フラット35の条件 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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フラット35の条件

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/25 01:59

6800万円の土地を購入し、設計事務所に依頼し、工事は相見積もりで工務店に依頼する形で、予算4500万円(設計料、外構費用、エアコン・カーテン等含む)の住宅を新築しようと思っています。

できれば金利が安いフラット35Sを使いたいのですが、対象が「建設費(建設に併せて取得した土地の購入費を含めることができます。) または購入価額が1億円以下(消費税を含みます。) 」となっています。

建物だけ、土地だけ、ではフラット35は使えないですよね。
「建設費」には何が含まれるのでしょうか。
たとえば、設計料、外構費用、エアコン・カーテン等ははずして考えてもいいのでしょうか。
あるいはそのような費用をはずしても3200万円以上になってしまったら、3200万円の建設費と別途工事費にわけてもらってもいいのでしょうか。

また、自己資金は2000万円で予定していて、フラット35の借り入れ上限の8000万円では不足しますので、別に借り入れをしようと思っています。
今回購入し新築する住宅以外にも不動産(抵当権設定なし)がいくつかあるので、抵当権はそちらに設定することはできます。

どのような住宅ローンを選んだらいいでしょうか。
10年から20年以内の完済を予定しています。

とくめいさん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:6件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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フラット35について

2010/06/25 10:42 詳細リンク

おはようございます。

フラット35の詳細の条件については、直接 住宅金融支援機構(http://www.flat35.com/contact.html)に確認を取ってみてください。

フラット35の融資枠を超える分は、金融機関の住宅ローンで考えるしかありませんが、どの種類の住宅ローンを選んだほうがいいかについては、今後の家計の収支状況により違ってきます。余裕があるのであれば短めの固定金利か、または10年以内に完済が可能であれば変動金利を選んでもいいかもしれません。引渡し時の金利が適用ですので、その時期によっても判断が変わってきます。

金融
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フラット35
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回答専門家

辻畑 憲男
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フラット35の条件

2010/06/26 01:07 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、フラット35は金利が低金利ですので、メリットがありそうに見えますが、トータル的に見て借主にあっているかは判断しておくべきです。

それでは、質問について順を追ってお伝えしたいと思います。

まず、融資対象について。
建物のみは当然融資対象ですが、土地の融資は、建物と併せて購入した土地であれば融資対象になります。
土地のみでは融資されません。
また、土地の購入費に対する借入のみ、先に行うことはできませんので注意すべきです。

次に建設費について。
あくまでも請負金額が対象となり、その中に設計料やカーテン代、外構工事、エアコン費用が入っていればその対象にはなります。
つまり、入っていなければ対象にならないということです。

この点は、請負業者とよく打合せをして対応することにはなるでしょう。

上記のような点から、土地の代金を先行して融資してほしいとなると、できれば通常の住宅ローンの方がいいかと思います。

フラットは団信も別途になりますし、金融機関によってその手数料は異なります。
ですから、金利のみでの判断は注意しておくことです。

こうしたことから、通常の住宅ローンの方をお勧めいたします。
その方が手続き上も楽ですし、場合によっては金利交渉も可能ですので、いくつかの金融機関に当たられてはと思います。

尚、ご希望であればお勧めの金融機関はご紹介いたします。


以上、ご参考になれば幸いです。

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宜しくお願い致します。

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フラット35の条件について

2010/06/26 11:47 詳細リンク

とくめい さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件フラット35の件ですが、

建物資金だけに対する借入は可能です。
しかし、土地購入資金のみに対する借入はできません。
あくまでも建物資金と併せて申込をすることによって、土地購入資金の借入を行うことができます。

また、設計料、外構費用等は契約書を提出できれば融資対象に含めることは可能です。
エアコン代やカーテン代も「空調工事代」「カーテン工事代」いうような項目で請負契約書等に含まれていれば、融資対象になるケースは多いです。
(家電量販店等で購入したエアコン代やカーテン代の領収証等を提示しても、融資対象にはなりません。)
建設費と別途工事費をわけて契約ができるのか否かは、請負会社の判断になってくると思います。

フラット35はどうしても借入金額の上限があるため、不足分は他の金融機関やノンバンクから借入することになってしまいます。
借入金額が8000万円以上になるのであれば、一般の住宅ローンを検討されてみてはいかがでしょうか?

ただし、借入金額が1億円以上になると、取扱できる金融機関は限定されてきます。
また、団信が1億円までしかかけることができなかったり、1億円超えの借入部分は金利が高くなったりと金融機関によって対応が異なりますので、ご注意下さい。

いずれにしろ、高額借入の場合は、資産背景(預貯金、有価証券、保有不動産等)を重視する金融機関が多く、住宅ローンの申込時に、資産背景がわかる書類を用意した方がいいかもしれません。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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土地購入
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藤森 哲也
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金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

山中 三佐夫

山中 三佐夫
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返済負担率35%以下で抑えられるのであれば!

2010/06/25 14:24 詳細リンク

とくめい様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、とくめい様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン(含むフラット35S)としては、
6,800万円(土地代)+4,500万円(建築費・その他)-2,000万円(自己資金)=9,300万円(内フラット35s3,200万円・民間金融機関の住宅ローン6,100万円)

2.そして、住宅ローン(含むフラット35S)9,300万円を借入する場合、
先ず、民間金融機関の住宅ローン(返済負担率35%以下で抑えられるのであれば、全期間固定金利型をお勧めいたします)で土地購入して、建物はフラット35Sで借入するまでつなぎ融資(手形貸付)を行い、建物完成時に「適合証明書」住宅金融支援機構宛提出してから10営業日前後にフラット35S借入実行して、つなぎ融資を返済する流れとなると考えます。

3.尚、この「つなぎ融資」はフラット35Sを取扱っている全ての金融機関で行われる訳ではありませんので、事前に有無の確認をお願いいたします。

4.更に、建築費の確認につきましては、
建築見積書・工事請負契約書・建築確認通知書等にてお願いいたします。基本的には建物本体に関する費用を示しますが、とくめい様がおっしゃる以外の項目として火災保険料等があります。

以上

近江 佳美

近江 佳美
ファイナンシャルプランナー

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フラット35にこだわらなくても

2010/06/25 19:14 詳細リンク

はじめまして。
OMI FP&MP事務の近江です。

10年から20年での返済をお考えでしたらフラット35にこだわらなくてもよいのではないのでしょうか?

10年固定で1.7%、1.6%といった金利がざらにありますから、金融機関の住宅ローンでもよいかと思います。

担保価値や返済負担率などで保証料が安くなる金融機関もあります。

個々の金融機関でさまざまな優遇策がありますのでそういった優遇金利が適用できればフラット35ではなくても十分低い金利で借り入れができると思います。

東京なら各地の地銀が集中して支店を出していますので。地銀の金利をチェックしてみるとよいかもしれません。

ただし、団体信用生命に加入できない場合は金融機関のローンは難しいです。

ご参考になりましたら幸いです。

東京
金融
住宅ローン
西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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実質金利もご確認ください!

2010/06/26 14:33 詳細リンク

とくめいさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


お考えの借入方法では、フラット35(住宅金融支援機構)が第一抵当権者となり、8000万を超えて融資する金融機関が第二抵当権者となりますから、交渉先の選択肢は限られると思われます。


返済期間が10年間程度で可能であれば、市中銀行で一本にまとめられても良のではないでしょうか。


フラット35Sで、尚且つ20年固定であれば表面金利は低目には見えますが、これに手数料(金融機関により相違)や団体信用の生命保険料(金利換算して約0.36%)をプラスすると魅力は薄れます。


無理に工事金額を合わすことなく、一本のローンでご検討される方が、金融機関や住宅ローンの選択肢が広がり、融資方法も融通が効くことからメリットがあるように思われます。


最後に、蛇足的なお話で既にご検討済みであれば余計なお話ですが、多くの不動産をご所有されておられることから、将来の相続等も視野に入れて総合的にご検討されることをお勧めいたします。お役に立てれば幸いです。

抵当権
相続
方法
返済
ローン

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