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中石 輝

中石 輝
不動産業

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借地権付き建物売買

2009/07/22 02:21

ご質問の内容ですと''「借地権付き建物売買」''ということになります。

第3者に建物を売却するにも土地所有者から「賃借権譲渡承諾書」を取得する必要がありますので、
土地所有者が「一番に連絡して欲しい」と言っているのであれば、その方に買い取っていただく方向で進めるのが最善でしょう。(第3者に売ろうとしても、土地所有者が承諾してくれません。)

売買価格については売主・買主間の話が折り合う金額であれば問題ありません。

不動産の価格とは非常に個別性の高いものですので、時価と路線価の誤差に触れるのは非常に難しい問題です。
まず、地域によっても全く違います。
例えば、都心部で近年、路線価が急激に上昇した地域では、バブル崩壊後にみられた「時価と路線価の逆転現象」が見られる地点もあります。
また、同じ路線に面していたとしても、間口の広い整形地と旗型状の不整形地では時価(=市場価格)は大きく異なります。

また路線価図では借地権割合を決めていますが(地方の住宅地であれば50〜60%でしょうか。)、借地権付き建物を買い取ってもらう価格が所有権価格×借地権割合と単純になるわけでもありません。

前述したように、第3者に売却をするにしても土地所有者の承諾が必要になります。当然そこには''承諾料''が発生します。
よって、借地権割合が60%の地域でも、土地所有者の買取価格は所有権価格の良くて50%、場合によってはそれ以下… というケースもあります。
(借地権割合から承諾料分と建物解体費分を差し引いて… という考え方です。)

土地所有者は、当然この手の交渉には慣れていますし、第3者に売却しようとしても土地所有者の承諾無しでは売れませんので、商談のイニシアティブを土地所有者が握るケースが多くなるのが実際のところです。

中間的な立場に立てる仲介業者を間に入れて、土地所有者さんと良く話合ってみてください。

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この回答の相談

借地権の売買について?

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/21 17:27

姑の家の処分を考えています。
約50年前に、競売で家を購入、土地は借地です。
買った家の売買契約書はあるけれど、借地に関しての書類はありません。
「家を売るときは、一番に連絡してほしい」と地主さ… [続きを読む]

ハタボーさん (兵庫県/50歳/女性)

このQ&Aの回答

路線価と実勢価格の誤差 真山 英二(不動産コンサルタント) 2009/07/22 00:25

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