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対象:不動産売買

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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民法と宅建業法による違いです。

2012/04/28 16:18

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

民法の規定は任意規定(当事者間の合意による規定)ですので、
売主は担保責任を一切負わないとする特約も有効となりますし、
民法で定められた責任を変更(発見から1年→引渡から3ヶ月)と
する特約も原則として有効です。

民法による発見してから1年については、発見するのが遅くなれば、
かなり長期間瑕疵担保責任を追及できることになります。


そして、宅地建物取引業者が売主となる不動産売買契約については、
買主担保の見地から、特約の効力を制限しようという特則があり、
瑕疵担保責任について民法より買主に不利になる変更(発見から半年、
引渡から1年など実質短くする特約)をしてはいけないというのが
「原則」です。(宅地建物取引業法40条)


しかし、宅地建物取引業法40条による特則には、
『目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない』
となっています。

つまり、宅建業者は原則として発見より1年という民法での規定を、
買主に不利になるよう変更はしてはいけないが、「引渡から2年」
という特約だけは有効としています。

売主が宅建業者である場合、売主にもメリットのある
引渡から2年(宅地建物取引業法)の方で設定している
ことが多いのはそういうことです。


個人間での売買の場合は、「民法の規定は任意規定」に基づいて、
民法の規定(発見から1年)より短い2~3ヶ月や、または免責なども、
当事者間の合意をもって設定でき、そう慣習化しているということです。


宅建業者が宅建業法の特則:引渡から2年より買主に不利(引渡から1年など)
な特約を設定した場合、民法の発見から1年として扱われるので、
宅建業者は引渡から3ヶ月とはしません。

ちょうすけさんの検討している物件の売主が、宅建業者でなく個人の方であると
推測がされます。

瑕疵担保責任の期間が「いつから(発見・引渡日)」「どれだけの期間(1年・2年など)」
かについて違いがあるのは、根拠となる法律(民法・宅建業違法)の違い、またそれが適用
される売主が業者であるか個人であるかの違いからです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

補足

個人間売買の瑕疵担保責任には、担保責任自体を免責にする特約も
有効ですが、ここで注意したいのは、
『売主が知りながら買主に告げなかった事実』
『売主が自ら第三者に設定したり譲渡した権利』
については、担保責任免責の特約がある場合でも、
特約通り責任を免れるというのではあまりにも不公平であるため、
担保責任を免れることはできないと民法572条に定められております。


例えば売却をする際、地中に埋設物が埋まっていることを知っていて、
撤去費用が結構かかると分かっていながら売りたいが為に告知せず、
瑕疵担保責任も負いたくないからと瑕疵担保責任免責の特約を付け
やり過ごしても、その担保責任を免れることはできないということです。

将来、売主側の立場となる場合には特に注意が必要です。

瑕疵担保責任
法律
不動産売買
責任
担保

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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この回答の相談

瑕疵担保責任について

住宅・不動産 不動産売買 2009/10/06 12:03

中古マンションの購入を検討しています。その場合の重要事項説明書の中に瑕疵担保責任の記載がありました。それには瑕疵については引渡し後3ヶ月以内との定めがありました。しかし一方では民法上は買主が知った… [続きを読む]

ちょうすけさん (埼玉県/33歳/男性)

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瑕疵担保責任の期間について 真山 英二(不動産コンサルタント) 2009/10/06 13:42

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