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住宅ローンの返済についてご助言よろしくお願いします

マネー 借金・債務整理 2010/06/05 16:09

1997年に義祖父名義の土地に夫(当時27歳)と義父で二世帯住宅を建てました。
ローンは2か所から 2530万(2.775% 30年固定)、
2270万+700万(3.3%、3.6% 30年固定)
2000年に義父(当時57歳)が他界。団信保険は夫のみの加入でした。
私は01年に結婚し同居をはじめました。
当時は義祖父母・義母・義妹の6人で生活していました。
ローンや光熱費(その他食費、通信費などは別々で)の管理は義母がおこなっていました。
私たち夫婦は毎月11万円、ボーナス月46万円を義母にわたしていました。
その後、義祖父母も他界し、義妹も結婚して
現在は夫(39歳・年収570万)私(36歳・専業主婦)子供(6歳・2歳)義母(68歳・無職)で暮らしています。
ですが昨年1月義母が住宅ローンの延滞、固定資産税の滞納をしていることがわかりました。2~3年くらい前から資金繰りがあっかしていたようですが私たちにはかくしていました。
夫の貯金で固定資産税の未納分とローンの延滞金を支払ったため600万あった貯蓄が300万ほどになってしまいました。銀行に返済の相談にいきましたが、借入金額が多すぎるため1000万円の繰り上げ返済のプランなどを提案させましたが上記の理由で繰り上げ返済は難しい状態です。借り換えも延滞などしていたためまずは1年間の実績をつくってほしいといわれました。
また義祖父他界後も親戚ともめているため土地の名義変更がされていません。
ローンの残債は約3800万円(残17年4カ月)
現在の支払額は 夫―月 70,964円、ボーナス 621,320円
義母―月 67,152円、ボーナス 100,000円です。
昨年から1年間延滞などはなく支払ってはいますが貯蓄を切り崩している状態です。
今後銀行に相談に行く場合、どのようなプランが考えられるでしょうか?
また最適なプランはどのようなものでしょうか?
ほかの銀行での借り換えは可能でしょうか?
仮に借り換えが可能だとして返済期間を延ばすと総支払額が増えてしまうので、生活を立て直せるのか不安です。
これから子供たちにもどんどんお金がかかってくると思うので。
売却しても残債がかなり残ってしまうと思います。(土地の名義変更がまだなので現時点では売却もできない状態ですが…)
なにか早急に対策をたてないとと考えています。
ご助言よろしくお願いいたします。

ochaki♪さん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:7件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの返済について

2010/06/05 16:51 詳細リンク

こんにちは。

土地の名義変更の交渉とともに住宅ローンの返済計画の検討になって来ます。状況から考えると、早急に一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談されたほうがいいでしょう。NPO法人日本FP協会でご紹介してくれます。

CFP
名義
住宅
土地
住宅ローン

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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まず現状の個人信用情報の確認をしてください。

2010/06/05 18:57 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談の状況から察するに非常に厳しい状況になっていると思われます。

まず現状でご主人の個人信用情報を確認する必要があると思います。
個人信用情報には、過去・現在の借り入れ状況や延滞等の情報が記録されます。
過去の住宅ローンの延滞が個人信用情報に登録されているのか否かが
非常にポイントとなります。

仮に、代位弁済として登録があるのであれば、俗にいうブラックリストに
載っている状態で、他銀行での借り換えはできません。
また、代位弁済まで行かなくても延滞等の情報が多い場合は、
やはり他行での借り換えは難しいと思われます。

逆に、実際は延滞等をしていても、個人信用情報上に登録がないのであれば、
他行での借り換えの際にマイナスポイントにはなりません。

まずは、現状で、ご主人の個人信用情報を確認してください。
通常金融機関が参照するのは下記の3機関です。
各機関に連絡をして本人開示をしてもらってください。

全国銀行個人信用情報センター(KSC)
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社シー・アイ・シー(CIC)
http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構(JICC)
http://www.jicc.co.jp/

通常、銀行の延滞はKSCだけを確認すれば良いのですが
念のためCICおよびJICCも確認しておくのが
良いと思います。

その上で、個人信用情報上問題がないのであれば、
フラット35の借り換えを検討してみてください。
残期間を考えると、現状よりは金利を下げることができ、
また、期間もある程度引き伸ばすことができるので
毎月の支払い等は楽になると思われます。

フラット35を活用するためには、フラット35の適合証明書を
取得する必要がありますが、築年数から勘案すると
なんとか取得できる可能性があると思われます。

仮に、個人信用情報上に問題があった場合は、
現在借り入れを行っている金融機関と交渉するしかありません。

少しでもお役に立てれば幸いです。

証明
活用
住宅ローン
借り換え
フラット35

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/06/05 21:39 詳細リンク

ochakiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今後銀行に行く場合、どのようなプランが考えられるでしょうか?』につきまして、ochakiさんと類似した相談を年間をとおして何度は受けます。

このような状況を解決することができるかどうかは、金融機関次第となります。

現在の状況では毎月返済していくことは困難となってしまっていますので、返済期間を延長してでも、毎月の返済額を減らしてもらえるように融資先の金融機関と交渉することになります。

ただし、応じてもらえるかどうかにつきましては、何度も繰り返しますが、あくまでも融資先の金融機関次第となります。

『また、最適なプランはどのようなものでしょうか?』につきまして、住宅ローンを組んで家計に負担をかけることなく無理なく返済していくためには、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、28%ほどとなります。

融資先の金融機関との実際の交渉で、このような返済割合にして欲しいといっても難しいと思われますが、それでも手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として30%ほどが限界となりますので、ねばり強く交渉してください。

『ほかの銀行での借り換えは可能でしょうか?』につきまして、ご記入された内容から推察するに、個人の信用情報にも履歴が残ってしまっている可能性がありますので、他の金融機関への借り換えは難しいかも知れません。

大変だと思いますが、お子様のためにもご夫婦で力を合わせて乗り切っていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

融資
銀行
住宅
交渉
住宅ローン

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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河野 剛

河野 剛
ファイナンシャルプランナー

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司法書士・弁護士に相談されることをおすすめします

2010/06/05 18:38 詳細リンク

ochaki♪さん、はじめまして
プラスワンホームのの河野剛と申します。
大阪で不動産仲介とファイナンシャルプランニングをしております。

ご相談の内容を拝見しました。
まず亡くなられた義祖父の土地の名義を変更できなければ借換などはできません。
融資の条件である抵当権設定登記に土地の所有者の同意が必要だからです。

義祖父→義父→(義母+夫)という名義変更になればいいのですが、親戚ともめているということですので親戚の相続分を金銭で支払わなければならなくなる可能性があります。

推測ですが親戚の方というのは亡くなられた義父のご兄弟ではないでしょうか。
そのため義母も問題解決を敬遠されているのでは。
いつかは解決しなければいけないことですので法律家(司法書士・弁護士等)に相談してみることをおすすめします。
相続の結果によって借換等ができるかどうかが大きく変わりますので、相続問題が解決するまで残念ながら現状の返済を継続するしかないでしょう。

大阪
登記
不動産
相続
返済
羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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収入を増やして返済に充ててはいかがでしょう?

2010/06/05 18:48 詳細リンク

ochaki♪さん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

現状では他の銀行での借り換えは難しいと思います。
できるとしたら、今の銀行での返済期間の延長でしょう。
それもできるかどうかは銀行次第です。

住宅ローンをどうにかしたいお気持ちはわかりますが
名義変更が完了することと、返済実績を作らない限りは難しいというのが現状ではないかと思います。

そこで提案なのですが、2世帯住宅の1世帯にお母様と一緒にお住いになって
もう1世帯分を賃貸にだすことを考えてみてはいかがでしょう?

または専業主婦であるochaki♪さんがお仕事にでて収入を得ること。

つまり今より収入を増やすことを考えたほうがいいように思います。

何かとご事情がおありだとは思いますが、今できることとしてはローンの返済ができるだけの収入を得る方法を検討してみてはいかがかと思います。

二世帯住宅
賃貸
収入
住宅ローン
西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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先ずは整理をしてみましょう。

2010/06/05 20:14 詳細リンク

ochaki♪さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

大変な返済額ですね。
これだという解決策は見つかっていませんが、少し話を整理させていただきます。

当初の借入額は総額5500万円となられますが間違いないでしょうか?
次に、ご主人だけが団信を利用されていることから考えると、お父様は収入合算により連帯債務者となられたのでしょうか?

そして現在、ご主人の月々返済額の比率で按分すると、借入金の内の約3分の2がご主人の負債で、残りの約3分の1は、お母様がお父様の負債分(建物の持ち分に従って)を相続したものとして返済しておられるということでしょうか?

そして、現在の条件で借換えをした場合は、3800万円×金利3.0%(借入審査時の金利として)×17年4か月=年間281万円の返済額となり、返済負担率は49.2%。この条件での借換えは無理がありますから、1000万円の一部返済が条件になるということでしょうか?

上記の条件が、現状とほぼ合致しておられるようであれば、今後、相続の話がまとまったとしても借換えは難しいといわざる負えない状況です。

相続のお話がまとまらない状況でお話するのは時期尚早ですが、この規模の建物が建つほどの敷地ですから、売却すれば負債額を上回る金額になるように感じますがいかがでしょうか?

一番の近道と将来の安定を考えた場合、相続のお話をまとめて土地建物共に売却し、新たな生活を始められる方が良いのではないかと感じます。取敢えず、ご検討ください。

土地
相続
債務
審査
返済
前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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問題解決へ向けて、行動に移してください。

2010/06/06 11:01 詳細リンク

こんにちは ochaki♪さん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

大変複雑な事情でお悩みのようですね。

ローンの延滞については、義母様に原因があるようですが、ローンの借入名義がご主人様ですので、ご主人様の個人情報に延滞の記載がある可能性が高いです。

個人情報には、取引履歴及び過去の債務の返済情報などが記載されており、ローンの借り換えをするときには、金融機関は申込人に問題がないかどうかを調べます。

延滞をしていた場合には、個人情報機関には「異動」情報として記載され、延滞解消日から5年を経過するまで記載が残ります。

この「異動」情報が記載されている間は、やはり住宅ローンの審査は難しくなります。

延滞で借り換えが不安でしたら、まずは個人情報機関で個人情報を取得してみてはいかがでしょうか

借り換えができるかどうかについては金融機関によって審査の基準が異なります。上記の個人情報の内容とあわせて、延滞が過去1年以内にあればダメということころもありますが、理由によっては過去1年以内に延滞があっても審査が通るところもあります。

今現在の情報のみで判断はできませんが、「昨年から1年間延滞などはなく支払ってはいます」とのことですので、金融機関との交渉次第では借り換えの可能性はあるかも知れません。

よろしければ借り換えでお困りの方のご相談を受けていますのでご連絡ください。
http://www.karikae119.com

なお、借り換えの際には土地の名義変更は必要になります。相続登記の手続きも平行して進める必要があります。

少しでもochaki♪さんのお役に立てれば幸いです。

個人情報
相続
審査
住宅ローン
借り換え

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