


司法書士へは早目の相談が必要かと思います。

司法書士
抵当権
所有権
不動産売買
裁判

評価・お礼

WinniethePoohさん

向井様

ご回答下さいましてどうもありがとうございました。
各質問に丁寧にお答え頂き恐縮です。
やはり司法書士さんへの相談というのが確実であることがよくわかりました。
夫にも伝え相談し、今後の方向性を見極めたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

共有財産の売却について

2010/06/25 23:59 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

1については、共有名義の不動産を売却する場合、
各所有者が保有している持分だけを他の所有者の
承諾を得ずに売却することは、論理的(法律的にも)
には可能です。

しかし、実務的には、不動動産を無関係の他人と
共有して保有したいという人は、現実的にいません。
したがって、持分だけを単独で売却することは
実質的にできないということになります。


2については、法的な措置をとることはできません。
例えば、前に言ったかもしれないけど今はその気がなくなった、
もしくは、そもそもそんなことを言った覚えはないと
言われてしまうと、どうしようもありません。

仮に裁判等になった場合は、言った・言わないの問題については
録音等の物証がない限り、勝ち目はありません。


3については、住宅ローンの名義がご主人のみであれば
特に問題、不都合等はありません。
(共有持分者にとっても、抵当権が抹消されることは有利なことです)


4については、実務的には売却の所有権移転時に
氏名・住所変更登記を行うのが一般的です。


今回のケースのように、
共有名義者間で売却等の合意が得られない場合で、
どうしても売却をしたい場合は、お金で解決を
することになります。

例えば、今回の前妻が要求している金額が、
ある程度許容できるものであれば、その金額で、
前妻保有の持分を買取った形にできれば
良いと思います。

その場合、前妻は要求の金額が手に入りますし、
こちら側にすると、単独所有にすることができるので
こちらの意志のみで売却をすることが可能です。

裁判等に関しては、できる限り避けることをお薦め致します。
時間とお金と精神をすり減らした割には得るものが
少ないのが実情です。

なるべく円満に解決できることを願っております。
少しでもお役に立てれば幸いです。

住宅ローン

評価・お礼

WinniethePoohさん

真山さま

ご丁寧なご回答を頂きましてどうもありがとうございました。
やはり、お金での解決しかないのですね。
なかなかお金に余裕がないので難しいところではありますが、かと言って裁判もお金がかかるとはよく聞きます。
前妻は金額に関しても時間的なものに関しても、完全にこちらの足元を見ている感も多いにあり、交渉は難航しているのも実情ですが、お金で解決の道しかないとなるとそこでがんばるしかありません。
人間て醜いんだなぁと思いました。
色々と勉強になりました。
どうもありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

畑中 学

畑中 学
不動産コンサルタント

- good

前妻の同意を得て売却した方がいいでしょう。

2010/06/25 15:22 詳細リンク
(5.0)

はじめましてWinniethePooh様

不動産コンサルタントの畑中と申します。

同様のケースを扱ったことがありますが、
おそらく金銭等での合意を結ぶことで
前妻の同意を得て売却を進めた方が
結果、無駄や費用はかからないと思われます。

売却活動自体は進められますが、最後の登記の
段階で前妻の売却への同意や、署名押印、
書類の準備などのお願いが必要であり、
前妻の協力なしでは前に進むことができません。
結果、金銭的な合意等で決着が着くことが
多く見受けられます。

故に最初の段階で前妻の同意がない場合は
売却活動はできるものの、最終的に売却はできないので
時間と費用が無駄になります。

そうなると訴訟により判決をもって・・
ということになります。

なお、登記上における前妻の改姓につきましては、
売却手続き後でも何ら問題ございませんが、
早い方がより良いことに変わりません。

以上となります。

少しでもWinniethePooh様のご参考になりましたら
幸いです。


不動産コンサルタント 畑中 学

費用
不動産コンサルタント
訴訟
売却
不動産

評価・お礼

WinniethePoohさん

畑中様

ご丁寧なご回答を頂きましてどうもありがとうございました。
このようなケースは他にもあるのですね。
やはり前妻の協力が必要、そのためには金銭等での合意が必要であるというのは
避けられないのですね。
前に立ちはだかる壁は低くはないですが、夫と二人でがんばって乗り越えたいと思います。
わかりやすいご指南をどうもありがとうございました。

畑中 学

畑中 学

WinniethePooh様

高評価をいただきまして誠にありがとうございました。
ご夫婦で共有名義として不動産を購入される方も多いので
WinniethePooh様のような事例は多いのでしょうね。
ご不快な場面もあるかと思いますが、是非乗り越えていって
ください。

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