東京都のアパートの建て替え - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

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東京都のアパートの建て替え

2009/05/09 14:36

アパートの建て替えに関して銀行はいくつか懸念があるのではないかと思います。


まず、彼らが指摘している A後継者の問題のみならず、B建築期間中のリスク、C費用対効果が良くない等が考えられます。

B 建築期間中には賃貸アパートから収入が途絶えますし、逆に返済が発生する事になるでしょう。(ご両親から引き継いだアパートと言う事で既に銀行借入等はゼロになっていると思いますが…)

税金もその期間待ってくれません。固定資産税や都市計画税は土地に関しても掛って来ます。まず、その辺りの備えは十分でしょうか?

C また、費用対効果という事で考えますと、例えば新築にして建替える事によってどの程度家賃が上昇するかという点を研究した方が良いかと思います。もし、現在の家賃が1部屋5万円でそれが新築にすることによって6.5万円になるとして、その差額は1万5000円ですが、これが6部屋でも月に直してわずか9万円の上昇にしかなりません。年間にしても高々108万円の収入増です。

例えば1500万、2000万掛けて建替えても元を取るには長い期間かかります。

建物の状態にもよりますが建替えるのではなく大規模修繕や耐震改修等をされたらいかがでしょうか?大規模修繕であれば現在の入居者からの家賃収入もその間途絶える事はありません。

大規模修繕はかなりしっかりやっても建替えよりもコストを抑えられますし、銀行(地方銀行、信用金庫、信用組合等)借り入れも容易かと思われます。

また、場合によっては地域金融機関の保証協会借入等を利用した方法もあります。現在の賃貸業を法人もしくはそれに準じて確定申告等をして事業として営んでいる場合は方法は色々あります。


不動産投資ローンに関して色々書いてますのでご参考までhttp://blog.minato-am.com/

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
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この回答の相談

アパート建替えのための借入方法

マネー 不動産投資・物件管理 2009/05/08 14:01

50歳の独身です。両親から相続したアパートの賃貸収入で生活していますが、アパートが古くなったため建て替えをしたいと銀行に相談したところ、後継者がいないからと断られてしまいました。
所有する… [続きを読む]

coconikiさん (東京都/50歳/女性)

このQ&Aの回答

建替になると厳しいでしょう 尾野 信輔(不動産投資アドバイザー) 2009/05/09 09:37

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