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対象:不動産売買

抵当権抹消時の必要書類と手続き

住宅・不動産 不動産売買 2010/06/07 16:54

新たに住宅を購入した際に、過去に購入しローン返済中の自己所有のマンションを近々売却することを前提に銀行から融資を受けました。その際に、このマンションにも抵当権が設定されました。(共同担保という言い方をされました。)銀行からは、住宅ローンが複数存在する状態を早く解消したいということで早期の売却を求められており、その際には当然抵当権は抹消しますと言われています。が、今般このマンションを実際に売却しようとしたところ、媒介業者より「買い手がついた場合に本当に抵当権を抹消してくれるのか?」と聞かれ、事情はお伝えしていますが、不安感を払拭できない様子です。このような事例は珍しいのでしょうか。また、抵当権抹消時には、銀行(もしくは保証会社)の承認が必要ではと思いますが、具体的にはどのような手続きや書類が必要になるのでしょうか。

alijoさん ( 東京都 / 男性 / 47歳 )

回答:3件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

銀行側に連絡して下さい

2010/06/07 17:33 詳細リンク

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

登記関係も手がけておりましたので、ご回答いたします。

まず抵当権の共同担保は戸建てなら土地と建物という具合に
一つの債務を担保するためによく取られる手法です。

今回の場合は、新しい住宅の債務を担保にするために
新しい住宅だけでなく、今の住宅も担保に取っている形になります。

そして登記というのは権利者と義務者の共同申請が原則になります。
抵当権の抹消は権利者がご質問者様、義務者が銀行になりますので
銀行側の登記識別情報等の提供がなければ、抵当権を抹消することが
できません。
ですので、仲介業者さんも銀行側が本当に応じてくれるのか、
不安になったものと考えられます。

あくまで、銀行側が追加で取った担保ですので
銀行側に一筆書いて貰う等の対応を依頼してはいかがでしょうか。
銀行側の要望に沿った対応をしているのですから、
基本的には売却をスムーズにする義務は銀行側にもあると思いますので。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

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銀行
抵当権
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沼田 順
沼田 順
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抵当権抹消登記(共同担保物件の抹消)

2010/06/07 17:35 詳細リンク

事例としては普通にある話です。売主側の売り物件を預かる立場としてその媒介業者としては入り口をしっかりと固めておく必要があるから事前に確認されているのかと思います。


お問い合わせのメッセージから推測しますと、新規の融資をした銀行では、既存物件を売却前提で住居の「先行取得」という形で融資を実行されたということかと思います。


つまり、銀行の稟議で「古い物件は新規物件後速やかに売るので先に融資をします」という様な内容を上げているのではないかと思います。(それは融資の前に説明されたと思います。)


という事は売却前提で融資した銀行が古い物件の売却において抵当権の抹消に応じない理屈はないと思います。再度確認されたら宜しいと思います。(また、念の為に物件売却後に融資額の変更が有るか否かも確認されれば完全でしょう…内入れ返済(一部期限前返済)の必要性があるかないかです。)


また、抵当権抹消書類には司法書士への委任状、銀行からの委任状等が含まれますが、通常は売却が決まり不動産売買の契約が成立した後に気にする事になります。


一点不明な所は古い物件(売却する物件)の抵当権の状態です。共同担保で取った銀行のみの抵当権か、他行からの借入があってその2番手として新規に融資した銀行が入っているのかそれは確認が必要です。もし、1番が他の銀行で、2番が最近融資を受けた銀行となるのであれば、1番手と2番手の銀行共に抹消額を確認された方が宜しいです。

司法書士
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向井 啓和
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真山 英二
不動産コンサルタント

- good

抵当権のついた物件の売買について

2010/06/07 20:50 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

抵当権(共同担保を含む)が設定されている物件の
売買は普通にあることです。
売主は、通常、売買残代金を受領してそのお金で
抵当権を抹消します。

通常、不動産売買契約書上、抵当権の抹消義務は売主にあります。
従って、抵当権が抹消できなくて困るのは、本当は売主です。
仮に、売買契約を結んで、抵当権が抹消できなければ
売主の違約行為となり、買主から売主へ違約金の請求対象となります。

基本的に「alijo」さんが、きちんと抵当権を抹消できるのかどうかを
金融機関に確認をしておく必要があります。
今回は、通常の金融機関から住宅ローンの融資を受けて、
その抵当権であれば特に問題はないと思います。

抵当権の抹消に必要な書類等に関しては、
登記の専門家である司法書士に依頼をして
手続きを行ってもらいますので、
「alijo」個人で特に気にする必要はありません。

買主の媒介業者は、
確認のために聞いているだけだとは思いますが、
本当に抵当権の抹消ができるのかどうか
不安に感じているとしたら、
あまり不動産の取引に慣れていない業者だと思います。

ただし、仮に抵当権の金額が不動産の本体価格よりも大きい場合
(見た目上債務超過の場合)には、実際のローン残債を確認し、
必要であれば、手付金の預かり処理等を行うことで、
買主の不安を払拭することが一般的です。

抵当権の抹消に関しては、売主である「alijo」さんに責任があるので、
まずは、金融機関と相談して売却を行ってください。

すこしでもお役に立てれば幸いです。

司法書士
抵当権
不動産売買
売却
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真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
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