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対象:住宅・不動産トラブル

1階店舗からの煙について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/08 17:24

中古マンションの2階に入居して2ヶ月になりますが、先日窓を開けて寝ていたら、翌朝、魚の焼ける良い匂いがしてきました。下を見ると1階の店舗からの煙が直接ベランダに入ってきていました。外から見ると、ダクトが屋上まで設置されていましたが、ドアを開けて焼いているので、その煙があがってきているようでした。早速、管理会社に問合せをしたところ、随分前から問題になっているようで、担当者とマンションの理事長さんと改善するように何度か依頼をしたところ、『暑くてしかたないから。』と逆に切れられてしまったようです。理事長さんに話を聞くと、そのお店のオーナーは、その店舗の持ち主でもあり、平和的解決を求めているようですが、其の侭、ずるずる行くような気がして心配です。何か解決のヒントを戴ければ、幸いです。宜しくお願い致します。

べバリーさん ( 千葉県 / 男性 / 48歳 )

回答:4件

鈴木 豪一郎 専門家

鈴木 豪一郎
宅地建物取引主任者

4 good

先程の質問と絡めて・・・・

2010/06/08 17:44 詳細リンク
(3.0)

べバリーさん

不動産クリニック 鈴木豪一郎です

先程ベバリーさんが質問されていた仲介料の不満について、
先程の質問だけをみて回答しましたが、新たに今回のこの『煙の件』を見ました。
これを絡めて仲介業者の業務不備を主張できるかもしれませんね。

仲介業務としては、一階に飲食店があるのであれば『仲介の当然の注意(調査)義務』としてこのことを調査すべきであったと感じます。

管理会社でもずいぶん前から問題になっていたということを認識しているのであれば、
仲介業者はそのことを調べれば判明していた可能性が高く、それを事前に買主に告知する必要があるはずです。

ベバリーさんが『それを知っていたら買わなかった』というのであれば、しかるべき補填を求めることもできるかと思います。

ただし、私は弁護士ではないので、具体的な法律相談や回答は差し控えますが、今回のケースは仲介業者の対応はかなりズサンと言わざるを得ません。

もし、ベバリーさんの中でお困りであれば具体策を練るアドヴァイスは可能です。
もしよければ一度ご連絡ください。

補足

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【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


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調査
問題
弁護士
法律
業務

評価・お礼

べバリーさん

ご回答頂きまして、有難う御座います。実は、こちらは、違う物件の事で、11月に購入した際の不動産業者の対応も雲泥の差がありました。成約後の対応に関しても、迅速にしかも親身に対応していただいております。それゆえ、余計に何も言ってこない其の業者に憤りを感じてしまいました。

鈴木 豪一郎

べバリーさん

評価有難うございました。
あ、そうでしたかてっきり同じ物件かと思ってしまいました。
しかし、それだとしても、仲介業者さんはこのことを調査報告する義務があることに変わりはありません。



仲介業者に求責するにしてもしないにしても、この煙問題は今後解決を図りたいですね。

これでは、共同住宅である皆が迷惑を蒙ります。
管理規約や店舗の使用細則には当然ながら
『他の居住者に迷惑をかけることの禁止』事項
が設けられているはずですね。

但し、強制執行力はありませんので、時間をかけて話し合う必要がありますね。
その際のスタンスとしては“相手(敵)”と思われない立ち振る舞いが必要だと思います。
もっと言うとその店主から“見方(仲間)”と思われるようなスタンスをとり、
見方に立っているように見せかけながら徐々に軌道修正していくのが良いかと思います。

この手の方は敵が多ければ多いほど、意固地になってしまう可能性が高いです。
時間はかかるかと思いますが、先ずは仲良くなることから始めることです。



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回答専門家

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(東京都 / 宅地建物取引主任者)
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稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

18 good

法律問題で解決をするよりも・・・?

2010/06/08 19:03 詳細リンク
(3.0)

べバリーさんへ

こんにちは。
パウダーイエローの稲垣史朗です。

私は法律の専門外のリフォームアドバイザーですが、一概に法律で解決をすることに疑問を持ちます。
世の中は全て法律により解決できる問題ばかりではありませんから・・・
もしも、一方的に法律で解決を強硬な手段を取れば取るほど、1階の店舗オーナさんは頑なになり時間とお金を掛けても決して良い解決方向へ進むとは思えません。

問題は如何に1階のオーナーさんが、べバリーさんのお願いを素直に聞き入れてくれるかだと思います。

店舗設計上の排煙設備は、法律上にのっとり適正な設備をしているようですから。
臭いに関する問題解決は非常に難しい問題で~人によっては全然気にしない場合もあるかと思います。
べバリーさんの感じ方と他人の感じ方には、多分に相違があり、その様な不確かな要素では裁判をしても強制力を発揮できる判決は出ないと思います。

それでは、何が一番必要かと言いますと、お互いに相手の状況や立場を理解することから始まります。
店舗オーナは厨房が暑いから、ついつい窓を開けて新鮮な空気を大量に入れたいのでしょう
また、べバリーさんは、自分の部屋に魚を焼くにおいが入り込み迷惑だ・・・

ここで、少し冷静に考えてみませんか?
なぜ窓を開けて寝ていたのですか? それは暑かったからでしょう!
まして1階の店舗の厨房とあらば、それ以上に熱いはずです・・・
お互いに暑いから窓を開けていたことは事実です。


もし、べバリーさんが窓を開けていて、隣の方や上の階の方が、同じように何かの臭いに反応して文句を言われる可能性も無きにしも非ずです! 別に臭いで無くても音に変えてみれば良く理解して頂けると思います。

そこで、今後の進め方ですが? 一度そのお店に食べに行かれてオーナさんの人となりを会話をすることで面識を待たれては如何ですか?
オーナーも文句を言われている人には見向きもしませんが、お店のお客様となると態度が変わるものですから~何回か行かれて、厨房の実態やオーナー厨房での仕事ぶりなどをご覧になることも、少しは考え方が変わる可能性がお互いに秘めている様な気がします。

要するに相手の気持ちを「お互いに理解する」ことで、問題が解決する場合もあると思いますし、無駄なエネルギーと時間とお金を使わない解決方法もあると思います。

店舗
問題解決
裁判
リフォーム
他人

評価・お礼

べバリーさん

ご回答、有難う御座います。確かに、ご指摘の通り、こちらが迷惑を掛ける事も在るかもしれませんが、出来るだけ共同生活をする上に必要なルールを守る事は其の住民の義務でもあると思います。こちらが、窓を開けて寝る事と店舗の厨房が暑いので窓を開ける事とは、同じではないと思います。私の部屋以外、そのマンション以外の一軒家でも、風向きによって、同じような不満を持っている方が沢山居るようです。しかも、既に何度か話し合いをしているようですが、前進していないようです。

稲垣 史朗

少しばかり確認事項の相違があ多様ですね。
既に近隣の方達とも何度も話し合いをされている・・・とありましたが、それでも理解してもらえないということですね!
この様な問題は時間がかかりますが、時間を掛けて行くしかないと思います。
お互いに理解すると言うことは、正直に言って無理な場合もあるかも知れませんが?
短気になってはこじれるばかりですが・・・それではこの不満をどの様に解消すれば良いのやら?
悩みを解決したいのに・・・
ここは、店舗のオーナーに直接抗議をしても無理かと思いますので、やはり仲介業者と弁護士を入れて話し合うしか不満の処理を納得できないかと思いました。
そのマンションを買い戻してくれるような話し合いを仲介業者とされる方が道は開けるのではないかと思います。 但しべバリーさんが、そのマンションをあきらめる意思があればですがね?

専門外の意見で申し訳ございません。

回答専門家

稲垣 史朗
稲垣 史朗
(神奈川県 / リフォームコーディネーター)
パウダーイエロー 代表取締役 兼 チーフデザイナー
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湘南スタイル仕掛人  オシャレデザイナーのG・Gです。

湘南暮らしはのんびりした独特の臭いが漂う街並み。ファッションや住まいもハワイの田舎町を思わせる佇まい。湘南ブランドに憧れて暮らしを始める人が今日もまた・・・優れたデザイン感性とオシャレで粋なG・Gがあなたの住まいの夢を形にします。

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峰平 宣明 専門家

峰平 宣明
マンション管理士

- good

自らの体験談ですが・・・

2010/06/08 21:35 詳細リンク
(3.0)

マンション管理士です。

前職の管理会社在職中に、管理会社担当者として、本件と同様の事例を経験しました。

恐らく貴マンションの管理規約もしくは使用細則に1階店舗の使用に関する何かしらの決まりごと(例えば店舗所有者(使用者)の遵守事項として、騒音・悪臭の発散・振動・危険な行為等他の居住者の迷惑とならないよう充分留意することなど)があるかと思いますが、それをたてにとって止めるようにいきなり言ってしまうと、相手によってはご質問者様の事例のように逆切れされてしまい、そうなるとなかなか話はまとまらなくなります。

もちろん逆切れする相手が悪いのは誰が見ても当たり前なのでしょうが、集合住宅ゆえ、長い目で見ると区分所有者同士がいがみ合わないようにもっていく必要があります。

そのために、私が担当者だった時に取った行動は、
1.決して1回の話し合いで事を片付けようとせずに何度も話をしに足を運ぶこと
2.足を運ぶ間隔をあまり長く空けないようにすること
3.食べ物屋さんなら何度かはそこで客として食事をとること
4.感情論にならないようこちらからは丁重な言動を貫くこと
でした。

当初はご質問者様事例と同様、聞く耳持たずのような態度でしたが、5回目当たりから相手の話し振りが変わってきたのを覚えています。結局エアコンを自ら増設して対処してくれました。

私のこのやり方が最善の方法だったのかどうかご判断はお任せすることに致しますが、長期戦を踏まえて対応することが肝心なのではないでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

補足

◆◆◆ 峰平マンション管理士事務所 ◆◆◆
http://www.office-minehira.com/

管理
マンション管理士
マンション管理
住宅
マンション

評価・お礼

べバリーさん

ご回答、有難う御座いました。早速、理事長さんと管理会社担当者様と今後の対応を検討したいと思います。

回答専門家

峰平 宣明
峰平 宣明
(マンション管理士)
峰平マンション管理士事務所 マンション管理士

目先の利益を追わず、困っている人に徹することを第一とする。

まだまだマンション管理士の認知度が低いので、広く普及していくよう、仕事はなるべく安価で請け負わせて頂いています。また専門家ぶらずにわかり易い言葉での説明を心掛けています。

今林 浩一郎

今林 浩一郎
行政書士

- good

区分所有法に基づく義務違反

2010/06/09 09:52 詳細リンク
(4.0)

法律的視点からご意見申し上げます。区分所有法1条は「1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、 その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とする ことができる」と規定しています。したがって、マンションの各部屋には独立した区分所有権が成立し得ることになります。すると、民法上は各部屋の区分所有権に基づいて物権的請求権が発生し、各部屋の区分所有者は物権的請求権により他の部屋の区分所有者に対して権利行使することができます。

ところで、一階店舗の魚を焼いた煙が他の部屋に迷惑をかけ、それが受忍限度を超える場合には、他の部屋の区分所有者の区分所有権を侵害していることになり、他の部屋の区分所有者は区分所有権に基づく物権的請求権により、当該区分所有者に対し、迷惑行為の防止を請求できると考えます。

具体的には、同法6条1項は「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関 し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定し、これを受けて同法57条1項は「区分所有者が第6条第1項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる」と規定しますから、管理法人組合又は区分所有者集会の決議により当該区分所有者に迷惑行為を止めるように請求できます。

仮に当該区分所有者が迷惑行為を止めず、他の区分所有者に対する影響が重大な場合には当該区分所有者の建物使用を禁止することができます(同法58条1項2項)。

管理
所有権
法律
請求
管理組合

評価・お礼

べバリーさん

法律的な観点からのアドバイス、有難う御座いました。正直、理事長さんや管理会社の担当者も頭を痛めているようです。どこまで、平和的なアプローチをしているのか、もう一度、確認をして見ます。それでも、何も改善がなされなければ、このような法的な手段に出ることも出来ると確認させていただきました。それには、費用も日数も掛かり、しかも、人間関係も悪化することになるかもしれません。だだし、暑いから窓を開けて、ダクトを通さすに煙をドアから出すというのは、やはり、相手の我侭としか判断できません。それによって、住民全体がやな思いをしながら、我慢をしなくてはならないのは可笑しい感じがしています。

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