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住宅ローン借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/15 21:05

公庫で35年の住宅ローンを組んで10年、固定2.0% 11年目~3.5%になります 残り29年
もうひとつが信用金庫の方で変動2・475パーセント 半月事に金利見直しされます 残約210万あり
(月約94000円返済。ボーナス返済なし)残金2170万円
昨年より公庫の方の団体保険なども上がりソニー銀行で借り換え検討していますが 固定&変動にしたらよいのか迷っています

これからの教育資金等もあるののでやはり変動のリスクがあるよりは固定の方が良いのでしょうか?
固定の場合は何年が良いのかと思っていますが

補足

2010/06/15 21:05

夫36歳 私35歳 子供『小5 11歳 小2 8歳 年中 5歳』
3学年離れなのでこれからどんどん教育費が掛かると思います 私も来年にパートでも働くつもりで居ます 家購入時期より年収もかなりダウンしています
纏った繰上げ返済は多分無理だと思います

みくかなとわさん ( 北海道 / 女性 / 35歳 )

回答:8件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

6 good

変動金利の選択を推薦します。

2010/06/15 23:27 詳細リンク

FPの野口と申します。

結論から申し上げますが、変動金利を推薦します。

理由は、
1、日本の全体の金利は、世界で最も低いゼロ金利に近い状態です。かつてのバブル時代のようにインフレは日本は当面来ないです。理由は、国、地方の債務が1,200兆円という、とてつもない債務の金利が、1%UPしても12兆円の金利払いです。他の国のようにローン金利が5%になり、国債金利も4.5%になれば、45兆円が国債等の金利です。消費税を25%にUPしても未だ足りません。---従って、政府、日銀は金利はUPできないのです。
2、sony B/Kの場合、貴女の借換は、元金2,170万円変動ですと現状1.176%20年返済で試算すると毎月10万1千円総支払い額2,436万 固定ですと3.552%毎月12万6千円総支払い3,034万です。 月2万5千円総額600万の差額です。--これが大きいか小さいかは、あなたの経済情勢だけです。
3、変動金利は、10年以内では1%~2、5%の範囲内です。3.5%~にはならないでしょう。

リスクは、国債などが、ギリシャのように破綻して、ハイパーインフレが起こったときは金利は、6%以上になります.
世界戦争が勃発した時など予測不可能な自他が発生したとき。---金利UP

国債
返済
ローン

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野口 豊一
野口 豊一
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2010/06/16 09:52 詳細リンク

みくかなとわさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『これからの教育資金等もあるのでやはり変動リスクがあるよりは固定の方が良いのでしょうか?』につきまして、住宅ローンを新たに組んだり借り換えたりする場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済というわけには行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、みくかなとわさんの場合、今後、お子様方の教育資金も必要となって行くことも考慮した場合、変動金利や短期固定金利よりも長期固定金利で住宅ローンを組むようにしていった方がよろしいと考えます。

また、借り換えをする場合、借り換えた後から家計が圧迫されないためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、28%ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしていってください。

これからお子様の教育費用もかかるようになると家計は更に厳しくなっていくものと思われますが、ご主人様とも力を合わせて頑張ってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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金額
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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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固定期間終了後の子どもさんの年齢で判断してみる。

2010/06/16 10:24 詳細リンク

みくかなとわさんへ

おはようございます。ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

公庫の2.0% の金利の期間は、お聞きしたところあと4年余り続くようですね。
信用金庫の住宅ローンは金額が少ないようですが、返済期間はあと何年あるでしょうか。
まだであれば、返済額が今後どのように変わるかも確認されたほうがよさそうです。

借換によって、金利や団体信用保険の負担の面でメリットが出ることがあります。ただ、借換費用がいくらかかるかもご確認されたほうがよいと思われます。

みくかなとわさんの場合、子どもさんの教育資金も考えあわせると、借り替えるとしても10年以上の固定金利期間のローンが望ましいと思われます。

ソニー銀行を例にとってお話しますと、
固定金利期間が10年の場合、優遇後の金利は2%を下回りますが、10年後は一番下の子どもさんがまだ中学校です。学資の準備に不安が残るかもしれません。
固定金利期間が15年の場合、優遇後の金利は2.5%弱になりますが、一番下の子どもさんが20歳になるまで返済額が変わらないのが利点です。

どちらが良いかどうかというのは家計の状況次第のところがあります。公庫の金利が低い期間がまだあるようですので、迷われている場合は様子を見るのも一つの方法かもしれません。

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ライフプラン、家族構成によっての住宅ローン選択

2010/06/16 10:51 詳細リンク

借入金額に関してですが、纏まった繰上げ返済が多分出来ないという事であればリスクが一番低いのは固定金利になります。当然ながら期間が長い方がよりリスクが低くなりますが、その際に家族の構成も考慮に入れたら如何でしょうか?


一番下のお子様が大学に行くと仮定した場合の期間は約17年目までとなりますが、その間は教育費が多く掛る時期かと思います。


また、特に費用が掛ると思われるのが、一番上のお子様が大学に入る前頃ではないかと想定されます。それは約5年後になります。そして、上のお子様が大学卒業する時期である12年目までが、3人とも学校に行っているという状態になり最も費用が掛る事となります。(5年~12年目が最もコストの高い時期)

上のお子様が就職などされるでしょうから、次が(12年目~17年目)になります。


従って、大まかに言えば12年前後の固定金利を選択しておけば一番教育費の掛る時期のリスクを回避出来る事となります。


更に心配であるという事であれば17年前後の固定も検討されれば良いのでしょう。


但し、全て固定金利にすると暫くの期間支払額が多くなります。(ここ1年~3年前後では変動金利等に負けますので、例えば1500万固定の650万を変動等で組まれたら良さそうな気がします。)


ただし、詳しい年収などが不明な為一般的な話になります。

補足

今後5年程はパートナ等で働かれるのであれば、多少の期限前返済が出来るかも知れません。

期限前返済が出来るのは文面からして恐らく今後5年間のみと思われるのでうまく対応される事をお勧めします。(この場合金利の上がり具合によって変動を返済するか固定を返済するかを考えられたら良いと思います。)

住宅ローン
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向井 啓和
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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複数の金融機関で相談を!

2010/06/16 06:46 詳細リンク
(3.0)

みくかなとわさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

一番安心なのはこれから先ずっと金利が上がらず、返済額も上がらないフラット35での借り換えです。
当初の手数料がちょっと高めですが、2.41%程度であります。
フラット35の場合は銀行融資と違って保証料が不要ですので、その分手数料にあてて金利の低い方を選ぶといいでしょう。

フラット35のこちらのサイトで地域を入れて検索してみましょう。
http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top#kensaku

11年目以降の金利が3.5%ですので、十分に借り換えのメリットはあります。
しかし、団信の保険料は今後も発生しますし、変動と比較すると、返済額は高めです。

今と同じ29年返済、2.41%の場合は月86,725円
25年返済の場合で96,369円となります。

もう少し返済額を抑えたい場合は
当初10年固定タイプがいいでしょう。
この場合はお考えのところより、もっと低い金利での借り換えをやっている金融機関があります。

地銀やろうきんなど、複数の金融機関で2%以下の金利です。
ネット上には出していないところもありますので、相談会に足を運んでみてください。
今借り換えに関してはどこも競争している状態ですよ。

1.9%なら、25年返済でも9万円くらいに抑えることができます。
しかし、この場合は11年目から上がりますので、前もって念頭に入れておきましょう。
みくかなとわさんも来年からお仕事をされるのであれば、多少は貯金しておくことも可能でしょう。

変動金利はお勧めしません。固定であっても十分に低い状態です。これからお子さんにお金がかかるようになるという時にあえて変動にして金利上昇リスクを負う必要はないと思います。

銀行融資
比較
借り換え

評価・お礼

みくかなとわさん

回答ありがとうございます 地銀&ろうきんも相談しました 保証料や団体保険料などが掛かる様でいろいろ調べた結果我が家にはソニー銀行がベストと思っていました ソニー銀行の固定でいろいろ調べてみたいと思います

吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

2 good

家計の状況に対応できるもので・・・

2010/06/16 07:18 詳細リンク
(3.0)

みくかなとわさん、こんにちは。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。
http://home1.catvmcs.ne.jp/~you_y/


借り換えをされる時に、目先の金利だけで借り換えをするのは危険ですね。

ある程度の期間のリスクについて考えて、借り換えをされた方が良いです。


ご質問でもあるように、これからどんどん教育費がかかる時期に目先の金利の低さで変動にした場合に、今後の景気回復で金利が上昇した場合には教育費と住宅ローン、もうひとつの大きな資金として老後資金の準備を考えると家計が圧迫してしまうのではないでしょうか?

ある程度の返済額の変動にも耐えうる家計の状況でしたら、変動金利にされて繰上返済なども考えられますが、今現在のローン返済が厳しい状況でしたら変動金利にするのは危険ともいえます。

ただ住宅ローン金利の予測はとても難しいので、どちらかにしたら正解というものは無いと思います。

ですので、お子様が独立されるまでは、安定した返済をされる方が安全ともいえますね。

繰上返済も、どんどんされてしまい、貯蓄は殆ど無い状態にしてしまうと悪い状況になった時に対応が出来なくなってしまいます。

最近ではフラット35への借り換えも可能になってきました。

金利の高い時の金利より、1%以上低い金利で10年以上の返済期間があるのであれば、長期固定への借り換えも良いですね。

注意が必要なのは、現在の借り入れ期間より長く設定する事が出来ない場合が多いです。

繰上返済も期間短縮ではなく、返済額圧縮をされた方が、より安全な返済計画が出来ると思います。

計画
住宅ローン
借り換え
フラット35
ローン返済

評価・お礼

みくかなとわさん

回答ありがとうございます 地銀&ろうきんも相談しました 保証料や団体保険料などが掛かる様でいろいろ調べた結果我が家にはソニー銀行がベストと思っていました ソニー銀行の固定でいろいろ調べてみたいと思います 変動はリスクを伴いますからうちには遭わないかもしれません 適切にアドバイスありがとうございます

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

基本的に、固定金利選択型(10年)を!

2010/06/16 08:32 詳細リンク
(3.0)

みくかなとわ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、みくかなとわ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.旧住宅金融公庫の金利が11年目以降3.5%へ上昇するため、家計を圧迫する不安で他の金融機関へ借換えの件を相談される方が多くなっていることは実情と思います。現実として、私(FP)もみくかなとわ様と同様な借換えで、某相談者の個別相談を受け行動しております。

2.おっしゃる様に、変動金利型或いは固定金利選択型にするかはみくかなとわ様の家計を考慮して最終判断されると思いますが、その後のフォローはFPの業務と考えます。

(仮に)
・変動金利型へ選択⇒原則5年間は返済額は一定ですが、6年目以降を視野に入れれば5年間中に固定金利型へアドバイス(相談者から依頼あり次第)。

・固定金利選択型へ選択⇒借換え期間の内当初10年間(固定金利選択型)して、11年目以降に変動金利型若しくは固定金利選択型へ。

3.そこで、経験を基にみくかなとわ様へ次の様なアドバイスをさせていただきます。

・借入方法としては基本的に、固定金利選択型(10年)をお勧めしたいと思います。
・この10年間の金利(固定)2.0%以下の金融機関を選択されること。
・尚、借換えにあたり、事前に個人情報(全国銀行協会、CIC、JICC)を入手(開示)されること。


以上

評価・お礼

みくかなとわさん

解りやすく回答ありがとうございました 参考にさせていただきます

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

やはりシュミレーションが大切です!

2010/06/16 13:28 詳細リンク

みくかなとわさんはじめまして。
住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


まず、現状のままでも将来の家計収支は赤字にはなりませんか?ご主人のご年収やこれからの将来性などが全く分りませんので、なかなかアドバイスが難しいところです。


そこでアドバイスをさせていただくとすれば、将来の家計が赤字になるようなことが無ければ固定金利がお勧めです。安心感が違います。


お子様が3人共に4年制大学へ進学された場合は、順調にいかかれれば10年間の内で計2年間はお2人がダブル状況にあり、結構、家計への負担は大きいものになることが予想されます。


もし、変動金利や短期固定金利を採用されており、この時期に金利上昇が重なったとすれば、よりダメージは大きいものになる可能性があるといえます。


そこで変動金利を選択される場合には、上記のような要素も考慮に入れてシュミレーションをされておかれることがより大切になられます。ご参考になれば幸いです。


参考:現在、弊社ではネット上での借換えサポートに取り組んでいますが、このご紹介ページにシュミレーションの実例を掲載していますのでよければご参照ください。上記でアドバイスさせていただいた考え方が、お分りいただけるものと思います。
http://eye-plus.verse.jp/karikurisupport.htm

補足

(再)紹介ページ⇒http://eye-plus.verse.jp/karikurisupport.html

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