土地の購入について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

土地の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2010/06/23 22:09

よろしくお願いします。
土地の購入を検討しているものです。
今住んでいるところに程近いので気に入っているのですが、不動産屋さんが「未公開物件で値段がつりあがると困るので、他の建築会社には見せたり話したりしないでください」「関連会社があるのでそこがプランを出します。」とおっしゃっています。
関連会社が作ったプランは拝見しました。

そのため契約がもう間近なのですが、関連会社は別として建築会社に心地よい住まいができるか確認もしないで土地を買っていいものか迷っています。
建築条件はなしです。(でも今の状態は建築条件付きに感じますが)

ちなみに、今は畑、某土地区画整理地内で、区画事務所に聞いたら工事は終わっているので建てることに問題はないそうです。

その不動産屋さんは大手ですが、今正直な気分としては素人だと思って馬鹿にしてるのかな?と思っています。
建物のプランを練らないで土地を買うということは、普通のことなんでしょうか?

apple_121さん ( 北海道 / 女性 / 33歳 )

回答:6件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

土地の購入について

2010/06/24 00:21 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、土地と建物を別々で購入する場合、建物の総予算が正確に出てから決断されることをお勧めします。

契約を急ぐのは業者であって、総額が決まらないのに契約だけ先にされるのはやめられるべきでしょう。

私共にご相談を頂くケースは契約後のトラブルが多いので、契約前によく検討されることです。

「契約をする」ということを軽く考えていると、後々痛い目をみたり、高い授業料を払うことになります。

不安材料が多いのであれば、専門家のサポート等を受けられることをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

住宅ローンの審査基準 小冊子プレゼント!
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/c-38346/

不動産購入&住宅建築サポート 受付中!!
詳しくはこちら ⇒ http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab6/tabid/60/Default.aspx

契約
トラブル
不安
土地

評価・お礼

apple_121さん

ご回答ありがとうございました。
熟考の末、今回は見送ることにしました。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での25年の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートしてまいります。

寺岡 孝が提供する商品・サービス

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

対面相談

新築、中古マンションの売買契約に関する個別相談

新築、中古マンションの契約などのお悩みを個別に解決します!

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

土地の単独売買

2010/06/24 13:04 詳細リンク
(5.0)

土地単独の売買をするにあたって重要な事は、そこに「自分がほぼ思った通りの家」を建てられる事です。


忘れていけないのは土地を買うのは土地そのものの為ではなく、「建物」の為です。


apple_121さんのご質問内容では、建てるか建てないか分からない業者の出した見積もりを基に大体の総額を把握して、それで土地を買うという事になるかと思いますが、二つの点でリスクがあります。


1.建物を含めた総額が大きくなると金融機関が建物の融資をしない。

2.自分の予算内では思った様な建物にならない。


というリスクです。


通常銀行融資を受けるにあたっては、土地と建物の予算総額で融資を通します。そうしないと、いざ建物を建てる際に銀行の融資が通らない可能性があるからです。


実際、私は都内でその様な状態い陥った方の相談を受けた経験があります。その方の場合は土地を現金で買ってしまい、その後建物に対して融資が出ない事を知ったそうです。


話の流れからしてその不動産屋は土地を売るのに追われており、顧客であるapple_121さんのニーズや心配は二の次になっています。


まず、最低でも自分が将来頼んでも良いと思われる様な設計会社や建築会社に見積もりやプランを出してもらうのは必要でしょう。そして、そのプランを基に銀行融資が通るかどうかを確認する。そこまで行ってから土地の売買を契約するのが定石です。


もし、銀行融資は全く利用しないという事であれば別ですが…

融資
銀行融資
設計
不動産

評価・お礼

apple_121さん

ご回答ありがとうございました。
熟考の末、今回は見送ることにしました。
もちろん銀行融資は受ける予定でおりました。なのでやはり今回の話は無謀と感じました。もう少し情報を集めたいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

土地の購入について

2010/06/24 14:16 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

注文建築で家を建てる場合、建物の総予算と支払い時期、それと建物のボリュームプランを事前にしっかりと把握してから土地を購入しないと、後になって非常に苦労します。
(建物総予算とは、請負代金、設計費用、地盤改良費、諸費用等 のことです。)

まず、注文建築の一般的な資金の流れは以下のとおりです。

手 付 金(着工時)2~3割

中間金1(上棟時)2~3割

中間金2(木工事終了時)2~3割

残 金(完成引渡し時)1~4割

※支払いの割合は、依頼する工務店によって異なります。


ここでの注意点は、「住宅ローンの建物分の融資実行は、原則建物完成時」ということです。
金融機関によっては、建物分の融資を分割(中間金1、中間金2、残金)して実行することも可能ですが、対応できる金融機関は非常に少ないです。

つまり、「中間金2」までのお金は事前に現金でご用意していただくことになります。
大手のハウスメーカーなどでは、提携ローン等により、残金までの期間限定で融資をしてくれる商品(つなぎ融資)もありますので、そちらを活用されるのも一つの方法です。

また、注文建築の建築費用は、事前に打ち合わせしていた見積りの範囲で収まるケースは少ないと思われます。「キッチンをグレードアップしたい」「床暖房を設置したい」等々の希望により、いつの間にか数百万円以上のオプション工事なんてケースもよくあります。
可能であれば、建物予算の1割~2割ぐらいの余裕をもった資金計画で住宅ローン融資をお申込することをお勧め致します。

また、建物のボリュームプランも建ぺい率・容積率だけでプランを建てるのではなく、斜線の入り具合なども加味したうえで、希望する間取りが入るかどうかを確認する必要もあります。

そもそも、「未公開物件で値段がつりあがると困る」という部分が気になります。既に売主が土地を購入しているのなら、値段がつりあがった方が喜ばれる事だと思います。

不動産会社の説明を鵜呑みにするのではなく、分からないことがあったら質問されて納得ができてから購入されるようにしてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

工務店
コンサルティング
計画
不動産会社
不動産

評価・お礼

apple_121さん

ご回答ありがとうございました。
熟考の末、今回は見送ることにしました。
不動産会社がおっしゃったのは「値段がつりあがると(買主である)私たちが困りませんか?」というようなニュアンスだったように思いますが、だとしても契約をせかすのは誠実ではないと感じました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

藤森 哲也が提供する商品・サービス

対面相談

相続相談

~おひとりで悩まず、まずはご相談ください~

対面相談

住宅ローン相談

金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

土地を先行して購入する場合の注意点

2010/06/24 18:30 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産業者が大手だから安心ということはありません。

建築条件のない土地の価格が、複数建築会社に
見せることによって変動することはありません。

おそらく、担当者が早く契約を進めたいがために
適当な理由を言っただけだと思います。

実務的な話として、建物プランが確定しない状態で
土地を購入されるケースはあります。

その場合、通常、想定される間取りプラン等が
予算内に収まるのかどうかを確認しておきます。

建物の金額で一番大きい要素は、建物の大きさ(建坪)です。
通常、坪単価×建坪で建物の価格が決まります。

まずは、工務店の標準仕様を確認して、
坪単価で表示される工事内容を確認します。
(例えば、ガス管工事が別になっているケースもあります)

また、こだわりの部分(例えば、キッチンのグレードを上げたい、
お風呂をジェットバスにしたい等々)があれば、
そのオプション工事費用を出してもらいます。

さらに、外構工事(隣地境界のフェンスや車庫のコンクリート打ちなど)
もある程度の見積もりを聞いておきます。

その状態で建物のおおよその大きさが分かれば、
建築費が大きく変動することはありません。

土地の購入費用と建物の概算費用が、予算内に収まっているのであれば、
それほど心配せずに土地の購入をしても大丈夫だと思います。

ただし、土地を先行して購入し後から建物を建築する場合、
住宅ローンを組む金融機関からいくつか条件が付く場合があります。
例えば、土地の住宅ローンの契約までに、建物の請負契約書が欲しい等々。

金融機関を上手に選ばないと、実質的に建築設計の時間が取れずに、
工務店の言いなりになってしまうケースがあります。

今回のようなケース(土地先行購入⇒後から建築)においては、
金融機関選びから始まって、住宅ローンに詳しい不動産御者と
一緒にマイホームを創り上げていくことが重要です。

建物の詳細プランがないことに過度に心配することはありませんが、
予算の総額がきちんと資金計画内に収まっていることを確認した上で
話を進めてください。

今回、建築条件付き売り地ではないので、
複数の工務店にこっそりとあたってみるのも良いと思います。

ぜひ、素敵なマイホームを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

工務店
建築
土地
購入費用
資金

評価・お礼

apple_121さん

ご回答ありがとうございました。
熟考の末、今回は見送ることにしました。
こっそり他の建設業者にあたりたかったのですが、時間が短いこと、ものすごくくどいほど「情報を漏らすな」と念を押されたことにより身動きがとれませんでした。
もう少し勉強したうえで出直したいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

納得されることが最優先です!

2010/06/24 01:24 詳細リンク
(5.0)

apple_121さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


土地のみを先行して購入される方もいらっしゃいますが、総額を把握してから土地も購入する姿勢は当然のことだと思います。


冷静に考えてみましょう。建築条件がないのであれば建築会社の選択は自由です。これが全てだと思います。何か疑わしいところがあれば、そのままに過ごしてはいけません。


今、感じておられることもお話されるべきだと思います。遠慮が高じて後悔されるケースがありますから、納得されるまでは契約しない姿勢が大切でしょう。


apple_121さんはとても人情深い方だと思いますが、この際、人情は一旦捨ててください。
ご参考になれば幸いです。


EYE-PLUSのHP⇒http://eye-plus.verse.jp/

契約
購入
建築
条件
土地

評価・お礼

apple_121さん

ご回答ありがとうございました。
熟考の末、今回は見送ることにしました。
確かに建築条件がないのならば、どこに見せたとしてもそれは問題にはならないということ、よくわかりました。

中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

- good

建築代金(概算見積)の落とし穴・・

2010/06/24 23:34 詳細リンク
(5.0)

apple_121さん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
不動産売買から住宅ローンのあっせん業務を日常業務として活動しております。

apple_121さんのご質問の件ですが、気になる点だけアドバイスさせていただきます。
不動産屋さんの「他の建築会社には見せたり話したりしないでください」の理由として

他の建築会社に相談することにより、apple_121さんの希望するプランでの見積もりが
提示されます。それがどういうことかといいますと・・・apple_121さんの土地建物の
総額がオーバーする建物見積代金だったら、apple_121さん、どうされますか??

再度、検討しますよね。希望プランを多少変更して建物代金をおさえるか?
土地代金の値引き交渉ができるか?などなど・・
不動産屋さんは土地を売ったら終わりですよ。そこのフォローを担当営業マンが
理解しているか?いないか?よく見極めてください。
結論的には、建物予算は重要です。必ず確認しましょう。

それから、建物プランの見積もりのアドバイスです。
本体工事、標準設備、ライフライン(水道、下水、ガス、電気工事等)、外構一式
で算出されますが、
「坪単価○○万円×○○坪(建築面積)だから総額○○○○万円です。」は
危険です。

なぜか?と言いますと
apple_121さんの希望する建物プランが凹凸のあるデザインだったらどうなるか?
見積金額が高くなります。どういうことかといいますと・・・
正方形のほうが面の大きさが少ないからです。(ほぼ正方形のプランでの坪単価を提示)
同じ床面積でも凹凸の間取りだと面の長さ(広さ)その分だけコストが
かかってくるのです。
凹凸の図を描いて面を測って見てください。外周の長さの違いがわかると思います。
同じ床面積でも手間と材料費がプラスになる分、建築代金が高くなるのです。

ここが建築代金の概算見積の落とし穴です。

また、考え方で、土地柄が非常に気に入って、土地購入して予算に合わせ建物を
建築される方もいらっしゃいます。 これは、個々の優先順位の問題だと思います。

apple_121さんもマイホーム取得の参考に少しでもお役にたてれば幸いです。

ライフクリエイト 中島 正志

不動産売買
売買
土地購入
住宅
住宅ローン

評価・お礼

apple_121さん

ご回答ありがとうございました。
熟考の末、今回は見送ることにしました。
今回一応関連会社のプランでは「完全に住める状態になったうえでの見積もりを出してください」というお願いはしておりました。
でもそこに決めるか未定の状態ではなかなか踏み切れませんでした。もう少し勉強します。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

工事請負契約の解除について yu-fukuさん  2010-11-05 10:52 回答1件
建築工事請負 覚書の解約 kuronekoさん  2009-06-25 14:04 回答2件
市街化調整区域の未接道物件 sossoo1122さん  2011-01-08 23:53 回答2件
土地契約後の建物契約への不信について mame1120さん  2015-09-28 08:22 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

藤森 哲也

株式会社アドキャスト

藤森 哲也

(不動産コンサルタント)

対面相談 中古住宅よろず個別相談
菊池 猛
(中古住宅専門家)
対面相談 住宅購入相談コンサルティング
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)