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住宅

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/07 12:32

都内に一戸建ての住宅を購入契約いたしましたが、キャンセルしたほうが良いのか
真剣になやんでいます。

購入物件6163万円、諸経費込みの頭金800万円、銀行借り入れ5600万円
の予定です。

主人
年収は1100万円、私は専業主婦、子供二人(小学校3年生、年長)中学校受験などは考えていませんが高校は状況により私立も考えています。基本公立で考えています。将来転勤族なので、単身赴任も考えています。

ローンは変動金利で3600万円、フラットSで2000万円を予定しております。

契約をキャンセルした場合350万円の手付け金は返ってきません。

この先ちゃんとローンを返済し子供を大学まで出す事ができるのか、不安で夜も眠れません。

学資保険等は一応かけております。住宅ローン破産と最近良く聞きますので怖くて
キャンセルするべきか悩んでいます。どうか、ご意見をお聞かせ下さい。宜しくお願い致します。

hirorinmamaさん ( 神奈川県 / 女性 / 39歳 )

回答:9件

鈴木 豪一郎 専門家

鈴木 豪一郎
宅地建物取引主任者

5 good

最悪の場合のシミュレーション

2010/06/07 15:05 詳細リンク

hirorinmamaさん



不動産クリニックの鈴木豪一郎です。

ご不安な様子が伝わってきます。

さて、家を買う場合にはそのような不安はつきものです。
前出の専門家の方以外のアドヴァイスとして以下の検証をすることをお勧めします。



万一将来返済が厳しくなったときに、
1.支払うローン金額と同じかそれ以上の賃料で“貸せるのか”
2.残債以上で“売却できるのか”

この二つが賄えれば、なにかあっても売ればいい・貸せばいいということになります。
ただし、この検証は今回の売買に関する不動産業者(分譲主や仲介)以外に査定してもらう必要があります。
利害関係のある業者ですと“色眼鏡”で数字が出てくることになります。

その査定は、複数の会社にしてもらうことをお勧めします。
ただし、将来的な予測にすぎないので確定的な判断材料にはなりませんが、
参考になると思います。

家を買うのは一生の大仕事です。
手付金がもったいないということだけでは判断になりませんので
シッカリした検証と解析が必要です。

シミュレーション
解析
不動産
返済
ローン

回答専門家

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(東京都 / 宅地建物取引主任者)
不動産クリニック 株式会社常盤不動産 代表取締役 主席コンサルタント
03-6410-3630
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産クリニック 不動産総合ドクター

不動産売買にはトラブルや落とし穴がつきもの・・・“重要事項説明”だけではそれらは回避できない。不動産購入売却は人生の一大イベント850件以上のケーススタディーに基づき、細心の注意力と最新の技術で“安全”“安心”“満足”を目指します。

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沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

2 good

全額をフラットSで考え直されるといかかでしょうか

2010/06/07 15:12 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

公庫勤務時代には無理な借り入れで苦労された方の
相談にものってきましたので、お気持ちは良くわかります。

まず借入額に関しましては、銀行の審査金利4%で試算しても
大丈夫と考えられますが、変動金利の割合が高いのが気になります。
まず全期間固定金利のフラット35Sで返済額がどうなるのか確認され
お子様の教育費等に支障が出ないのかを確認してみて下さい。

また疾病保障付付きにして、ご主人に何かあった場合のリスクを減らすことも
大切かと思います。

但し、ご主人のお給料が変動する仕事であるとか、奥様しかわからない家庭の事情等が
おありでしたら、私は手付け放棄する選択肢も充分正しい選択肢だと思います。

恐らく、この契約は何となく話のペースに乗せられて、そのまま進んでいってしまったのでは
ないのでしょうか。

たいていの方は、借り入れ金額が3000万円を超えると不安になりますので
その金額が5000万円になるとさらに不安になるのは仕方のないことです。

全期間固定金利で変動金利リスクをなくし、返済額を確定させた上で
一度家族会議でご相談されるのが、よろしいかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

私のブログでは住宅の入口から出口まで、経験を基に記事を書いております。
よろしければご訪問下さい。(日本ブログ村1位です)
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

住宅
不安
教育費
住宅ローン
返済

評価・お礼

hirorinmamaさん

ご回答ありがとうございます。

全部フラットsにして安心感をとりたいのですが、返済金額が多くなるのでよく考えて
もう少しフラットの分を多くするなども検討してみたいです。

ブログを拝見させていただきました。フラットSの申込みが12月末で、予算になったら終了とあったのですが、今回の物件の引渡しがおそらく12月初旬なのですが、もう借りられないと
いう事も考えられますか?

一応、主人のお給料は変動は無く、特に家庭の事情としましては転勤があるので、その期間貸すか単身赴任になるかの問題があるくらいです。

沼田 順

高評価並びにブログへのご訪問、ありがとうございました。

確かにフラットSは当初10年間の金利1%引き下げもあり
私の知り合いの銀行の担当者からも、フラットSにお客様が
流れているという話は聞いております。

政府系の金融機関のため、募集金額があるのは確かであり
予想以上に申込はあるだろうと思います。

しかし、物件の引渡が12月初旬ということは、もう少し前の
申込になりますので、正直な所、微妙な感じです。

以下のHPが機構の案内のページです。終了する約3週間前に
HPで発表すると確かに書いています。
HP横のコールセンターに確認されても良いかと思います。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

また、ご主人のお給料に変動がないのであれば、
前向きにご検討されてもよろしいのではないでしょうか。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

小野寺 永吏 専門家

小野寺 永吏
ファイナンシャルプランナー、ライター

3 good

具体的に考えてみてはどうでしょう。

2010/06/07 15:20 詳細リンク

ご不安になる気持ち、わかります。
先行きが見通しにくい今、
住宅ローンをちゃんと返していけるのか、
子どもを大学まで出せるのが心配になりますよね。
漠然と考えていると、かえって不安になりますので、
数字で具体的に考えてみてはいかがでしょうか?


1.家計を把握して、月々のローンの返済額は
家計からみてムリがないのかどうか?
2.ご家族のライフイベント表をつくり、
今後の予定(お子さんの進学など)を把握し、
どれだけ予算が必要になるか書いてみる。
3.お子さんの教育費に学資保険で用意できる分と
今後、用意する分を考えてみる。

それで、ある程度、メドが立つでしょうか?
変動金利型の場合、金利が上昇すれば、返済額も変わりますので、
上昇した場合のシミュレーションもしてみましょう。

だんな様と話し合われて、不安に思っていることの対策を
具体的に考えられるといいと思いますよ。
いざというときには、奥様が働きに出られるとか、
家計を見直して、繰上げ返済にまわしていくなど。

せっかくのマイホーム購入ですから、
楽しい生活が送れるようにするのが一番ですね。

住宅ローン
返済
家計

回答専門家

小野寺 永吏
小野寺 永吏
(宮城県 / ファイナンシャルプランナー、ライター)

自分らしく生きるために、お金のことを考えてみませんか?

お金の不安に向き合うとスッキリして、自分らしい生き方ができます。「ライフプランをクリアにし、お金の計画・対策を立てる」ためのお手伝いをします。記事の執筆、セミナー講師や相談などを通じて、幸せに生きるためのお金の知識をお伝えしています。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅購入の件

2010/06/07 16:39 詳細リンク

hirorinmamaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『住宅ローン破産と最近よく聞きますので怖くてキャンセルするべきか悩んでいます。』につきまして、hirorinmamaさんもそうですが、住宅を購入するためにこれだけの借金をするのですから、将来無事に返済していくことができるのか?また、お子様の教育資金に支障をきたすようなことがないのか?など、誰でも不安になってしまうのも仕方がないと考えます。

このような不安を解消する方法として、毎月の住宅ローン返済額、毎月の基本生活費やお子様の今後かかるようになる教育資金などのライフイベント資金などを時系列にデータを整理したうえで、ご主人様の収入を含めて、住宅ローンを組んでも家計が成り立っていくかどうかをキャッシュフロー表を作成して、予めシミュレーションしていただくことをおすすめします。

教育資金なども見積もったキャッシュフロー表ですから、将来の資金残高を推移を予め把握することができますので、万が一、途中から家計が成り立たなくなってしまうようなシミュレーションなってしまっても、予め把握しておくことで今のうちから資金対策を行うこともできます。

ファイナンシャル・プランナーはこのようなマネープランのご提案が専門となりますので、多少費用がかかってしまいますが、きっとhirorinmamaさんの不安を解消してもらえると考えます。

以上、ちょっと宣伝もしてしまいましたが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
シミュレーション
対策
費用
計画

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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住宅購入の良し悪し

2010/06/08 02:22 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、基本的なことですが、この物件は気に入られて契約したかと思います。
そう考えると、キャンセルする場合にはよく検討されてから判断されてはと思います。

私共にも、契約後にキャンセルしたい旨の相談はよくありますが、その理由は契約自体にトラブルがあったり、充分検討しないまま営業マンに押し切られた場合などが多いものです。


そこで、まず物件の内容はどうか?判断しなくてはなりません。

間取りや立地、土地の大きさや形状などはどうでしょうか?


また、資金的にはどうか?
ローン商品の選択や自己資金の出し方、購入後の生活状況などを検討しなくてはなりません。

ご心配のローンの商品選択には、色々な考え方があり、一慨に正解はこれとは言えないものです。

現在では、金利上昇のリスクヘッジを半々に考えているかと思いますが、ご自身が心配症であれば、長期固定の商品を選択して安定した返済をされることかと思います。

家計的には将来の計画もしやすいので、ある意味お勧めではあります。


最終的にはご夫婦のご判断にはなりますが、キャンセルされる前に、物件の良し悪しも含めてローンや保険といった相談を専門家の方にされてはと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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寺岡 孝
寺岡 孝
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前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

5 good

手付け放棄のキャンセルは、もったいないです。

2010/06/07 13:23 詳細リンク
(5.0)

こんにちは hirorinmamaさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

住宅は高額商品ですので、将来の不安でお悩みの気持ちよく分かります。

この質問の内容では、資金面の不安しか分かりませんが、余程の事情がない限り、手付けを放棄してまでキャンセルすることはもったいないです。

まずは、頭のなかを整理するためにも、具体的にいくつかのシミュレーションをして、数字で把握するようにして下さい。

現在の年収、家族構成から、今の資金計画で住宅ローンを組んだとしても、充分な貯蓄は可能かと思われます。

シミュレーションをする際には、変動金利の住宅ローンを組んだ後の金利が上昇した場合のリスクを避けるために、繰上返済ができる家計かどうかがポイントになります。

まず、今の家計の見直しをして、毎月(年間)どれだけ貯蓄ができるかを確認して下さい。

そして、住宅ローンの金利が例えば、金利が5年ごとに1%上昇した場合に返済額がどうなるのか、教育費の上昇も考慮した場合に家計は成り立つかどうかを確認します。

ご主人様の収入が今後も続くかどうか、万一長期の病気等で収入が減ったら等、マイナス思考で考えると不安は増幅する一方です。

貯蓄計画を立てて、住宅ローンは繰上返済で早めに完済するんだ、万一収入が減少した場合には、奥様がパート等で働くぞ、など将来の目標と強い意志を持って、家計のやりくりをしっかりやることが必要です。

ひとりで悩まず、住宅購入を機に、ご夫婦でよく話し合って意識を共有するようにしてください。

hirorinmamaさんの不安解消の一助になれば幸いです。

不安
教育費
住宅ローン
返済
家計見直し

評価・お礼

hirorinmamaさん

ご回答いただきありがとうございます。
やはり契約金を捨ててまで解約するほど無理ではないという事でしょうか。
私の心配な気持ちで主人のマイホームへの夢を諦めさせてしまうのは良いこととは私も思えません。シュミレーションとはどのようにし年にどのくらい貯めて繰り上げ返済すれば良いのかなどぜんぜんわからないので余計心配なのだと思います。

心配するならば私もパートに出て、3万でも良いから稼ごうと思いました。
不安はまだまだ尽きないですが、これを何とか乗り越えようと毎日がんばっていきます。
本当にありがとうございました。

前野 稔

前野 稔

hirorinmamaさんへ

このたびは高評価いただきありがとうございました。

資金面以外に深刻な問題があるのでしたら、解約という選択肢もあるかもしれません。
しかし、ご主人様は前向きで奥様がご心配されているのでしたら、その心配をご主人様にお話してみてください。

シミュレーションについては、あくまで仮定の数字ではありますが、数字を確認することではっきりとした方向性を見出すこともできます。

また、何かお困りのことがありましたらご連絡ください。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

キャッシュフロー表で確認ください!

2010/06/07 13:41 詳細リンク
(5.0)

hirorinmamaさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご心労お察し致します。
まず、今お伺いしている情報では明確なご回答ができないことをご理解ください。

その理由は、ご主人のご年齢や月々の必要生活費、そして車の有無や買換えサイクル
などその他様々な要件が不明確なためです。


前提条件として、毎月預貯金を15万前後され、車のも1台所有し、買換えは8年
毎に300万円相当のものを購入、そしてお子様は大学以外は公立へ進学されると
した場合ですが、お子様が大学へ進学されたころから預貯金が年々減少し、家計的に
は負担が大きくなる可能性を感じます。

これは私の私見ですがお子様がお2人いらっしゃる場合は、年収の3倍から4倍まで
の借入額を上限にすべきだと考えています。この基準から考えても、少々借入額が
大きいように思います。

ただしこの先、奥様が就業をお考えであれば、返済のリスクは大きく変わってこられる
イメージがありますので、この点もご検討されてはいかかでしょうか。


最後に、将来のキャッシュフローをご確認された方がより明確に不安要素の把握が
でき、その対策も考慮し易くなると思いますのでご検討なさってみてください。
ちなみに、キャッシュフロー表とはこのようなものです。
http://eye-plus.verse.jp/cashsample1.html

すでに、ご契約を済まされておられますのでご慎重にご検討ください。


EYE-PLUSでは、ネット上でキャッシュフロー表の作成に取り組んでおります
ので宜しければご活用ください。
http://eye-plus.verse.jp/kakeisindan.html

確認
不安
キャッシュフロー
返済
家計

評価・お礼

hirorinmamaさん

ご回答ありがとうございます。
やはり借入額が多すぎるという事ですね。
やはり思い切って解約に踏み切った方がよいのでしょうか。

もし私もパートに出て働くならば月5-6万でもかなり破綻のリスクは無くなるのでしょうか?

西垣戸  重成

西垣戸  重成

hirorinmamaさんご返信、及び高評価をいただき有難うございます。
辛口なアドバイスで申し訳ありません。専門家からのアドバイスがふたつの方向に分れていますから判断に苦しみますよね。

回答欄でご紹介させていただいたものですが、ネット上でキャッシュフロー表の作成サポートに取り組んでおります。これは、平均寿命までのお金の流れを確認いただくための資料です。有料ですが、もしご興味があればご利用下さい。将来の負担がどのようなものかお分りいただけると思います。

中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

5 good

前向きにいいプランニングを考えてみましょう。

2010/06/07 14:07 詳細リンク
(5.0)

hirorinmamaさん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。

不動産売買から住宅ローンのあっせん業務を日常業務として活動しております。

今回のご相談ですが、ご契約した物件についての不満があるのでしょうか?
不満はなく住宅ローンの返済とお子様の教育費等の負担が不安なのでしょうか?

ご相談内容からですと住宅ローンの返済については問題はないと思います。

キャンセルしようと悩まれる前に、

まず、ご家族のライフイベント表を作成しお子様の教育費が
何年後にどれくらい負担になるかなどを検証して住宅ローンの
借入方法、返済方法などを検討することをお勧めします。

例えば・・・

変動金利とフラット35Sの借入金額を調整し、お子様の教育費の負担が
かかる時期までに繰上げ返済(もしくは完済)をし月々の返済を軽減するような
プランニングも可能かと思われます。(また、奥様もパート収入を得るなど)

また、それと同時にご家族の保険の見直し等をすることで負担軽減できる場合も
あります。


350万円の手付金を放棄することで簡単にキャンセルできます。

でも、その前に
hirorinmamaさんの不安、悩み、迷いを解消できるような専門家との
相談をされることをお勧めします。

それから、冷静に判断されるとよろしいかと思います。
(それでも、不安で夜も眠れず、ローン破たんの怖さが感じられるのであれば350万円の
放棄も、健康面や精神面を考えると損得の問題ではないと思います。)


hirorinmamaさんの不安、悩み、迷いの解消に少しでもお役にたてれば幸いです。


ライフクリエイト
中島 正志

不動産売買
売買
住宅
不動産
住宅ローン

評価・お礼

hirorinmamaさん

ご回答ありがとうございます。

購入物件には不満があるわけではありません。
ただただ返済可能か、どのくらいの生活を切り詰めなくてはならないのか、子供の習い事なども
すべてやめさせていかなくてはならない、主人の単身赴任の期間の負担額など、考えたらきりが無いです。
私がパートに出ていくらくらい稼げれば大丈夫なのかもわからないです。
いろんな方のアドバイスもまちまちなので、大丈夫とおっしゃってくださる方もいますが、
かなり破産のリスクがあるとおっしゃる方もいますので・・・

ご意見ありがとうございました。

中島 正志

中島 正志

hirorinmamaさん

評価いただきありがとうございます。

いろいろなアドバイスがありますが、不安が解消されれば問題ないと思います。

まずは、hirorinmamaさんの価値観や優先順位を反映させた財政プランを作成して
専門家に相談することをお勧めします。

そうすることで、今後の人生プランの優先順位が決まり、これらの優先順位を
守るための目標ができるはずです。住宅ローン返済、教育費等の優先時期が明確になれば
どれくらいのパートー収入が必要になるかわるのではないでしょうか?

行ったことのない場所でも、地図があればいけるのと同じように
「財政プラン、人生プラン」があればゴールにたどり着けると思いますよ。

気になる専門家に相談して提案、アドバイスをもらいましょう。

ライフクリエイト 中島 正志

島津 勝仁

島津 勝仁
ファイナンシャルプランナー

3 good

ご心配よくわかります。

2010/06/07 14:43 詳細リンク
(5.0)

hirorinmamaさん こんにちは

ファイナンシャルプランナーでモーゲージプランナーの島津と申します。
確かに高額な買い物であり、今の経済情勢からの不安ご推察致します。

現状の金利水準から行きますと、35年ローンと考えても、16.5万円程度の返済額となりますね。お子様の教育費用も、高校まで公立としても厚生労働省の調査によれば600万円弱は平均的にかかると言われていますが、現状のご主人の年収から考えましたら、返せない額では無いと思います。

但し、基本的な生活費、教育費用、固定資産税等の税金支出、保険料やご家族の趣味に要する費用、またご主人が転勤族との事ですので単身赴任の場合の費用予測等、様々な支出と収入とのバランスから、返済し続ける事が可能か、良くシュミレーションをされた方が宜しいと思います。このような専門家もおりますし、もちろん私でも相談に乗る事は可能です。

常識的には、350万円をどぶに捨てってしまうのは非常にもったいないので、お決めになった選択肢の中でどのようにご家族が協力して返済されていくのかお考えになるのが良いと思いますが。場合によっては、ご契約をキャンセルされたとしても、もっと割安な住宅で良い選択肢が見つかる可能性もあるのかもしれません。

是非、今一度足元を見つめ直してみることをお勧めすると共に、hirorinmamaさんが
より良い暮らしとなりますよう祈念します。

シミュレーション
ファイナンシャルプランナー
計画
保険
ローン

評価・お礼

hirorinmamaさん

ご回答ありがとうございます。

やはりキャンセルして、格安な物件を見つけた方がよいのでしょうか?
シュミレーションをどのようにしたら良いのかもわからず、ただ私がパートで働けば何とか
なるものなら、がんばってみた方が良いようにも思います。

島津 勝仁

島津 勝仁

評価頂き有難うございます。

シュミレーションと言いましても、簡単に行うなら家計簿の延長上で、現在から将来にわたって
発生すると予想される費用項目を出来る限り洗い出してみて下さい。その上で、ご主人の収入+奥様のパート収入(予測)との対比で、貯蓄出来る金額が多くあれば有るほど、堅実に暮らして行ける
と思われます。限られたこの場で全てをお伝えするのは中々難しいのですが、お話しぶりから推測しますとhirorinmamaさんがパートで頑張られたら、その分が貯蓄に回っていくような感じになるのではないでしょうか。

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