住宅ローンの借換と贈与について - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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住宅ローンの借換と贈与について

2010/02/27 21:33
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5.0
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の税相談に関しては、税理士、税務署等にご相談ください。

不動産の取引における登記の原則は、
お金の出資割合と登記名義の持分割合が
一致していることです。
お金を出資して相応分の権利を取得しています。

しかし、お金の出資割合と登記名義の持分割合が異なると、
そこに贈与税の課税対象が生じます。

例えば、ご主人が本体価格の100%を住宅ローンで借入れて購入し、
その登記持分をご主人:奥様=50:50にしたとします。
住宅ローン部分に関しては、
債務者(この場合ご主人)が出資したことになるので、
お金の出資割合は、ご主人:奥様=100:0となります。
この場合、奥様はお金を出資せずに不動産の権利を取得しているので
ご主人が奥様に対して不動産を半分贈与したと見なされます。
当然、その持分部分に対して贈与税の課税対象となります。

今回のご相談において、現状では連帯債務となっているものの、
その支払はご主人のみで行っています。
結果として、出資も持分もすべてご主人(100%)となっているので
贈与税の課税対象になるものはありません。

借換の際に、奥様に不動産の持分を分けてしまうと
その部分が贈与税の課税対象になります。
また、厳密には、連帯債務として奥様も支払を行うと、
奥様の支払部分については、ご主人への贈与とみなされる
可能性があります。

仮に住宅ローンを借り替えるにしても、
債務名義と不動産の持分割合を一致させるように
してください。
その際に、不動産の持分の移動が生じる場合には、
贈与とするのか売買とするのか選ぶ必要があります。

また、住宅ローン控除に関しては、現状、
奥様は持分を持っていないので対象とはなりません。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

413marin さん

わかりやすく説明していただきましてありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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この回答の相談

連帯債務者がある場合の借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/02/27 08:54

今回住宅ローンを公庫から銀行に借り換えをしようと思っています。
現在のローンはH15年6月 公庫にて妻の収入も合算して2060万を借りました。(妻は連帯債務者になっています。)
頭金は10… [続きを読む]

413marinさん (愛知県/37歳/女性)

このQ&Aの回答

贈与税の件 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2010/03/03 18:03
住宅ローン借換えにあたり! 山中 三佐夫(ファイナンシャルプランナー) 2010/02/27 22:19

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