確認の上ご購入を - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

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確認の上ご購入を

2009/06/04 13:45

平成元年築と言う事で一般的にはほぼ全ての設備等の更新時期を既に迎えていると思います。また、大規模修繕も一度は行われているはずです。


その為修繕状態のチェックが最優先事項かと思います。屋上防水、外壁防水と塗装、共用部分のリニューアル、ユニットバスの交換、キッチン周りの交換等なども含まれると思います。もし、これらの工事の多くが後回しになっているようでしたら慎重を要します。


現在入居状況が8割と言う事も、合理的な理由があるかないか確認する事が重要なポイントになります。物件が競売の一歩手前等で法人契約の賃借人が入居しない等の合理的理由のある空室であれば新規に個人のオーナーが購入してそれが解消され入居者が戻ってきます。


ただ、普通停車駅という事ですがその路線自体人気が無いもしくは、人口が減少している等の状態であれば長期低落傾向下でのマンション経営と成る事を覚悟する必要があるかと思います。


この普通が止まる駅の過去の乗降客数の統計データ推移等を調べられる事をお勧めします。また、可能であれば周辺1,2駅前後の駅や急行停車駅等も調べられたらそのエリアの傾向が分かります。



この物件は想定利回りが高く入居率が8割で現況利回り約13%です。


更に修繕費が多めに掛るという事を考慮してもネットで10%前後の利回りと言う事になります。それでも約13年で投下資本と借入分の回収(資金収支累計額が残債を上回る)が出来るという意味では長期投資であれば出口の事はあえて気にする必要はないと思います。


簡単に以下の前提でシュミレーションしました。


現況家賃を前提にして、5年後、20年後に1500万の大規模修繕をして、20年のローンを3%の借入金利で返済、修繕費は若干高めで5%を毎年計上という内容です。


簡単なシュミレーションも添付します。ご参考まで。(固定資産税評価額等は適当に入れた簡易な計算です。)

補足

一番下にある小さな図をクリックするとアバウトなシュミレーションが出ます。かなり辛めの数字を入れても十分回るようですね。

(時間に余裕がありましたのでサクッと出しました。)

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
みなとアセットマネジメント株式会社
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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この回答の相談

この不動産買って大丈夫でしょうか??

マネー 不動産投資・物件管理 2009/06/03 12:08

ご意見ください。最近不動産の値段もこなれてきたということで、不動産購入(1棟)を考えています。半年ほど色々な物件を見てきました。その中で今悩んでいる物件があります。
築平成元年(築… [続きを読む]

マーチィさん (大阪府/30歳/男性)

このQ&Aの回答

物件詳細を見ないとなんとも・・ 大槻 圭将(不動産業) 2009/06/06 20:17
ご自身の優先順位が重要です。 尾野 信輔(不動産投資アドバイザー) 2009/06/03 15:23
止めるべきです。 2009/06/03 20:44

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