住宅ローン　３年固定か１０年固定か？

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

現在は、長期金利が低下していることもあり、さらに当初１０年間１％金利が下がる
フラット３５Ｓの優位性がかなり高いと考えられます。

１％の金利引き下げは現在の所、今年限りですし、数ヶ月後も現在より急上昇しているとは
考えにくい状況です。

変動金利に不安があり、さらに今後にお子様の計画もあるようでしたら、
全期間固定金利が安心です。

なお、フラットは毎月８日前後に当月の金利が発表されますので、
注目されると良いと思います。

なお、特約スーパー毎度は日本住宅ローン株式会社で申し込んだ場合の独自の特典です。
モーゲージバンクは多数ありますので、普通のタイプで良いではないかと思います。

以上、参考になれば幸いです。

私のブログで今後の金利動向等を解説しておりますので
良ければご参照下さい。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ（ブログ村１位です）
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沼田 順

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、商品選択の前に、借り入れの方法についてまずお伝えしたいと思います。

おそらく、ご夫婦の収入合算でローンの借入をされるかと思いますが、できればご主人の単独での借入をお勧めします。

返済比率としては難しい面もありますが、フラットでは可能な場合もありますので検討されてはと思います。
合算での借入は、永遠に奥様の収入が必然になりますので注意することです。

また、ローン控除のことを考えると、ご主人はご主人単独で、奥様は奥様単独で借入する方法があります。
ローンの諸費用が一部余計にかかりますが、ローン控除の費用を照らし合わせて検討されることかと思います。


こうした点を踏まえて、経済状況などを敏感にとらえられるようでしたら、すべて変動金利で選択し低金利の間に繰り上げ償還していく方法があります。
この際には、選択商品が将来、固定金利に変更可能であることが前提になります。

また、将来色々考えるのがめんどうであれば、できるだけ長期の固定金利商品を選択することかと思います。
返済額が一定額の方がいいというのであれば同様です。


最近では、フラット３５Ｓがかなりの低金利ですので、建物が融資条件に該当するようであればお勧めではあります。

以上、ご参考になれば幸いです。

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詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

ａｉｊｉｒｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『そこで住宅ローンですが．．．３つの選択肢で迷っています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

よって、変動金利や短期固定金利で住宅ローンのに適している方としては、収入の面である程度余裕のある方になってしまうものと思われます。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、ａｉｊｉｒｏさんの場合、ご夫婦各々の収入をもとに住宅ローンを組むことになりますので、将来予定しているお子様の出産期間中の収入面を含めた返済プランなども予め考慮したうえで、無理のない返済プランをたてていくようにしていってください。

住宅ローンは一度組んでしまうと、途中から返済がきつくなったからと言っても、融資先の金融機関は住宅ローンを減額など行ってもらえませんので、後から後悔などしないような返済プランにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

3年固定一本はリスクがあるかもしれません。


3年固定のポイントは金利は低いのですが、3年後の金利が高い場合にはアウトだという事です。高金利は必ずしも好景気によってもたらされる訳ではないのもまた注意すべき点です。


例えばギリシャ危機の例を見てもご理解頂けると思いますが、ギリシャは国が破たんしそうになっており、その為に国が調達する金利が上昇し、銀行間金利が上昇する。それが市民に影響を及ぼす。


そういった図式になっております。


日本も政府部門の債務が膨大に膨らんでいる今は固定金利の借入を中心に組み立てる事をお勧めします。


もし、仮に3年固定を組む場合はその分は3年後に期限前返済出来る位の少額の借入に収められたら良いと思います。（600万等）


リスクを抑える為に直ぐにでもB行で10年固定で全額組まれて、その後建築完成時にフラットに一部を借り換えるというのも悪く無いと思います。（事前にご相談してそういう事が出来るかご確認を）


「まいど」と「フラット」の違いは手数料の前払いか後払い（期間按分？）かによって違う様ですね。恐らく、期限前返済をする場合は手数料を前払いしないフラットの方がメリットありそうです。その辺もご確認を。

aijiroさん


不動産ドクター鈴木豪一郎です。

すでにご存じかもしれませんが、


2600万円の
例）1300万円を10年固定
もう1300万円を変動にする
例）1000万円を5年固定
残り1600万円を変動にする


などのように金利をMIXするというやり方もあります。

この先の金利変動について予測が難しいため、
どちらに転んでもリスクを少なくするための一つの方法です。


参考までに。

aijiroさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

住宅ローン金利、また下がりましたね。だからと言って、今後返済期間通じて計画的にローン設計したいところです。

変動金利の低金利を一定額享受しながら、リスク回避するのには他の方もおっしゃっていましたが、ＭＩＸ（変動・固定で金額を分割して借りる）も検討のうちかも知れません。

借り入れ当初にしっかり元本を返済する事で総支払額の軽減になりますよ。

はじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

まず、細かいお話をいたしますが、住宅ローンの選択は諸費用部分も含めて
ご検討いただくとより違いが明確になります。

手数料や保証料、そして団体信用の生命保険、または一部返済時の手数料など
です。そのため、表面の金利だけでは損得が判断できないものともいえます。

aijiroのご計画は、「安心感のあるご計画」だと思います。
そこで私からのご提案としては、将来のお子様の誕生もご予定に入れ、キャッシュ
フローの流れをご確認された上で、返済期間も含めてご検討されることです。
ご無理がなければ、返済期間を５年間短くするだけでかなりの利息軽減となります。

また、キャッシュフロー表により、将来の一部返済のタイミングや金額まで事前に
計画しておくことが可能となり、ローンの選択にも安心感が生まれると思います。

はじめまして、aijiroさん。
ＦＰ事務所マネースミスの吉野裕一です。

現在は低金利です。
これは固定だけではなく変動も低金利の時期だという事を考えましょう。

３年固定は確かに金利も低いですが、変動金利でも５年間は返済額は変わりません。ただ変動金利は半年毎に金利の見直しがあり、５年後に未納分があれば再計算されて、返済額が変動します。

とすると逆に金利が上がると３年後には固定金利の方が返済額が先に上がってしまいます。こういった短期の固定や変動の場合は繰上返済を視野に入れて計画をしましょう。

私はこの時期でしたら、フラット３５をお勧めしますが、今後の金利動向はどうなるか読めるものではありません。

変動とフラット３５のミックスも良いかもわかりませんね。

フラット３５の違いは、手数料を借り入れ当初に一括返済をするのか返済額に含むかの差です。

返済額を減らす事を考えれば、先払いを選択するのをお勧めします。

愛知県でファイナンシャルプランナー＆モーゲージプランナー(住宅ローンの斡旋人)をしております小澤と申します。

おすすめのローンとしましては、将来の支払い額上昇のリスクを取りたくなければ、やはりフラット35Sが一番安心でしょう。しかし、フラットは銀行ローンと違い、団信保険料が借入者負担です。繰上げ返済しない場合で特約料が今のまま推移した場合(上がることも考えられます)の支払総額は、約185万円にもなります。加入は任意ですので、その際は保険料の安い他の保険に入られることをお勧めします。
また、B地銀の全期間1.6%優遇の10年固定の商品も魅力的だと思います。個人的には10年がお勧めです。
一度、気になる住宅ローンの場合のライフプランを作成されてみてはいかがでしょうか?
10年固定の場合、10年後の金利が何%までであれば支払い可能なのか。比較される場合は、返済金額だけでなく、諸費用を含めた総支払額を比較されるといいですよ。住宅ローンを組まれる前に、確認されると、ご安心されると思います。
また、仮に10年固定を選択された場合は、10年経過時に借り換えも含めてその先の金利選択をどうするか、比較されてもいいと思います。
ご参考になれば幸いです。

aijiroさん

はじめまして、

ライフクリエイトの中島と申します。
現在、不動産売買から住宅ローン（あっせん業務）を日常業務として活動してます。

現在は、低金利で、
変動金利型（▲１．４％優遇）やフラット３５Ｓ（１．０％引下げ）
そして、固定金利選択型（優遇あり）と選択するのに悩まれますよね。

aijiroさんと同様の悩みをもったお客様が非常におおいです。

でも、大切なことは自分たちの長期の返済計画をどうするか？です。


aijiroさんの選択肢にはないプランですが
提案として、変動金利とフラット３５Ｓの
ミックスでの借入がお奨めです。

だだし、借入金額の割振りは
重要になりますので注意してくだい。


その理由として、

aijiroさんは繰り上げ返済の
予定も考えていらっしゃいますから
まず、変動金利の借入金のみを繰り上げ返済し
お子様の教育費負担のある時期まで（中学入学くらい）に
完済する計画を立ててみるといいですよ。

フラット３５Ｓの返済を残していおけば
当初の返済額の約3分の2の返済額になると思います。
しかも、安定した固定金利です。

この方法はミックスプランでの
メリットですので是非検討してみてください。

デメリットとしては、2件の融資申込に
なりますので事務手数料等の諸経費の負担があります。

本来なら償還表をもとにご説明できればよいのですが・・
迷い、悩み、不安あればいつでもご相談ください。

aijiroさんの住宅ローン選択の参考になれば幸いです。