１階店舗からの煙について

べバリーさんへ

こんにちは。
パウダーイエローの稲垣史朗です。

私は法律の専門外のリフォームアドバイザーですが、一概に法律で解決をすることに疑問を持ちます。
世の中は全て法律により解決できる問題ばかりではありませんから・・・
もしも、一方的に法律で解決を強硬な手段を取れば取るほど、１階の店舗オーナさんは頑なになり時間とお金を掛けても決して良い解決方向へ進むとは思えません。

問題は如何に１階のオーナーさんが、べバリーさんのお願いを素直に聞き入れてくれるかだと思います。

店舗設計上の排煙設備は、法律上にのっとり適正な設備をしているようですから。
臭いに関する問題解決は非常に難しい問題で～人によっては全然気にしない場合もあるかと思います。
べバリーさんの感じ方と他人の感じ方には、多分に相違があり、その様な不確かな要素では裁判をしても強制力を発揮できる判決は出ないと思います。

それでは、何が一番必要かと言いますと、お互いに相手の状況や立場を理解することから始まります。
店舗オーナは厨房が暑いから、ついつい窓を開けて新鮮な空気を大量に入れたいのでしょう
また、べバリーさんは、自分の部屋に魚を焼くにおいが入り込み迷惑だ・・・

ここで、少し冷静に考えてみませんか？
なぜ窓を開けて寝ていたのですか？ それは暑かったからでしょう！
まして１階の店舗の厨房とあらば、それ以上に熱いはずです・・・
お互いに暑いから窓を開けていたことは事実です。


もし、べバリーさんが窓を開けていて、隣の方や上の階の方が、同じように何かの臭いに反応して文句を言われる可能性も無きにしも非ずです！ 別に臭いで無くても音に変えてみれば良く理解して頂けると思います。

そこで、今後の進め方ですが？ 一度そのお店に食べに行かれてオーナさんの人となりを会話をすることで面識を待たれては如何ですか？
オーナーも文句を言われている人には見向きもしませんが、お店のお客様となると態度が変わるものですから～何回か行かれて、厨房の実態やオーナー厨房での仕事ぶりなどをご覧になることも、少しは考え方が変わる可能性がお互いに秘めている様な気がします。

要するに相手の気持ちを「お互いに理解する」ことで、問題が解決する場合もあると思いますし、無駄なエネルギーと時間とお金を使わない解決方法もあると思います。

マンション管理士です。

前職の管理会社在職中に、管理会社担当者として、本件と同様の事例を経験しました。

恐らく貴マンションの管理規約もしくは使用細則に１階店舗の使用に関する何かしらの決まりごと（例えば店舗所有者（使用者）の遵守事項として、騒音・悪臭の発散・振動・危険な行為等他の居住者の迷惑とならないよう充分留意することなど）があるかと思いますが、それをたてにとって止めるようにいきなり言ってしまうと、相手によってはご質問者様の事例のように逆切れされてしまい、そうなるとなかなか話はまとまらなくなります。

もちろん逆切れする相手が悪いのは誰が見ても当たり前なのでしょうが、集合住宅ゆえ、長い目で見ると区分所有者同士がいがみ合わないようにもっていく必要があります。

そのために、私が担当者だった時に取った行動は、
１．決して１回の話し合いで事を片付けようとせずに何度も話をしに足を運ぶこと
２．足を運ぶ間隔をあまり長く空けないようにすること
３．食べ物屋さんなら何度かはそこで客として食事をとること
４．感情論にならないようこちらからは丁重な言動を貫くこと
でした。

当初はご質問者様事例と同様、聞く耳持たずのような態度でしたが、５回目当たりから相手の話し振りが変わってきたのを覚えています。結局エアコンを自ら増設して対処してくれました。

私のこのやり方が最善の方法だったのかどうかご判断はお任せすることに致しますが、長期戦を踏まえて対応することが肝心なのではないでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

べバリーさん

不動産クリニック 鈴木豪一郎です

先程ベバリーさんが質問されていた仲介料の不満について、
先程の質問だけをみて回答しましたが、新たに今回のこの『煙の件』を見ました。
これを絡めて仲介業者の業務不備を主張できるかもしれませんね。

仲介業務としては、一階に飲食店があるのであれば『仲介の当然の注意（調査）義務』としてこのことを調査すべきであったと感じます。

管理会社でもずいぶん前から問題になっていたということを認識しているのであれば、
仲介業者はそのことを調べれば判明していた可能性が高く、それを事前に買主に告知する必要があるはずです。

ベバリーさんが『それを知っていたら買わなかった』というのであれば、しかるべき補填を求めることもできるかと思います。

ただし、私は弁護士ではないので、具体的な法律相談や回答は差し控えますが、今回のケースは仲介業者の対応はかなりズサンと言わざるを得ません。

もし、ベバリーさんの中でお困りであれば具体策を練るアドヴァイスは可能です。
もしよければ一度ご連絡ください。

法律的視点からご意見申し上げます。区分所有法１条は「１棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、 その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とする ことができる」と規定しています。したがって、マンションの各部屋には独立した区分所有権が成立し得ることになります。すると、民法上は各部屋の区分所有権に基づいて物権的請求権が発生し、各部屋の区分所有者は物権的請求権により他の部屋の区分所有者に対して権利行使することができます。

ところで、一階店舗の魚を焼いた煙が他の部屋に迷惑をかけ、それが受忍限度を超える場合には、他の部屋の区分所有者の区分所有権を侵害していることになり、他の部屋の区分所有者は区分所有権に基づく物権的請求権により、当該区分所有者に対し、迷惑行為の防止を請求できると考えます。

具体的には、同法６条１項は「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関 し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定し、これを受けて同法５７条1項は「区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる」と規定しますから、管理法人組合又は区分所有者集会の決議により当該区分所有者に迷惑行為を止めるように請求できます。

仮に当該区分所有者が迷惑行為を止めず、他の区分所有者に対する影響が重大な場合には当該区分所有者の建物使用を禁止することができます（同法５８条１項２項）。