民法と宅建業法による違いです。

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

民法の規定は任意規定(当事者間の合意による規定)ですので、
売主は担保責任を一切負わないとする特約も有効となりますし、
民法で定められた責任を変更(発見から1年→引渡から3ヶ月)と
する特約も原則として有効です。

民法による発見してから１年については、発見するのが遅くなれば、
かなり長期間瑕疵担保責任を追及できることになります。


そして、宅地建物取引業者が売主となる不動産売買契約については、
買主担保の見地から、特約の効力を制限しようという特則があり、
瑕疵担保責任について民法より買主に不利になる変更(発見から半年、
引渡から1年など実質短くする特約)をしてはいけないというのが
「原則」です。(宅地建物取引業法40条)


しかし、宅地建物取引業法40条による特則には、
『目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない』
となっています。

つまり、宅建業者は原則として発見より1年という民法での規定を、
買主に不利になるよう変更はしてはいけないが、「引渡から2年」
という特約だけは有効としています。

売主が宅建業者である場合、売主にもメリットのある
引渡から2年(宅地建物取引業法)の方で設定している
ことが多いのはそういうことです。


個人間での売買の場合は、「民法の規定は任意規定」に基づいて、
民法の規定(発見から1年)より短い2～3ヶ月や、または免責なども、
当事者間の合意をもって設定でき、そう慣習化しているということです。


宅建業者が宅建業法の特則：引渡から2年より買主に不利(引渡から1年など)
な特約を設定した場合、民法の発見から1年として扱われるので、
宅建業者は引渡から3ヶ月とはしません。

ちょうすけさんの検討している物件の売主が、宅建業者でなく個人の方であると
推測がされます。

瑕疵担保責任の期間が「いつから(発見・引渡日)」「どれだけの期間(1年・2年など)」
かについて違いがあるのは、根拠となる法律(民法・宅建業違法)の違い、またそれが適用
される売主が業者であるか個人であるかの違いからです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

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