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住宅ローン借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/06 11:01

6年前に新築し、公庫で35年の住宅ローンを組んで10年、固定2.0% 11年目~3・5%になります
もうひとつが信用金庫の方で変動2・475パーセント 半月事に金利見直しされます 残約210万あり
(月約94000円返済。ボーナス返済なし)
残金2170万円あります 昨年より公庫の方の団体保険なども上がり借り換えのほうが良いのではと思っています
公庫の方は全額返金した場合は保証料等は戻りますか

子供も3人おり上の子が中2になるときには固定の金利も上がります
3歳ずつ子供の年が離れていますので学費とローンのWになるのは少し大変になると思いますので…

どこに借り換えしたらよいかも検討している次第です

みくかなとわさん ( 北海道 / 女性 / 35歳 )

回答:8件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの借り換えについて

2010/06/06 12:52 詳細リンク

こんにちは。
住宅ローンの借り換えについてですが、今後の繰り上げ返済予定完済目標によって判断が分かれます。一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談され、住宅ローンのシミュレーションを作成してもらうと判断ができるでしょう。
NPO法人日本FP協会でご紹介してくれます。

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辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

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借り換えるとしたらフラットが有利ですが・・・

2010/06/06 13:14 詳細リンク

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず保証料の返還ですが、公庫時代に申し込まれていた場合
公庫住宅融資保証協会に保証料を支払っているはずですので
一定額は返還されると思います。
ただし、この返還保証料は実際に確認してみないとわからない
ことが多く、金額もたいていは期待されているほどは戻りません。

借り換えに関してですが、私が拝見する限り、公庫の金利が上がるとはいえ
全期間固定金利型では、かなり有利な条件で借り入れされていると思います。

一方の変動金利は、もう少し低くても良いかなという印象です。

今後の教育費の増加等でローンの返済がきつくなるのはわかりますが
借り換えには諸費用が50万程度かかります。

また公庫の組織を改組した機構が提供しているフラット35は借り換えにも
利用できるようになりましたが、金利は6月分で平均2.660%ですので、
詳細に計算してみないと、どのくらいの借り換えメリットがあるのかは
判断できかねる程、微妙です。

一度、詳細なローン計算を専門家に依頼されることをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

私のブログで今後の金利動向等も解説しておりますので
よろしければご訪問下さい。(日本ブログ村1位です)
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

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沼田 順
沼田 順
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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住宅ローン借り換えについて

2010/06/06 15:09 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず、保証料は借入当初に35年分一括で支払っていれば、未経過年数分は返還されます。
公庫の窓口であった金融機関に確認されてはと思います。

次に、借り換えの件ですが、残金と返済期間を確認してみないと何とも言えませんが、今の借入先以外の金融機関にいくつか当たられて条件を聞かれてはと思います。
(都銀でも優遇金利の設定がありますので…)

最近では、フラット35への借り換えも可能になりましたが、団信の加入も考慮して通常の銀行ローンと比べて検討されてはと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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住宅ローン
ローン借り換え

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寺岡 孝
寺岡 孝
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの借り換えの件

2010/06/07 11:18 詳細リンク

みくかなとわさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『昨年より公庫の方がの団体保険なども上がり、借り換えの方が良いのではと思っています。』につきまして、一般的に住宅ローンを借り換えることでメリットがでるための条件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・現在のローン金利と、借り換えた場合のローン金利との差が、1.0%以上あること。
などとなります。

みくかなとわさんの場合、私が今までに住宅ローンの見直し相談を受けてきた経験則からの判断となってしまいますが、住宅ローンの借り換えを行うことで、住宅ローンの総返済額を少なくできそうです。

尚、実際に借り換えを行うことでメリットがでるかどうかにつきましては、新たに借り入れをする金融機関の住宅ローン金利を当てはめた上で、キャッシュフロー表を作成してシミュレーションを行い、現在の住宅ローンをこのまま返済し続けた場合と、比較をしてみる必要があります。

多少費用がかかってしまいますが、ご希望いただければより具体的なアドバイスを行いますので、合わせてご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
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渡辺 行雄
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吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

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金利上昇は全てです。

2010/06/06 11:19 詳細リンク

はじめまして、みくかなとわさん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。


今後、どのように借り換えをお考えか少し分かりませんが、借り換えをして全額返済をした場合には保証料は、期間分の返還はあります。

ただ検討されている借り換えによっては、今後の家計の負担が逆に増えてしまう事にもなりかねませんので、ちゃんとした情報を得る必要がありますね。

今、現在は金利の低い水準で、多くの銀行も住宅ローンの利用を促すようにキャンペーンなどで金利優遇が見受けられますね。

ただ変動金利は目先の金利は非常に安いかも分かりませんが、金利が上がれば大きく影響を受ける選択になります。
また返済額の上昇幅の制限もあり、未返納分が出てしまう事にも注意しましょう。


今後のお子様にかかる費用を考えると、金利が変動するものの選択は避けられた方が良いように思います。

10年の優遇金利を受けられている間に繰上返済の為の貯蓄をされておき、金利が上昇する時に返済額が上がらないように繰上返済する方法もあります。

また今の内に、フラット35への借り換えも可能になりましたので、借り換えをされて計画的な返済計画を立てられるのも良いでしょう。

住宅ローン
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家計
マネー
前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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借り換え時のローンの金利タイプの選択がポイントです。

2010/06/06 11:22 詳細リンク

こんにちは みくかなとわさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

住宅ローンの借り換えについてはよくご相談を受けますが、借り換えする際には、借り換え時の住宅ローンの金利タイプをどうするかを検討する必要があります。

上のお子様が中2なるとき、金利がどうなっているかは不明です。

変動金利で借り換えした場合に、今なら最大優遇で1%前後となる金融機関がたくさんありますので、目先の借り換えのメリットはあります。

しかし今後の金利上昇次第では、公庫の3.5%よりも高くなる可能性もあります。

要は入念なシミュレーションと今後の金利予測が必要となります。

また、どこで借り換えするのが良いかは、申込人の属性と金融機関の交渉の仕方で変わってきます。金融機関との交渉については、住宅ローンの専門家に回せるのもひとつの方法です。

具体的な対策については、別途ご相談ください。

みくかなとわさんのお役に立てれば幸いです。

シミュレーション
計画
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借り換え
住宅ローン
西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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借換え効果はキャッシュフロー表で確認を!

2010/06/06 15:26 詳細リンク

みくかなとわさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

優遇金利を利用すれば1.0%を切るような金利設定の広告をよく目にします。
借換えを考えられて当然でしょう。

ただ、ご記入いただいている情報だけでは、根本的なところで適切なアドバイスが
難しいものになります。例えば、将来、学費とローンがダブルとなられた場合にも
どれだけしんどいものか基準とする情報がなければ推しはかることもできません。

適切な判断を行うためには、みくかなとわさん世帯の毎日の生活費に始まり、子ども
さんの将来の進路、車の有無や買換え時期、加入保険の状況、趣味嗜好、そして世帯
の収入額などの様々な情報が必要事項となられます。

私のアドバイスとしては、一度、ライフプランとキャッシュフロー表を作成されて
みることをお勧めいたします。現在の状況と将来の予想が明確に分れば安心感が違う
と思います。この度は、一方的なアドバイスで失礼いたしますがご容赦ください。

確認
キャッシュフロー
収入
生活
ライフプラン
平野 直子

平野 直子
ファイナンシャルプランナー

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借り換え手数料を含めた総支払額で比較を

2010/06/07 09:55 詳細リンク

みくかなとわ様、はじめまして。

FPオフィス Life & Financial Clinicの平野直子と申します。

借り換えを検討されていらっしゃるとのこと。

今借りている公庫の「10年固定期間で2.0%」というのは、
比較的低めの金利だと思いますが
11年目以降金利が上昇した後に、
お子様の教育費がかさむという点は気になりますよね。

3人のお子様が3歳ずつ離れていらっしゃるとのことですので、
ライフプランを作成して、教育費がいつどれくらいかかるのか
支出の予測を立ててから金利のプランを考えることをお勧めします。

また、借り換えをする場合は、事務手数料や司法書士に支払う手数料など
諸費用がかかります。
複数の金融機関に借り換えのシミュレーションをしてもらう際は、
諸費用がいくらぐらいかかるかも試算してもらい
手数料を払っても借り換えるメリットがある場合は
借り換えをするとよろしいでしょう。

ご参考になれば幸いです。

FPオフィス Life & Financial Clinic
http://www.mylifeplan.net
平野直子

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