土地の購入について

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、土地と建物を別々で購入する場合、建物の総予算が正確に出てから決断されることをお勧めします。

契約を急ぐのは業者であって、総額が決まらないのに契約だけ先にされるのはやめられるべきでしょう。

私共にご相談を頂くケースは契約後のトラブルが多いので、契約前によく検討されることです。

「契約をする」ということを軽く考えていると、後々痛い目をみたり、高い授業料を払うことになります。

不安材料が多いのであれば、専門家のサポート等を受けられることをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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土地単独の売買をするにあたって重要な事は、そこに「自分がほぼ思った通りの家」を建てられる事です。


忘れていけないのは土地を買うのは土地そのものの為ではなく、「建物」の為です。


apple_121さんのご質問内容では、建てるか建てないか分からない業者の出した見積もりを基に大体の総額を把握して、それで土地を買うという事になるかと思いますが、二つの点でリスクがあります。


１．建物を含めた総額が大きくなると金融機関が建物の融資をしない。

２．自分の予算内では思った様な建物にならない。


というリスクです。


通常銀行融資を受けるにあたっては、土地と建物の予算総額で融資を通します。そうしないと、いざ建物を建てる際に銀行の融資が通らない可能性があるからです。


実際、私は都内でその様な状態い陥った方の相談を受けた経験があります。その方の場合は土地を現金で買ってしまい、その後建物に対して融資が出ない事を知ったそうです。


話の流れからしてその不動産屋は土地を売るのに追われており、顧客であるapple_121さんのニーズや心配は二の次になっています。


まず、最低でも自分が将来頼んでも良いと思われる様な設計会社や建築会社に見積もりやプランを出してもらうのは必要でしょう。そして、そのプランを基に銀行融資が通るかどうかを確認する。そこまで行ってから土地の売買を契約するのが定石です。


もし、銀行融資は全く利用しないという事であれば別ですが…

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

注文建築で家を建てる場合、建物の総予算と支払い時期、それと建物のボリュームプランを事前にしっかりと把握してから土地を購入しないと、後になって非常に苦労します。
（建物総予算とは、請負代金、設計費用、地盤改良費、諸費用等 のことです。）

まず、注文建築の一般的な資金の流れは以下のとおりです。

手 付 金（着工時）２～３割
↓
中間金１（上棟時）２～３割
↓
中間金２（木工事終了時）２～３割
↓
残 金（完成引渡し時）１～４割

※支払いの割合は、依頼する工務店によって異なります。


ここでの注意点は、「住宅ローンの建物分の融資実行は、原則建物完成時」ということです。
金融機関によっては、建物分の融資を分割（中間金１、中間金２、残金）して実行することも可能ですが、対応できる金融機関は非常に少ないです。

つまり、「中間金２」までのお金は事前に現金でご用意していただくことになります。
大手のハウスメーカーなどでは、提携ローン等により、残金までの期間限定で融資をしてくれる商品（つなぎ融資）もありますので、そちらを活用されるのも一つの方法です。

また、注文建築の建築費用は、事前に打ち合わせしていた見積りの範囲で収まるケースは少ないと思われます。「キッチンをグレードアップしたい」「床暖房を設置したい」等々の希望により、いつの間にか数百万円以上のオプション工事なんてケースもよくあります。
可能であれば、建物予算の１割～２割ぐらいの余裕をもった資金計画で住宅ローン融資をお申込することをお勧め致します。

また、建物のボリュームプランも建ぺい率・容積率だけでプランを建てるのではなく、斜線の入り具合なども加味したうえで、希望する間取りが入るかどうかを確認する必要もあります。

そもそも、「未公開物件で値段がつりあがると困る」という部分が気になります。既に売主が土地を購入しているのなら、値段がつりあがった方が喜ばれる事だと思います。

不動産会社の説明を鵜呑みにするのではなく、分からないことがあったら質問されて納得ができてから購入されるようにしてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

不動産業者が大手だから安心ということはありません。

建築条件のない土地の価格が、複数建築会社に
見せることによって変動することはありません。

おそらく、担当者が早く契約を進めたいがために
適当な理由を言っただけだと思います。

実務的な話として、建物プランが確定しない状態で
土地を購入されるケースはあります。

その場合、通常、想定される間取りプラン等が
予算内に収まるのかどうかを確認しておきます。

建物の金額で一番大きい要素は、建物の大きさ（建坪）です。
通常、坪単価×建坪で建物の価格が決まります。

まずは、工務店の標準仕様を確認して、
坪単価で表示される工事内容を確認します。
（例えば、ガス管工事が別になっているケースもあります）

また、こだわりの部分（例えば、キッチンのグレードを上げたい、
お風呂をジェットバスにしたい等々）があれば、
そのオプション工事費用を出してもらいます。

さらに、外構工事（隣地境界のフェンスや車庫のコンクリート打ちなど）
もある程度の見積もりを聞いておきます。

その状態で建物のおおよその大きさが分かれば、
建築費が大きく変動することはありません。

土地の購入費用と建物の概算費用が、予算内に収まっているのであれば、
それほど心配せずに土地の購入をしても大丈夫だと思います。

ただし、土地を先行して購入し後から建物を建築する場合、
住宅ローンを組む金融機関からいくつか条件が付く場合があります。
例えば、土地の住宅ローンの契約までに、建物の請負契約書が欲しい等々。

金融機関を上手に選ばないと、実質的に建築設計の時間が取れずに、
工務店の言いなりになってしまうケースがあります。

今回のようなケース（土地先行購入⇒後から建築）においては、
金融機関選びから始まって、住宅ローンに詳しい不動産御者と
一緒にマイホームを創り上げていくことが重要です。

建物の詳細プランがないことに過度に心配することはありませんが、
予算の総額がきちんと資金計画内に収まっていることを確認した上で
話を進めてください。

今回、建築条件付き売り地ではないので、
複数の工務店にこっそりとあたってみるのも良いと思います。

ぜひ、素敵なマイホームを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

apple_121さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


土地のみを先行して購入される方もいらっしゃいますが、総額を把握してから土地も購入する姿勢は当然のことだと思います。


冷静に考えてみましょう。建築条件がないのであれば建築会社の選択は自由です。これが全てだと思います。何か疑わしいところがあれば、そのままに過ごしてはいけません。


今、感じておられることもお話されるべきだと思います。遠慮が高じて後悔されるケースがありますから、納得されるまでは契約しない姿勢が大切でしょう。


apple_121さんはとても人情深い方だと思いますが、この際、人情は一旦捨ててください。
ご参考になれば幸いです。


EYE-PLUSのHP⇒http://eye-plus.verse.jp/

apple_121さん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
不動産売買から住宅ローンのあっせん業務を日常業務として活動しております。

apple_121さんのご質問の件ですが、気になる点だけアドバイスさせていただきます。
不動産屋さんの「他の建築会社には見せたり話したりしないでください」の理由として

他の建築会社に相談することにより、apple_121さんの希望するプランでの見積もりが
提示されます。それがどういうことかといいますと・・・apple_121さんの土地建物の
総額がオーバーする建物見積代金だったら、apple_121さん、どうされますか？？

再度、検討しますよね。希望プランを多少変更して建物代金をおさえるか？
土地代金の値引き交渉ができるか？などなど・・
不動産屋さんは土地を売ったら終わりですよ。そこのフォローを担当営業マンが
理解しているか？いないか？よく見極めてください。
結論的には、建物予算は重要です。必ず確認しましょう。

それから、建物プランの見積もりのアドバイスです。
本体工事、標準設備、ライフライン（水道、下水、ガス、電気工事等）、外構一式
で算出されますが、
「坪単価○○万円×○○坪（建築面積）だから総額○○○○万円です。」は
危険です。

なぜか？と言いますと
apple_121さんの希望する建物プランが凹凸のあるデザインだったらどうなるか？
見積金額が高くなります。どういうことかといいますと・・・
正方形のほうが面の大きさが少ないからです。（ほぼ正方形のプランでの坪単価を提示）
同じ床面積でも凹凸の間取りだと面の長さ（広さ）その分だけコストが
かかってくるのです。
凹凸の図を描いて面を測って見てください。外周の長さの違いがわかると思います。
同じ床面積でも手間と材料費がプラスになる分、建築代金が高くなるのです。

ここが建築代金の概算見積の落とし穴です。

また、考え方で、土地柄が非常に気に入って、土地購入して予算に合わせ建物を
建築される方もいらっしゃいます。 これは、個々の優先順位の問題だと思います。

apple_121さんもマイホーム取得の参考に少しでもお役にたてれば幸いです。

ライフクリエイト 中島 正志