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対象:住宅・不動産トラブル

新築住宅を未入居で転売した時のアフターサービスについて

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/07 15:36

工事中の新築住宅(木造3階建)を契約したのですが、事情があって転売する事になりました。完成前に転売先も決まったので、完成時に一旦書面上での引渡しを受け、即日転得者様へ引き渡しましたが、工務店から第三者に譲渡したので1年・2年のアフターサービスの対応が出来ません(有償になる)と言われ困っております。
工務店からの引渡しから日数が経っているのならまだしも、引渡即、尚且つ未入居で転売しているのに対応できないということに納得できません。こちら側として取れる対抗手段は無いでしょうか?宜しくアドバイスお願い致します。

補足

2010/06/07 15:36

確かにアフターサービス基準には免責事項として、第三者に譲渡した時と書いてありました・・・。

のりあきさん ( 兵庫県 / 男性 / 46歳 )

回答:4件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

7 good

転売されると、アフターサービスの無償提供は厳しいと考えられます

2010/06/07 16:08 詳細リンク

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

基本的にアフターサービスの無償提供は、付加価値を付けるための
サービスであることが多いです。

事例は違いますが、大手不動産会社のマンションでも
アフターサービスの提供は、その不動産会社から直接取得した人しか
対象になりませんという事例がありました。

ご質問から、転得者様の保存登記になっており、登記上も自分が登場して
いないため、ご質問者様も疑問に感じていらっしゃるのではと思いますが
結局は、この物件は中間省略登記という形になっているため、
対抗するのはなかなか難しいと思います。

アフターサービスの値段を引き下げる交渉をしてみてはいかがでしょうか
(工務店もリスクを負わなくて済んだという事情も読み取れます)

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

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回答専門家

沼田 順
沼田 順
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鈴木 豪一郎 専門家

鈴木 豪一郎
宅地建物取引主任者

6 good

品格法・瑕疵担保責任・アフターサービス

2010/06/07 16:17 詳細リンク

のりあきさん

不動産ドクターの鈴木豪一郎です。
のりあきさんのおっしゃる“アフターサービス”とは定期点検業務のことでしょうか?

良く言う
A・瑕疵担保責任(2年保証)
B・住宅の品質確保の促進に関する法律(10年保証)と
C・アフターサービス(定期点検など)

はそれぞれ別物です。


おそらくA・瑕疵担保責任のことをおっしゃっていると思いますので
その仮定でお話しします。


第三者に転売されるとメーカーとしてはその責任が消滅します。

つまり、のりあきさんも転得者さんもメーカーからの保証は受けられません。
しかし、(私の場合は)売却する際に、メーカーに対してA/B/Cを転得者さんに継承させたいので認めてほしい旨を願い出て保証書やアフターサービス書などを転得者さん名に変えてもらうことはよく行います。

しかし、それを認めてくれるかどうかはあくまでメーカーの善意ですのでそこはお話合いになります。

補足

気になる点として、のりあきさんから転得者さんへの契約において
瑕疵担保免責になっていますか?
個人間売買であれば、「瑕疵担保責任は負わない」むねの契約が可能です。

仲介業者によっては「引き渡しから2ヶ月間は売主(のりあきさん)が瑕疵担保責任を負う」
などと勝手に入れてしまっているケースがあります。

その場合、のりあきさんはメーカーからの保証が受けられない一方で
転得者さんには保証をしなければいけなくなります。



ご確認ください。

瑕疵担保責任
売却
住宅
不動産
保証

回答専門家

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(東京都 / 宅地建物取引主任者)
不動産クリニック 株式会社常盤不動産 代表取締役 主席コンサルタント
03-6410-3630
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産クリニック 不動産総合ドクター

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新築未入居の転売後のアフターサービスに関して

2010/06/07 20:19 詳細リンク

お問い合わせの内容から推測しますと事前に売主に何も確認せずに転売されたのでは無いかと思いますが、そうすると売主としては約款に基づいて対応というのが通常かと思います。


彼らの立場に立つと、第一取得者であるのりあき様を買主として信頼して売却した事かと思います。「信頼して売却」というのはこの人ならば物件の細かい問題を指摘して来ないだろう。非合理的な事は言ってこないだろうという信頼です。


ところがそれが全く彼らの関知し得ない第三者へ所有権が移ったという事であれば、本来であれば彼らは買主として選ばなかった望ましくない第三者が新所有者である可能性もあります。売主としてはあまりにも細かい買主、クレーマーには物件を売らなかったかもしれません。


あくまでも契約自由の原則ですので、売主も買主を選ぶ自由があるからです。


契約的には弱そうに思われます。もし、事前に売主に確認を取ってそれが翻ったとなると別ですが…


売主には対抗するというよりはお願いして、又、転売益の一部を多少吐き出してもアフターサービスを維持してもらう様にするのが良い様に思われます。もし、保障が無くなった場合には、保障があるという前提で転売契約をしている場合は今度は転売先の買主から違約金を請求される可能性もありますので…

補足

不動産投資や不動産売買に関してブログしておりますのでご参考まで

http://blog.minato-am.com/

問題
所有権

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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小向 裕

小向 裕
不動産コンサルタント

1 good

非常に難しいと理解します。

2010/06/07 16:24 詳細リンク
(4.0)

初めまして、不動産コンサルタントの小向と申します。

最初の新築住宅の契約の当事者はあくまでも、工務店とのりあき氏との直接的な契約であります。

のりあき氏が購入された不動産(住宅)を自己使用(居住)しようが、転売しようが、賃貸運用しようが、自由です。

しかしながら、契約書や重要事項説明書に記載のあるように、第三者に譲渡した際にはアフターサービス規準は適用とならない旨の記載があるのはごく一般的です。
(私の場合、マンションが多かったのですが。)

ご自身が売主として、売却する際のリスクというのは、当然認識する必要があり、購入した住宅を使用しているのかいないのかというのは、全く何ら影響しません。

中古物件の場合には、当然売主としての責任は負うこととなります。

ご自身が転売された際の、売買契約書や重要事項説明書をどのような内容で作成されたのかや、アフターサービスについての記載内容などについて、どのように買主の方に説明されたのかなどが重要です。

不動産取引にリスクは必ずあるものです。(取引に潜在するリスクを分析して、理解して、自分が納得してからでないと、取引をしてはいけないと私は常に考えています。)

予め、リスクを充分に理解せずに安易に契約を締結しますと、手痛いことがご自分の身にふりかかることがありうるのです。


利用(居住)しているか否かというのは、問題ではありませんので、各種の書類(重要事項説明書やアフターサービス規準書)などに記載されている内容に則したものとなります。


工務店に、転売した第三者に対して、アフターサービスを行うようにしていただく事は、困難であろうかと思料致します。(詳細の書類を拝見していませんので、あくまでも一般論となりますが。)




以上

補足

転ばぬ先の杖

不動産取引は、事前のリスクマネジメントが重要です。(後から気づいたのでは手遅れということにもなりかねません。)

※売買契約書チェックサービスや、個別相談サービスなど以外にも、様々な形で柔軟に対応することは可能です。

ブログ ⇒ http://fanblogs.jp/iimansion/

問題
取引
契約書
売買
住宅

評価・お礼

のりあきさん

ありがとうございます。

小向 裕

小向 裕

のりあき様

評価いただき有難うございます。
不動産の取引というのは、相手があることです。
特に百戦錬磨のプロと対峙する時などでは、事後ではなく事前に信頼できる専門家(プロ)にご相談されることが、リスクをミニマイズできる最善の方法だと思われます。
ご自身が時間と労力をかけて学ぶよりも、専門家にアウトソーシングした方が効率が良いでしょう。

課題や問題点がクリアできるとよいですね。


以上


不動産コンサルタント 小向 裕

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