占有者がいる中古の購入スケジュールについて

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

任意売却等では、今回のケースのように、
売却代金等で占有している入居者を
退去させる場合があります。

現実的な問題として、所有者に資力がないため、
売却代金の一部により入居者を退去させる見込みで
契約を行います。

詳細は契約書を事前に確認する必要がありますが、
通常は契約書に定めた期日までに、
退去させることができないことが判明したら
白紙解約等になる旨の記述を入れると思います。

今回、退去の前に不動産売買契約を締結して、
手付金を支払うことは仕方がないと思います。
実体としては、その手付金が、
占有者の退去費用に当てられると思われます。

しかし、占有者の退去前に、残代金を決済するのは、
(ローンが実行され、売主に残金をすべて支払う)
かなりリスクの高い取引になると思われます。

仮に、占有者が退去しなかった場合は、
売主に催告をして占有者を退去させるか、
違約解除を申し出るかになります。
違約解除の場合は、物件代金の返金と違約金を請求します。

しかし、現実的にお金が移動しているので
仮に元所有者に返す意志がなければ、
取り返すことはかなり困難です。
また、残代金を使われてしまったら、
裁判では勝てると思いますが、判決が出たところで、
その回収は実質的に不可能です。

原則としては、お金の厳しい売主にはなるべく
お金を支払わないことです。
仮に手付け金を支払う場合は、形式上は
仲介業者が預かる形を取ってください。

そして、占有者の退去後に残金決済を
行うことをお薦め致します。

少しでもお役に立てれば幸いです。