買い替えの際の住宅ローンについて - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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買い替えの際の住宅ローンについて

2009/05/02 19:27

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

買い替えローンについては、各銀行で取り扱いを行っております。

今回のように、売却による損が確実な場合は、
売却を先行(実際は、売却と購入の同日決済)して
購入物件の決済時に売却損分も含めた金額の住宅ローン実行となります。

ただし、購入する物件の担保価値が、十分にあることが前提です。
基本的には、新しく購入する物件自体の借入金額分の担保評価に
プラスして売却損分の担保評価が必要となります。
(実際には、そのような物件はほとんどありません)

今回のご質問内容だけでは判断できない部分を仮定して、
「ヒヤヒヤさん」の世帯収入から借入のシミュレーションを
してみました(前述の担保評価は考慮しておりません)。

1.世帯収入800万円を全て返済原資として認められた場合
【審査条件(仮定)】返済比率35%、借入期間35年、審査金利3.65%
 ⇒借入可能金額:5,528万円(小数点以下切捨て)
 単純に残債800万円を差し引いた場合
  ⇒実質借入可能金額:5,528万円-800万円=4,728万円

2.世帯収入800万円が400万円しか返済原資として認められない場合
(例えば、ご主人の年収が400万円で、それだけでローンを組みなおす場合など)
【審査条件(仮定)】返済比率35%、借入期間35年、審査金利3.65%
 ⇒借入可能金額:2,764万円(小数点以下切捨て)
 単純に残債800万円を差し引いた場合
  ⇒実質借入可能金額:2,764万円-800万円=1,964万円

担保評価が十分出る物件でかつ銀行が800万円を
全て世帯収入と見てくれれば、
4,500万円くらいの物件は購入可能です。

今回のケースでは、売却損が800万円と大きいため、
仮に、個人の支払能力としては大丈夫でも、
担保評価が足りないといわれる可能性があります。

詳細は割愛いたしますが、現実的なところとしては、
新しく購入する物件の価格として3,000万円前後の
物件が良いのではないでしょうか。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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この回答の相談

買い替えローンに関して。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/05/02 00:05

はじめまして。
思い切ってご質問させていただきます。

5年前に地方都市から現在の住まいに引っ越してまいりました。当時、ローン返済中のマンションがあったのですが、知人からマンションなどの管理を手がけてい… [続きを読む]

ヒヤヒヤさんさん (千葉県/37歳/男性)

このQ&Aの回答

買い替えローンに関して 藤森 哲也(不動産コンサルタント) 2009/05/03 10:10

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