離婚後の住宅ローン整理について - 離婚問題 - 専門家プロファイル

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離婚後の住宅ローン整理について

2010/06/06 17:58

離婚して1年半程経過しております。
離婚時に共有名義の持ち家があり、住宅ローンは現在も全額元夫が支払いつづけています。(ローン持ち分は「元夫7:当方3」です)
持ち家には元夫とその家族が居住しています。

離婚時に以下の取り決めをしております。
1.住宅ローンは元夫が払い続ける
2.当方持ち分のローンが完済した時点で、土地建物名義を元夫に移譲する。
3.当方からローン借り換えの申し出が出来る。

銀行には離婚の事実を伝えず、私名義のまま元夫がローンを支払っているので、
問題があるのではないかと心配です。

元夫に何度かローンの一本化をお願いしているのですが、借り換えが出来ない
との事で受け入れてもらえません。

この件について、以下を質問させていただきたいと思います。

1.銀行に離婚した事実を伝えない事は問題にならないでしょうか?

2.離婚後財産分与は2年以内に完了する必要があると聞きましたが、
このまま上記のような状態を続けると贈与税が発生しないでしょうか?

3.私名義のローンを元夫名義に変更したいのですが、どのような方策が
考えられますでしょうか?

4.もし上記問題を第3者に相談するとすれば、弁護士、司法書士、
どちらに依頼すべき事柄でしょうか?

以上について、よろしくご教授ください。

補足

2010/06/06 17:58

重要事項を書き漏らしておりましたので重ねて質問させていただきます。
よろしければご回答をお願い申し上げます。

ローン契約が、お互いの連帯保証人となっております。
ローン名義を一本化する、且つ連帯保証人からも抜けたいと思っております。
この点について銀行に交渉可能でしょうか?

状況としては、平成18年11月からローン返済を開始しており、これまで一度も返済が
遅れた事はありません。

土地 7:3
建物 7:3
で合計4本のローンを組んでおり、そのうち1本(当方名義)は繰り上げ返済により、
平成20年頃に完済しております。

相手方は銀行に伝えると、一括で返済する事を求められるのではないかと
危惧しており、名義変更の手続きに踏み切れないようです。

以上、よろしくお願いいたします。

gerugeru12さん ( 大阪府 / 女性 / 32歳 )

回答:6件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

2 good

「金銭消費貸借契約書」に当初どう記載されているか確かめましょう

2010/06/06 20:18 詳細リンク
(5.0)

FP(アイリスコンサルタント)の野口です。
契約書を一度確かめてください。

多分、「結婚」が共有、ローン契約の絶対条件になっていないと思います。
1、借主に重大な事項変更が起きたときは、貸主(保証会社)に通知するなどの項目があれば通知する必要があります。
2、離婚後の財産分与の期限は、財産分与でもめていて裁判などをするときの期限です。
双方が、合意していれば期限はありません。
3、ローン名義を一本化するには、ローン会社(保証会社)に連絡して、変更願いをすれば応じてくれます。銀行を通じて行うのが良いでしょう。(銀行に知らせることになりますが)
4、第3者に相談は、特に必要ないです。ローンが延滞とか、リスケなどの問題、がなく元ご主人が今後も返済されるのであれば、問題ありません。

離婚時の事項が守っていけるのであれば。
借換は通常利息の低減などの変更をするときで、元ご主人が現状で全額負担しているのであればあえて借換をしなくても貴女の負担ははありませんからーー。

コンサルタント
消費
契約書
貸借
条件

評価・お礼

gerugeru12さん

丁寧なご回答をいただきましてありがとうございます。
記載いただいた内容、大変参考になります。

あわせて、重要事項を記載漏れしておりましたので補足で記入しました。
よろしければ再度補足内容についてもお答えいただけますでしょうか?

よろしくお願いいたします。

野口 豊一

高い評価有難う御座います。
元夫がローン完済まで順調に支払ってくれば問題ないのですが、これが不安で貴女の形式上の債務者兼連帯保証人でしたら早急に実態を銀行(ローン会社)へ通知したほうが良いです。あなたもこれを消した法が、安心です。
元夫の支払能力、信用度があれば銀行は手数料だけで、簡単に変更契約に応じてくれる筈。
一括返済を求めることはありません。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

26 good

できるだけ早めに債務引受を申請して下さい

2010/06/06 20:55 詳細リンク
(4.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

公庫勤務時代に離婚等で債務引受(旦那様と奥様の連帯債務から旦那様のみの
単独債務に変更すること)等を担当したことがありますので、
あくまで銀行側の観点からご回答いたします。

まずご質問を拝見する限り、ご質問者様は持分をもたれていて
連帯債務者にも入っていると読み取れますので、
その前提でご回答いたします。

1質問者様も連帯債務者の場合は、上記の債務引受が必要になりますので
早急に連絡して下さい

2名義を全て元旦那様名義に戻した段階で贈与の疑いは晴れますが、今の状態では
グレーゾーンということになります

3普通は上記の債務引受の申請を銀行側に申出て債務を一本化します。
ただし、元旦那様だけでは返済負担率をオーバーしてしまう場合等は
同居のご家族と収入合算するなど、それなりの対応を求められます。
そして、登記を単独名義にします。

4離婚問題専門の弁護士はたいてい、登記に関しては司法書士と提携していますので
まずは離婚問題に詳しい弁護士にご相談されると良いと思います。

順番的にはまず弁護士にご相談されてから、行動された方が無難です。

蛇足ですが、残りの返済期間が短い場合はそのまま返済されて完済してしまう
お客様も中にはいらっしゃいます。但し、延滞した場合はこの対応はかなりの
ペナルティを受けることになります。

以上はあくまで一般論ですが、
参考にしていただけますと幸いです。

沼田 順

登記
名義
離婚
債務
返済

評価・お礼

gerugeru12さん

ご回答ありがあとうございました。

アドバイスいただいた内容に従い、弁護士費用を調べてみましたが、
着手金だけで30万~という事で、弁護士さんに相談するのは今のところ見送ろうと思います。

現状ではグレーな点が多いため、なるべく早く解決しようと思います。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

当初からペアローンとわかっていれば
もう少し適切なアドバイスが出来たかも知れません。

ペアローンを組んで、その後に離婚が生じることは
銀行側もある程度承知していますので、
離婚を告知しても一括返済を求められることは
ありません。

そしてこのような場合に債務を一本化しようというのは
誰でも考えることだと思います。

離婚したけれども、対処方法はないかを
素直に銀行に相談されるのが結局は一番早道なような気がします。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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離婚後の住宅ローンの件

2010/06/07 11:55 詳細リンク

gerugeru12さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
毎月遅滞なく住宅ローンを返済していれば特に問題はないと思われますが、念のため融資先の金融機関にも確認をしておくことをお勧め致します。

質問2について
離婚時の財産分与につきまして、いつまでに完了させなければいけないという定めは民法などには、特段定めがなかったと思われます。

尚、離婚時の財産分与につきまして、課税されるようなことはなかったと思われますが、残念ながらファイナンシャル・プランナーは税金に関しては専門家ではありませんので、最寄りの税務署で確認するようにしてください。

質問3について
現在、ご主人様との共有名義になっている不動産をご主人様だけの名義に変更するためには、一般的には不動産売買契約書を作成・締結したうえで、gerugeru12さんの持ち分3/10をご主人様に移転する方法が一般的となります。

このときに合わせて、住宅ローンも借り換えを行うことで、ご主人様ひとりに変更することになります。

また、心配されている連帯保証人からも外れることができます。

尚、詳細につきましては、借り換えを希望する金融機関にご相談していただくとよろしいと考えます。

質問4について
相談をするのでしたら、借り換えを希望する金融機関にご相談されるのが、一般的となります。

また、弁護士さんは相談費用が多額になってしまいますし、登記手続きは司法書士さんが専門となりますが、登記手続きを行うときに融資先の金融機関から紹介してもらえると思います。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

契約
費用
司法書士
登記
財産分与

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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住宅ローンの借換で対応されたら?

2010/06/07 12:38 詳細リンク

まず、一番のお勧めは、借入銀行以外で住宅ローン融資業務をされていて内部情報に精通している銀行員に相談する事です。


4.について、その上で更に相談するとすれば弁護士になると思います。(税務や金融に詳しい人がベストです。)


1.についてですが、銀行に伝えた方が良いとは思います。

弊社のお客で実際に別れた方がおりますが、支払が続いている限り「実務上は」問題はありません。ただ、住宅ローンは住宅を購入した時点でのお二人の状態を前提にしていますので、恐らく変更があった場合には連絡する様に約款に記載されていると思いますので約款を
ご確認ください。


2.これについては税理士に確認する必要があるでしょう。ただ、ご参考まで下記ご参照ください。3割の部分に関してかと思いますが、名義上はご本人でも元夫が払っているのであれば単なる名義上の持分となるでしょう。

(公証人連合会の説明→ http://www.koshonin.gr.jp/ri.html


3.これは上記でも書いた様に他行で聞くのが一番でしょう。現在の融資をしている銀行としては単に事務手間が増えるだけの事なのであまり歓迎されないと思います。


文面から推測するに元夫さんは経済的には問題が無い様に思われますので他行で借換をする際に、「現在離婚しているので債務を一本化したい」という事で話されれば良いと思います。他行でまず、元夫単独で借換を出来るか相談して聞いて、それで駄目な場合には現在の借入行に相談するのが良いでしょう。


(住宅ローンの返済を迫られる事は通常の返済をしていれば無いとしても、元夫さんとしては心理的な障壁になるのでしょう。(「期限の利益」と言います。)よって他行でローンの内定を連帯保証人の無い団体信用保険か、元夫の身内の方に連帯保証人前提でとられれば受け皿が出来るので次に進めます。)



全体的な話ですが、元夫さんにも不動産の名義を自分一本にする事がメリットがある事を理解してもらい協力を仰いだ方が宜しいと思います。



実際にこの様な状態を放っておいて、片方が自己破産したケースを知っておりますが再婚して不動産を買う際の融資審査等に大きなマイナスとなっておりました。ご質問の通り早目にクリアする事をお勧めします。

税理士
弁護士
税務
連帯保証人
保証人

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

1 good

将来へシコリを残さないために!

2010/06/07 06:42 詳細リンク
(4.0)

gerugeru12様

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、gerugeru12様からのご質問につき、実際の相談者(離婚後の住宅ローン諸手続き)の経験を基に、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.公正証書等による離婚契約を作成して、相互に所持されていると考えます。

2.住宅ローン返済につきまして、お借入は元ご主人さまとgerugeru12様となっていますが、実質的に居住されている元ご主人さまが全て返済していることは問題ないと思います。

3.しかし、住宅ローンの返済は長期の亘り完済後に名義変更をすることに一つの不安があります。万が一、元ご主人さまに経済的な困窮する状況が発生した場合は、担保提供者兼連帯保証人のgerugeru12様へ請求が来ることです。

4.それであれば、土地及び建物のgerugeru12様持分を通常な評価で元ご主人さま又は同居のご家族へ売却することが、将来へシコリを残さない方法と考えます。

5.さらに、銀行等に告知はタイミングを見てされてはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

gerugeru12さん

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

期限の利益に注意

2010/06/07 11:02 詳細リンク
(5.0)

gerugeru12さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

離婚に関する専門家ではありませんが、気が付いたところをお話せていただきます。

まずは、ご相談内容を整理させていただくと、元夫と別々にローンを組まれて購入
、いわゆるぺーアーローンを利用されたということですね。

また、離婚時の取り決めでは財産分与により、まだ所有権の移転手続きはされていま
せんが、土地建物は負債と共にご主人のものにされたということだと解釈されます。

そこで、住宅ローン部分が実態と合わないものとなっている状況ですね。

ご質問1の件
現状での問題点としては、gerugeru12さんが居住用ではなくなっており、今後も住む
見込みがないこと。この点は、期限の利益の喪失条項に抵触する可能性があります。
金銭消費貸借契約書を確認してみて下さい。これは、金融機関側から一括返済を求め
ることができるという条項にあたります。

ご質問2の件
財産分与による請求権は2年の時効にかかります。贈与の疑いに関しては、gerugeru12
さんのローンの返済部分と、完済後に約束されている名義変更が財産分与として認めら
れるかどうかは判断がつきません。贈与と見られる可能性はあるかもしれません。

ご質問3の件
gerugeru12さんのローンを元夫名義に変更する方法は、債務引受することを金融機関が
認めるかにありますが、そもそもペアーローンにされた理由が、元夫の返済能力を補完
する意味だったとすると、元夫が引き継ぐことは難しいように思います。

また、借り換えというよりは、gerugeru12さんの持ち分を元夫が買い取ることに対する
新規の住宅ローンを組むという解釈になりますから、これも難しいと思われます。

ご質問4
贈与の件は、取敢えず税務署に匿名で訊いてみられたらいかがでしょうか?

元夫がローンの延滞されなえれば問題となる可能性は低いと思いますが、元夫の借入
に関する連帯保証人も同時に入れ替えする必要があると思いますので、gerugeru12さん
の名義を外すことは難しい感じがあります。

よい回答ではなく誠に心苦しく思います。難しいことを前提に今後どうするのか、もう
一度お話合いいただくかどうかをご検討いただければと思います。

財産分与
連帯保証人
名義
離婚
借り換え

評価・お礼

gerugeru12さん

大変参考になりました。ありがとうございました。

元夫側に、借り換えできる余地がないのかは、もう一度確認してみたいと思います。

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