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対象:住宅・不動産トラブル

借地権に関する地主との交渉にアドバイスいただける方

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/24 02:54

・借地問題についてアドバイス等をいただける専門家を探しています。

・借地が大きく線引きし直された機会に、私共のほうの借地権を若干増やしたいとの要望し、地主も一旦線引きで合意したが、1年たっても正式に契約できずにいる。

・現在は、暫定的に借りている形をとっているが、高い支払いを強いられている。日常生活で常に利用している通路部分であり、ないがしろにはできない部分である。

・地主の方針は借地を極力減らすことだそうである。

・すべて当方に底地権を売却しても良いようなこともいってきている。

・先行きの交渉をどうするか、今までは受身で相手の出方を見てきたが、相手に誠意が見えない、口だけで動こうとしないため、そろそろ専門家の協力を得て、全面戦争も選択肢の一つにいれて考えていきたい。

以上

見果ての夢さん ( 東京都 / 男性 / 55歳 )

回答:5件

借地権物件における地主との争い

2010/06/24 11:00 詳細リンク
(4.0)

借地権の件で口先だけの地主と対応されているという事で大変かと思いますが、一旦頭を冷やされる事をお勧めします。


突然法的な対応を取る事でご自身が結果的に経済的な損失や精神的な負担を負う可能性もあるからです。


もし、地主が言っている様に底地を売却する事を検討している場合、こじれる場合には良からぬ業者へ底地を売られて今より対応に苦慮される可能性もあります。(もし地主と形の上だけでも良い関係を構築されていれば底地の売却のオファーを真っ先にしてもらえるでしょう。)


また、建物の修繕やあるいは改築又は借地権の譲渡の際等と何かと地主の協力を得なければならない立場かと思いますので円満に解決する事を粘り強く行う必要があります。


相続に絡んで土地を切り売りされるという話は良くある話ですので、底地を一番に購入出来る可能性のあるポジションを損なう様な対応は慎まれた方が良いと思います。


地主の立場に立つて考えると、もし広い底地を所有している場合には数名から数十名の借地権者を地主が相手にしている場合もあり、その場合対応がなおざりになる場合もあるでしょう。


専門家に頼んで法的手段を取る事によって「ルビコンの川」を渡る事になる事を良く考慮された方が良いと思います。決断するのは何時でも出来ます。

土地
相続

評価・お礼

見果ての夢さん

やはり慎重に対応すべきなのですね。
全面戦争はさけます。
アドバイスありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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渡邉 一弘

渡邉 一弘
建築プロデューサー

5 good

過去にあった事例によると

2010/06/24 08:34 詳細リンク
(4.0)

はじめまして、お困りの旨痛いほどよく分かります下記に書きますが私自身もつい最近

トラブルを実体験下ばかりですから。

専門家ではないのですが立場上そういった場面は日常茶飯事です。

去年の年末妹夫婦の家を建てるにあたり、土地さがしからサポートし見つけて

センチュリー21のチェーン店加盟の不動産でしたので、信用していましたが

現地で打ち合わせした事がことごとく違っていて、隣地との杭もいまだはいらず状態。

さて、本題へ。ほんうとに土地に関してのトラブルは日常茶飯事です。上記の例では

身内なので、私達のような立場でも交渉できますが、大体は、立場上お施主様の判断に任せるしか。

結論から言いますと、こちらから司法書士なり弁護士なりを立てる必要があると思います。

その理由は、地主の腹のうちは、表向きとは真逆です。売りたくないのです。

例えばで言うと、公共事業の立ち退き(知り合いにその交渉専門でやってる人がいますので)

のケースと同じです。公共事業の場合、相手が国なり、市なりですから「売らない」と

言いながら、値を上げる手段を取って来ますが、今回の場合立場的には借りてもらっているので

邪険にはできないから、表面上そう言っているだけです。もう一つの理由は、土地の値段が

そちらの地域がどこか分かりかねますので一般論として、少しだけ上がるかなー的な雰囲気が

ありますから、それを見ながら地主としては株と同じで「売り時」を見てるだけです。

あなた様の都合なんてこれっぽっちも考えていませんよ。地主とはそういう性格でないと

地主なんてなれないし出来ませんから。

上記の理由により、早めにこちらからアクションを起こすべきですが、ただ、簡易裁判となると

これがまた余計に時間がかかってしまうので、そのあたりはやり手の専門家の先生を見つけ、

作戦を練る必要がありますから十分に注意が必要だと思います。

補足

親達の相続の問題とか、経験だけは沢山していますし、仕事柄専門家ともコネクションは

あります。一般的にあやしいイメージの不動産屋には、高校時代から友人が。

確かにそいつは昔からあやしかった!!

サポート
トラブル
交渉
不動産
土地

評価・お礼

見果ての夢さん

実体験のアドバイス有難うございます。やはり、最初から地主の都合しか考えていない。というところが実に同感です。また、早めにこちらからアクションを起こしたいが、やり手の専門家がなかなかいないという点も、自分ひとりではどうしようもないと感じているところもにてますかね。いずれにしても慎重に、やりたいと思います。
ありがとうございました。

渡邉 一弘

渡邉 一弘

コメントへのお礼、遅くなりすみませんでした。

改めて御礼を申し上げます。

やり手の専門家ってたぶんそんなにいないと思います。

法律では詰めようがない部分でもありますから。

ご自身の対応、おっしゃるとおり慎重になさり、

お話の場を設け、それの積み重ねで、向こうの本音や

ぼろが必ずほころんできますから、地道に頑張って下さいませ。


私の知ってる方は、「何屋さん」ときかれるといつも困りますが

そういった交渉の場で、結果勝利し負けた相手方に「次こういった事が

あったらあなたにお願いする」と言わしめるほど、相手をきづつけず

勝利します。

ほんと何屋と称したらよいか、未だに私も分かりませんが。

今林 浩一郎

今林 浩一郎
行政書士

2 good

最初の合意に基づいた賃借権を確認する

2010/06/24 09:05 詳細リンク
(4.0)

まず、1つの方法として、一度「借地が大きく線引きし直された機会に、私共のほうの借地権を若干増やしたいと要望し、地主も一旦線引きで合意した」のですから、この合意に基づいて賃借権を確定してしまうことです。

とはいえ、いきなり民事訴訟に持ち込んでも相手に警戒されるので、簡易裁判所で調停の申立をし、調停の場で相手に合意した内容で賃借権を認めさせることです。調停が成立すると調書に記載された事項は裁判上の和解と同一の効力を有します(民事調停法16条)。また、裁判上の和解は確定判決と同一の効力を有しますから(民事訴訟法267条)、それは民事執行法22条7号の「確定判決と同一の効力を有するもの」に該当します。したがって、成立した調停を債務名義として債務者(賃貸人)に債権(賃借権)を執行することができます。

次に、貴方の土地が「他の土地に囲まれて公道に通じない土地」であり、当該通路が唯一の通路である場合には、当該通路所有者に償金を支払って当該通路を通行することができます(民法210条ー213条・囲繞地通行権)。これはあなたの土地所有権に付随する物権的請求権であるので、権利行使に相手の合意を必要としません。ただし、支払われる償金額に関しては市場相場を参考にして交渉する必要があります。

権利
相場
土地
賃貸
調停

評価・お礼

見果ての夢さん

裁判所を利用する戦い方を具体的にアドバイスいただきありがとうございました。
そうした場合、次の契約更新時時に更新に応じてくれないのではないかとも心配になります。
最後の手段として相手にちらつかせてみたいとも思います。
ありがとうございました。考え方が大きく広がった感じです。

今林 浩一郎

今林 浩一郎

参考になれば幸いです。

畑中 学

畑中 学
不動産コンサルタント

1 good

粘り強く交渉されることをお薦めいたします。

2010/06/24 09:42 詳細リンク
(4.0)

こんにちは見果ての夢さん。

不動産コンサルタントの畑中と申します。
借地底地のコンサルを行っております。

詳細は現地や直接資料等を拝見しないと分かりませんが、
文面を拝見した限りの回答をさせていただきます。

まずは借地権増加の要望を書面でもって
地主さんと諸条件等を明確にして粘り強く
交渉をされることではないかと思われます。

既に何度もそのようなことをされていても、
地主さんとの接点を見出していく方が最終的には
見果ての夢さんにとって得策かと思われます。
底地売却のお話もあるということですので、
接点は見いだせるはずだと思います。

地主さんとの全面戦争は、その後、売却される時になど
大きな障害となります。買主の融資の際に、抵当権設定
承諾書を地主さんにいただく場合が多く、これは裁判所
などでは対応できません。ゆえに、あまり法的な手続きも
含めて対立的な関係にならない方が得策かもしれません。

借地権を減らす方針ということは、地主さんにとって
当然の選択なのですが、ただ背景として、そろそろ
相続対策を施してきている可能性も考えられます。
その地主さんの思惑をうまく利用して見果ての夢さんの
希望に近い答えを出せないものでしょうか?

あと、参考までに7月3日(土)に借地人さんに対しての
無料セミナーを週刊住宅新聞社で行います。
http://www.shukan-jutaku.com/semi/semi_H220703.html
私も相談員として参加しておりますので、
よろしかったら参加してみてください。

以上となります。
少しでも見果ての夢さんのお役に立てれば幸いです。

不動産コンサルタント
融資
交渉
不動産

評価・お礼

見果ての夢さん

ありがとうございました。
あまり喧嘩すると、あとで損する確立が増えるということですね。
大変よいアドバイス、参考になりました。

檜皮 浩連

檜皮 浩連
不動産コンサルタント

1 good

冷静に考えることです

2010/06/24 10:51 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。底地、借地不動産のコンサルティングを専門に行っている行政書士の檜皮と申します。
当職は借地問題につきまして借地人、地主双方からの依頼に基づいて両方の立場から様々な案件を取り扱ってきました。借地権の問題については相談者様に限らず、地主も含めてほぼ全ての当事者が頭を悩ませているのも事実です。
根本原因は旧法に基づく借地権というものが相続されてきた結果、現代の社会実情にそぐわなくなっていることが挙げられます。平成に入って借地借家法の改正があったにせよ、それ以前の借地契約に関しては用を成さず、結局これらの問題に関しては政治や行政ではどうにもならず、切実に悩んでいる当事者が何とかするしかありません。
今回のケースで言いますと、切実に悩んでおられるのは相談者様であり、地主ではないということでしょう。相談者様にとってはただ一人の地主でも、地主には当然多くの店子さんを抱えており、地主に誠意が無いと言い切ってしまえばそれは全面戦争しかなくなります。これはもっとも避けるべき最後の解決法でしょう。
第一着手点は、相談者様自らが感情論を横において、事態を正しく見つめることから始まります。ご自分はどのような解決を望んでいるのか、事態は本当はどうなっているのか、地主は本当に誠意がないのか等々。それらを正見し要求点と妥協点を明確に出来ないがぎり、いくら専門家を立てても事は余計こじれるだけでしょう。
借地権の問題はどちらかが何らかのアクションを起こさない限り、解決に向かうことはありません。今回のケースでは地主側都合による借地の線引きの見直しということですから、相談者様にとってはまたとないチャンスと考えます。借地権問題に関しては、合意書や、契約書等の取り交わしが大切になりますので、もし既に地主と充分な協議をした結果、事態が進展しないのであれば、お近くの司法書士か民事法務に詳しい行政書士に相談されると良いでしょう。不動産業者や弁護士はお勧めしません。

契約
問題
行政書士
コンサルティング
不動産

評価・お礼

見果ての夢さん

的確なアドバイスありがとうございます。
相手は、不動産会社の社員を交渉相手としてしめいしており、
自分は出てきません。そもそも相互の信頼関係を築きづらい点がひとつ大きな壁になっています。
全面戦争はさけるようにします。
ありがとうございました。

檜皮 浩連

檜皮 浩連

評価を頂きありがとうございます。
相手方が不動産業者を立てているとのことですので、事がより複雑になっているのかもしれません。不動産業者といえども底地、借地の扱いに慣れているとは限らず、むしろ地主からの依頼という重圧に戸惑っているのかもしれません。ですのでこの社員と相対するのではなく、ご自分の見方に付けるような発想で接してみるのも良いと思います。相手の立場と苦労を慮りながらしかし簡潔に要求を伝える。その際に確実に地主に伝わるように、希望を箇条書きで書面にして相手に渡すとより効果的です。
現在の社会も、私たちが作った法律も実は未完のものであり、不都合だらけです。しかし相談者さまのように切実に問題を呼びかけられた一人一人が心を尽くしてゆくことで未来はいかようにも変えられるということだと思います。頑張って下さい。かげながらエールを遅らせていただきます。

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