住宅ローンの件

yokochinnさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『仮に土地分一本のみ他行に借り換えるなどは無理なのでしょうか。』につきまして、土地・建物ともに同一の金融機関から住宅ローン融資を受けた後、あとから例えば土地のみを他の金融機関に借り換えを行おうとしても、それは担保価値の関係から難しいと思われます。

通常、土地のうえに建物を建ててしまった場合、建物には借地権が発生してしまいますので、土地の担保価値は更地のときよりも低くなってしまいます。

よって、もし、将来借り換えを行う場合には、土地・建物ともに他の金融機関に借り換えを行う必要があります。

『ローンを二本にして2カ所から借りると良く聞きますが、それは土地と建物ローン二本立ての場合は話が全く違うのでしょうか。』につきまして、一般的に二本立てでローンを組むケースとして、例えば、借入金が3,000万円とした場合、長期固定金利で1,500万円、短期固定金利で1,500万円など、ミックス型でローンを組んだ場合に二本立てとなります。

また、最近ではあまり見かけなくなりましたが、旧公庫融資を一番抵当、民間金融期間からの融資を二番抵当で住宅ローン融資を受ける方法はあります。

ただし、いづれの場合でも、土地・建物ともに同額ずつ・同一の金融機関からのローン融資となります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン　渡辺行雄