住宅ローン 3年固定か10年固定か? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン 3年固定か10年固定か?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/01 11:35

新築で家を建てます。
そこで住宅ローンですが、もう決めなければいけない時期なのですが、3つの選択肢で迷っています。
借り入れ2600万を35年。(頭金900万)
夫婦共に30代 夫年収350万 妻年収450万 子供なし(今後予定あり)
繰り上げ返済予定あり。
よいアドバイスお願いします。

1.A地銀3年固定 金利2.4%→全期間1.2%優遇で1.2%で様子をみる。
(ここの10年固定は3.15%で優遇後1.95%)
変動は不安なので3年位で低金利を。

2.B地銀10年固定 金利3.45%→全期間1.6%優遇で1.85%
(ここの3年固定は3.0%で優遇後1.4%)
全期間優遇1.6%が魅力。

3.フラット35S ・標準タイプ 当初10年1.66%
11~20年目2.36%
20年~ 2.66%
・特約スーパーまいど 1.51%・2.21%・2.51%
(フラット35Sでも標準とスーパーまいどの違いも教えてください)


今後金利は少しずつあがる傾向になるのかと思っているので、だったらフラット35Sもありかなと。でもフラットでも2種類ある・・。違いは?
またフラットは実行時金利なので、実行までの数ヶ月不安がある。上がるのではと。

気持ちが定まりません。

どうかいいアドバイスお願いします。

補足

2010/06/01 11:35

ミックスが無理なときは、やはりフラット35Sでしょうか?

フラット35の7月の金利はどうみますか?

aijiroさん ( 栃木県 / 女性 / 29歳 )

回答:10件

鈴木 豪一郎 専門家

鈴木 豪一郎
宅地建物取引主任者

8 good

MIXも一考の余地ありです

2010/06/01 11:45 詳細リンク

aijiroさん


不動産ドクター鈴木豪一郎です。

すでにご存じかもしれませんが、


2600万円の
例)1300万円を10年固定
もう1300万円を変動にする
例)1000万円を5年固定
残り1600万円を変動にする


などのように金利をMIXするというやり方もあります。

この先の金利変動について予測が難しいため、
どちらに転んでもリスクを少なくするための一つの方法です。


参考までに。

不動産
方法

回答専門家

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(東京都 / 宅地建物取引主任者)
不動産クリニック 株式会社常盤不動産 代表取締役 主席コンサルタント
03-6410-3630
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不動産クリニック 不動産総合ドクター

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沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

4 good

固定金利のフラット35Sがより優位に

2010/06/01 11:52 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

現在は、長期金利が低下していることもあり、さらに当初10年間1%金利が下がる
フラット35Sの優位性がかなり高いと考えられます。

1%の金利引き下げは現在の所、今年限りですし、数ヶ月後も現在より急上昇しているとは
考えにくい状況です。

変動金利に不安があり、さらに今後にお子様の計画もあるようでしたら、
全期間固定金利が安心です。

なお、フラットは毎月8日前後に当月の金利が発表されますので、
注目されると良いと思います。

なお、特約スーパー毎度は日本住宅ローン株式会社で申し込んだ場合の独自の特典です。
モーゲージバンクは多数ありますので、普通のタイプで良いではないかと思います。

以上、参考になれば幸いです。

私のブログで今後の金利動向等を解説しておりますので
良ければご参照下さい。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ(ブログ村1位です)
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

沼田 順

補足

フラット35S(20年間金利引き下げタイプ)が利用できるということは、
長期優良住宅の対象ということですね。
これなら、なおさらフラット35Sが良いかと思われます。

なお、融資期間は毎月10日以降ですが、6月の金利は2日正午にわかるようです。
金利情報
http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

以上、補足訂正させていただきます。

沼田 順

住宅
不動産
長期
住宅ローン
ローン

評価・お礼

aijiroさん

補足までして頂きありがとうございます。
HPも見させて頂きました。勉強になります。
フラット35S 6月金利また下がりましたね(^_^;)
気持ち的にはフラットに傾いてきました。
また、3年固定との併用も可能なら・・要確認ですね。

鳩山首相辞任は金利には影響はありますかね??

沼田 順

高評価にHPまでご訪問頂き、ありがとうございました。
フラット35の今後の動向に関しては、毎月HPで
取り上げていきますので、参考になさって下さい。

銀行のMIXも良いですが、ここまでフラット35Sが
有利になると、フラット35Sと3年固定の併用など
フラット35Sを利用しないともったいないと感じています。

鳩山首相と小沢幹事長の辞任は完全に選挙対策ですね。
金融市場は不安定さを一番嫌いますので、新しい政権で落ち着けば
逆に日本に関しては問題ないと思います。

ギリシャの赤字は3年後がピークですので、しばらくは
ユーロ不安で株安・債券高=長期金利は低位安定が
続くのではないかと読んでいます。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

住宅ローン 3年固定か10年固定か?

2010/06/01 14:01 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、商品選択の前に、借り入れの方法についてまずお伝えしたいと思います。

おそらく、ご夫婦の収入合算でローンの借入をされるかと思いますが、できればご主人の単独での借入をお勧めします。

返済比率としては難しい面もありますが、フラットでは可能な場合もありますので検討されてはと思います。
合算での借入は、永遠に奥様の収入が必然になりますので注意することです。

また、ローン控除のことを考えると、ご主人はご主人単独で、奥様は奥様単独で借入する方法があります。
ローンの諸費用が一部余計にかかりますが、ローン控除の費用を照らし合わせて検討されることかと思います。


こうした点を踏まえて、経済状況などを敏感にとらえられるようでしたら、すべて変動金利で選択し低金利の間に繰り上げ償還していく方法があります。
この際には、選択商品が将来、固定金利に変更可能であることが前提になります。

また、将来色々考えるのがめんどうであれば、できるだけ長期の固定金利商品を選択することかと思います。
返済額が一定額の方がいいというのであれば同様です。


最近では、フラット35Sがかなりの低金利ですので、建物が融資条件に該当するようであればお勧めではあります。

以上、ご参考になれば幸いです。

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詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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ローン控除
返済

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寺岡 孝
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

7 good

住宅ローンの件

2010/06/01 20:40 詳細リンク
(5.0)

aijiroさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『そこで住宅ローンですが...3つの選択肢で迷っています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

よって、変動金利や短期固定金利で住宅ローンのに適している方としては、収入の面である程度余裕のある方になってしまうものと思われます。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、aijiroさんの場合、ご夫婦各々の収入をもとに住宅ローンを組むことになりますので、将来予定しているお子様の出産期間中の収入面を含めた返済プランなども予め考慮したうえで、無理のない返済プランをたてていくようにしていってください。

住宅ローンは一度組んでしまうと、途中から返済がきつくなったからと言っても、融資先の金融機関は住宅ローンを減額など行ってもらえませんので、後から後悔などしないような返済プランにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

融資
計画
更新
住宅
期間

評価・お礼

aijiroさん

とても参考になりました。
子供が出来てからの収入・支出面が不安なこともあり、低金利に惹かれてふらふらしています。
よく考えて決めたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

渡辺 行雄

aijiroさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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国家財政と金利上昇リスク

2010/06/04 16:46 詳細リンク

3年固定一本はリスクがあるかもしれません。


3年固定のポイントは金利は低いのですが、3年後の金利が高い場合にはアウトだという事です。高金利は必ずしも好景気によってもたらされる訳ではないのもまた注意すべき点です。


例えばギリシャ危機の例を見てもご理解頂けると思いますが、ギリシャは国が破たんしそうになっており、その為に国が調達する金利が上昇し、銀行間金利が上昇する。それが市民に影響を及ぼす。


そういった図式になっております。


日本も政府部門の債務が膨大に膨らんでいる今は固定金利の借入を中心に組み立てる事をお勧めします。


もし、仮に3年固定を組む場合はその分は3年後に期限前返済出来る位の少額の借入に収められたら良いと思います。(600万等)


リスクを抑える為に直ぐにでもB行で10年固定で全額組まれて、その後建築完成時にフラットに一部を借り換えるというのも悪く無いと思います。(事前にご相談してそういう事が出来るかご確認を)


「まいど」と「フラット」の違いは手数料の前払いか後払い(期間按分?)かによって違う様ですね。恐らく、期限前返済をする場合は手数料を前払いしないフラットの方がメリットありそうです。その辺もご確認を。

ギリシャ
借り換え

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

1 good

変動・固定のメリットを

2010/06/01 12:19 詳細リンク

aijiroさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

住宅ローン金利、また下がりましたね。だからと言って、今後返済期間通じて計画的にローン設計したいところです。

変動金利の低金利を一定額享受しながら、リスク回避するのには他の方もおっしゃっていましたが、MIX(変動・固定で金額を分割して借りる)も検討のうちかも知れません。

借り入れ当初にしっかり元本を返済する事で総支払額の軽減になりますよ。

ファイナンシャルプランナー
計画
リスクヘッジ
住宅ローン
返済
西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

3 good

キャッシュフローと返済期間の再確認をなさっては

2010/06/01 12:54 詳細リンク

はじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

まず、細かいお話をいたしますが、住宅ローンの選択は諸費用部分も含めて
ご検討いただくとより違いが明確になります。

手数料や保証料、そして団体信用の生命保険、または一部返済時の手数料など
です。そのため、表面の金利だけでは損得が判断できないものともいえます。

aijiroのご計画は、「安心感のあるご計画」だと思います。
そこで私からのご提案としては、将来のお子様の誕生もご予定に入れ、キャッシュ
フローの流れをご確認された上で、返済期間も含めてご検討されることです。
ご無理がなければ、返済期間を5年間短くするだけでかなりの利息軽減となります。

また、キャッシュフロー表により、将来の一部返済のタイミングや金額まで事前に
計画しておくことが可能となり、ローンの選択にも安心感が生まれると思います。

費用
期間
返済
キャッシュフロー
住宅ローン
吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

1 good

3年固定は変動と変わらないものかも・・・

2010/06/01 17:39 詳細リンク

はじめまして、aijiroさん。
FP事務所マネースミスの吉野裕一です。

現在は低金利です。
これは固定だけではなく変動も低金利の時期だという事を考えましょう。

3年固定は確かに金利も低いですが、変動金利でも5年間は返済額は変わりません。ただ変動金利は半年毎に金利の見直しがあり、5年後に未納分があれば再計算されて、返済額が変動します。

とすると逆に金利が上がると3年後には固定金利の方が返済額が先に上がってしまいます。こういった短期の固定や変動の場合は繰上返済を視野に入れて計画をしましょう。

私はこの時期でしたら、フラット35をお勧めしますが、今後の金利動向はどうなるか読めるものではありません。

変動とフラット35のミックスも良いかもわかりませんね。

フラット35の違いは、手数料を借り入れ当初に一括返済をするのか返済額に含むかの差です。

返済額を減らす事を考えれば、先払いを選択するのをお勧めします。

計画
返済
見直し
マネー
小澤 智恵

小澤 智恵
ファイナンシャルプランナー

10 good

10年固定がお勧めです。

2010/06/01 21:27 詳細リンク

愛知県でファイナンシャルプランナー&モーゲージプランナー(住宅ローンの斡旋人)をしております小澤と申します。

おすすめのローンとしましては、将来の支払い額上昇のリスクを取りたくなければ、やはりフラット35Sが一番安心でしょう。しかし、フラットは銀行ローンと違い、団信保険料が借入者負担です。繰上げ返済しない場合で特約料が今のまま推移した場合(上がることも考えられます)の支払総額は、約185万円にもなります。加入は任意ですので、その際は保険料の安い他の保険に入られることをお勧めします。
また、B地銀の全期間1.6%優遇の10年固定の商品も魅力的だと思います。個人的には10年がお勧めです。
一度、気になる住宅ローンの場合のライフプランを作成されてみてはいかがでしょうか?
10年固定の場合、10年後の金利が何%までであれば支払い可能なのか。比較される場合は、返済金額だけでなく、諸費用を含めた総支払額を比較されるといいですよ。住宅ローンを組まれる前に、確認されると、ご安心されると思います。
また、仮に10年固定を選択された場合は、10年経過時に借り換えも含めてその先の金利選択をどうするか、比較されてもいいと思います。
ご参考になれば幸いです。

期間
条件
フラット35
控除
債務
中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

5 good

選択肢の提案です。

2010/06/02 00:23 詳細リンク
(5.0)

aijiroさん

はじめまして、

ライフクリエイトの中島と申します。
現在、不動産売買から住宅ローン(あっせん業務)を日常業務として活動してます。

現在は、低金利で、
変動金利型(▲1.4%優遇)やフラット35S(1.0%引下げ)
そして、固定金利選択型(優遇あり)と選択するのに悩まれますよね。

aijiroさんと同様の悩みをもったお客様が非常におおいです。

でも、大切なことは自分たちの長期の返済計画をどうするか?です。


aijiroさんの選択肢にはないプランですが
提案として、変動金利とフラット35Sの
ミックスでの借入がお奨めです。

だだし、借入金額の割振りは
重要になりますので注意してくだい。


その理由として、

aijiroさんは繰り上げ返済の
予定も考えていらっしゃいますから
まず、変動金利の借入金のみを繰り上げ返済し
お子様の教育費負担のある時期まで(中学入学くらい)に
完済する計画を立ててみるといいですよ。

フラット35Sの返済を残していおけば
当初の返済額の約3分の2の返済額になると思います。
しかも、安定した固定金利です。

この方法はミックスプランでの
メリットですので是非検討してみてください。

デメリットとしては、2件の融資申込に
なりますので事務手数料等の諸経費の負担があります。

本来なら償還表をもとにご説明できればよいのですが・・
迷い、悩み、不安あればいつでもご相談ください。

aijiroさんの住宅ローン選択の参考になれば幸いです。

不動産売買
売買
住宅
不動産
住宅ローン

評価・お礼

aijiroさん

フラット35Sと変動のミックスいいですね。
出来る銀行と出来ない銀行があるみたいなので、相談してみます。
諸経費が増えることは考えていませんでした・・・。
アドバイスありがとうございました。

中島 正志

中島 正志

aijiroさん

高評価いただきありがとうございます。

参考までに・・・もうひとつのアドバイスです。

これから家を建築するとのことですので、完成予定までの期間があります。

現在は、融資実行時の金利が適用されますので、気になるタイプ別の
住宅ローン(2パーターンくらい)の申込をして融資承認を取り付けておくといいですよ。

家が完成した時の、金利動向を確認してからどちらが得か選択することも可能ですから・・
それから、金融機関と金銭消費貸借契約を締結して融資を受ければいいわけです。

融資実行時に変更しようと思っても時間がかかりますから、
事前に申込手続きして承認をもらっておくと実行時に選択肢が
できますので安心だと思います。


無理のない返済計画での住宅ローンを選択をしてくださいね。

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