住宅ローンの借換と贈与について

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の税相談に関しては、税理士、税務署等にご相談ください。

不動産の取引における登記の原則は、
お金の出資割合と登記名義の持分割合が
一致していることです。
お金を出資して相応分の権利を取得しています。

しかし、お金の出資割合と登記名義の持分割合が異なると、
そこに贈与税の課税対象が生じます。

例えば、ご主人が本体価格の100%を住宅ローンで借入れて購入し、
その登記持分をご主人:奥様=50:50にしたとします。
住宅ローン部分に関しては、
債務者(この場合ご主人)が出資したことになるので、
お金の出資割合は、ご主人:奥様=100:0となります。
この場合、奥様はお金を出資せずに不動産の権利を取得しているので
ご主人が奥様に対して不動産を半分贈与したと見なされます。
当然、その持分部分に対して贈与税の課税対象となります。

今回のご相談において、現状では連帯債務となっているものの、
その支払はご主人のみで行っています。
結果として、出資も持分もすべてご主人(100%)となっているので
贈与税の課税対象になるものはありません。

借換の際に、奥様に不動産の持分を分けてしまうと
その部分が贈与税の課税対象になります。
また、厳密には、連帯債務として奥様も支払を行うと、
奥様の支払部分については、ご主人への贈与とみなされる
可能性があります。

仮に住宅ローンを借り替えるにしても、
債務名義と不動産の持分割合を一致させるように
してください。
その際に、不動産の持分の移動が生じる場合には、
贈与とするのか売買とするのか選ぶ必要があります。

また、住宅ローン控除に関しては、現状、
奥様は持分を持っていないので対象とはなりません。

少しでもお役に立てれば幸いです。