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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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価格と金利が高めでは?

2010/01/10 16:15

まずは価格と金利は少々高めではないかと思います。

以下の3点をご確認ください。
1、新築で、広さは20〜25平方メートルと思いますが、東京だとこれが相場でしょうが、福岡なら30平方メートル前後の1LDKとか2Kが買えます。
東京が良いと決めていらっしゃれば仕方ないお話なのですが・・・。

2、金利も、おそらくスルガ銀行ではないかと思いますが、その他の属性次第ではジャックスやオリックス信託銀行などが使えて、そちらは2.7〜3.2%です。

3、家賃は新築にしては低く感じますが、この価格が保証家賃として入ってくるということでよいでしょうか?
とすると、もとの家賃は9.5万円くらいでしょうか?
そのもとの家賃が下がれば保証家賃も下がるはずですので、9.5万円が満額家賃として、それがいつまでキープできるかが問題になります。

ということで、今回のケースの月間収支は、ざっと計算しておそらく2万円前後の手出しになるかと思います。
ご年収が600万円ということであれば、確定申告をしても固定資産税を含めた年間の支出をカバーすることは難しいでしょう。
全く途中でメンテナンスをしなくて、ただ購入しただけになってしまうのであれば、かなりの負担が予想されます。
そのためには、現在の担当営業に5年、10年先のメンテナンス方法を聞いてみるのも良いかもしれません。

補足

それ以外には、もし自己資金の投入をお考えなら、保証家賃(76,000円)ではなく、通常の家賃(95,000円)を受け取るようにして、100万円ほど投入すればプラス収支になりそうですし、この他に販売条件として100万円ほどの値引きかキャッシュバックがあれば、値引きを選択し、月々の手出しを少なくするのも良いかも知れません。

管理会社を含めた業者が信頼できるかは、ただ売るためではなく、将来先々までお付き合いができるかどうかです。
投資である以上リスクはゼロでは有りませんので、その場の感情ではなく、万一の時にどういった対応が、担当営業なり管理会社に期待出来るかを基準にお考えになってください。

株式会社えん 尾野信輔


補足へのご回答
ちょと説明不足でしたが、メンテナンスとは、物件そのもののメンテナンスに関してではなく、ファイナンシャルプランのことです。

例えば、何年後に繰上返済をいくらすれば、いくらの収支になるとか、その時に残債がいくらになるとか、年金がわりの資産にするにはこれくらいの収入が必要なので、いつ頃をめどにそれに到達させるかなどの運用計画くらいは聞いておいた方が良いと思います。

そういったプランに照らし合わせてみて、金額が合わなければ当然値引き交渉はするべきだと思います。

今は条件的にも良いのかなと思っていらっしゃると思いますが、そんな中でも周りに否定的な意見が多いというのは、投資マンションの話にはよくあることです。

不動産投資はみなさんに専門知識があるわけではなく、なかなか判断が難しく、また、万一の時の対応もご自身だけでは解決できないことも多々あります。

そういった事態に備えるためにも、条件的な内容をある程度クリアしているのならば、先々のことを精神的なことも含めて任せることが出来る会社、あるいは営業担当なのかを、運用に対する考え方や、値引き交渉時の態度で見極めていくのもひとつの手かもしれません。

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この回答の相談

投資用マンション購入について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/01/10 12:42

投資用マンションについてですが、購入してもいいかと思う反面、本当にうまく行くかどうかと言うところで迷っています。
場所は三田線沿線、駅まで徒歩6分、池袋、上野に20分ぐらいの場所です。
新… [続きを読む]

TAISHOさん

このQ&Aの回答

新築ワンルームマンション 向井 啓和(不動産業) 2010/01/11 18:30
不動産投資は一つの事業です 真山 英二(不動産コンサルタント) 2010/01/11 21:46
出口戦略も念頭に入れて・・ 徳田 里枝(不動産投資アドバイザー) 2010/01/11 10:49

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