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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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土地の瑕疵について

2009/07/18 00:36

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的判断に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。
一般論としてご参照ください。

何が土地の瑕疵に当たるのかは、「契約の趣旨に照らして」判断されます。
土地の契約時点で、どの程度の建物の建築を予定していたのかが重要です。

今回、旧建物の基礎があっても、予定していた新しい建物を
建築するのに支障がないのであれば、
瑕疵にあたらないといわれる可能性があります。

ただし、通常は、旧建物の基礎は、新しい建物の基礎工事をする際に、
障害となるので土地の瑕疵にあたります。
したがって、そのような場合は、土地の瑕疵担保責任を売主に問い、
旧建物の基礎を撤去する費用を、売主に負担してもらうのが
一般的だと思います。

仮に、今回は、旧建物の基礎の上に、建築許可がおりて問題がないとしても、
将来の売却時に、建築基準が厳しくなり、撤去しない限り、建築許可が
下りないということになれば、「ギンコ」さんが瑕疵担保責任を問われます。
事前に告知をして、隠れた瑕疵ではなくして、瑕疵担保責任を逃れる等の方法が
ございますが、告知の際に、撤去を要求される場合もあります。

今回のケースにおいては、将来的なリスクを考慮すると、
売主に瑕疵担保責任を問う形で、売主の負担にて旧建物の
基礎を撤去してもらってはいかがでしょうか。

しかし、旧建物の基礎を撤去し、その下の地盤が弱い場合は
買主の負担にて、地盤改良等の工事が必要となります。
(地盤の軟弱等は、一般の範囲内であれば、土地の瑕疵にはあたりません)

旧建物の基礎の上に、新しい建物を建てても大丈夫なのか、
また、旧基礎の耐久性はどの程度なのかについては、
現場を見ていないので判断がつきません。
その点に関しては、住宅メーカーの担当者とよく話し合って、
今後の流れを決定してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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この回答の相談

土地の瑕疵担保責任は?

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/17 22:09

 個人が売りに出した土地を購入して地盤調査を開始したところ、旧の建物の基礎が埋まっていることが判明しました。売買契約書には瑕疵担保責任は記載されています。
 状況:・更地で購入したが、(売主所有… [続きを読む]

ギンコさん (富山県/41歳/女性)

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